地铁对沿线住宅价格的影响研究

论文摘要

随着我国城市化进程的加快,城市地面交通已接近饱和状态,交通拥挤、交通堵塞成为城市居民的重大困扰。地铁作为现代城市的一种新型交通工具,它具有速度快、容量大、安全准时、乘坐舒适等特点,它的建设吸引了城市居民的置业眼光,带动了沿线住宅产业的发展,促使沿线住宅价格上升。然而,房屋供给者经常夸大地铁对住宅价格的影响,导致出现不合理的住宅市场价格,损害了购房者的利益,也影响房地产市场正常发展秩序,正确评估地铁对沿线住宅价格的影响可以为房屋供给者合理定价、消费者购买决策以及房地产估价部门正确评估地铁沿线住宅价格提供重要的参考价值。本文以正在建设的西安地铁2号线为例,采用特征价格模型方法的基本线性方程形式和左边半对数模型方程形式,定量地分析了西安地铁2号线对沿线存量住宅市场带来的增值影响。论文第一章从研究的背景和目的出发,对课题整体研究思路进行了概括性描述,指出本文拟解决的关键问题和主要创新点；第二章主要从经济理论角度分析了地铁对沿线住宅物业的增值机理;第三章介绍了本文所采用的特征价格模型方法,指出模型的应用前提和应用过程；第四章按照西安市地铁2号线沿线住宅市场的实际情况,引入细分市场的概念,将沿线住宅市场细分为7个区域子市场,然后采用可达性相等理论方法计算了西安地铁2号线各站点对住宅价格的影响范围,为收集样本数据划定范围基础。第五章是本文的重点,在了解数据来源的基础上,对影响住宅价格的特征变量进行了设置并作量化处理,然后从统一市场角度和细分市场角度进行研究,并在每种市场角度下再分别采用基本线性模型方程形式和左边半对数模型方程形式进行实证分析。结果发现,引入细分市场后,将地铁距离变量和细分市场变量合并,以交互作用变量的形式进入基本线性模型方程进行分析能够得到的拟合效果最好,解释能力最强。这种情况下,在北1区、北2区、北3区、南1区、南2区、南3区,存量住宅物业每靠近西安地铁2号线最近地铁站点100m,价格将分别上升108.97元／m2、100.634元／m2、61.272元／m2、103.642元／m2、47.697元／m2、133.307元／m2；第六章对本文的主要研究成果进行了总结,并对研究过程中的不足之处进行了展望。本文的创新之处：引入细分市场,并将地铁距离变量和细分市场变量合并,以交互作用变量的形式对模型方程进行改进,分别采用改进的基本线性模型方程和改进的左边半对数模型方程进行分析,并与统一市场下的模型方程分析结果进行比较,发现改进后的模型拟合效果更好,得出的结论更合理。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 研究背景和意义
• 1.1.1 课题研究的背景
• 1.1.2 课题研究的意义
• 1.2 国内外研究现状综述
• 1.2.1 国外的研究现状
• 1.2.2 国内的研究现状
• 1.3 课题的研究对象和方法
• 1.3.1 研究对象
• 1.3.2 研究方法
• 1.4 课题研究的关键问题及创新点
• 1.4.1 课题研究拟解决的关键问题
• 1.4.2 本文的主要创新点
• 1.4.3 研究技术路线
• 1.5 课题研究的主要内容与结构安排
• 1.6 本章小结
• 2 地铁与住宅价格关系的理论分析
• 2.1 地铁及其特点
• 2.1.1 地铁的发展
• 2.1.2 地铁的特点
• 2.2 房地产价格及其影响因素
• 2.2.1 基本概念的界定
• 2.2.2 房地产价格的影响因素
• 2.3 地铁建设与沿线住宅价格的关系
• 2.4 地铁对沿线住宅价格影响的理论分析
• 2.4.1 基于区位理论的分析
• 2.4.2 基于级差地租理论的分析
• 2.4.3 基于供给需求理论的分析
• 2.4.4 基于价值工程理论的分析
• 2.5 本章小结
• 3 特征价格模型及应用
• 3.1 特征价格模型的应用条件
• 3.1.1 基本概念
• 3.1.2 特征价格模型的理论基础
• 3.1.3 特征价格模型的应用前提假设条件
• 3.2 特征价格模型的函数形式
• 3.3 模型参数估计和模型检验
• 3.3.1 模型参数估计
• 3.3.2 模型的检验
• 3.4 特征价格模型方法的应用步骤
• 3.5 本章小结
• 4 西安地铁2号线沿线住宅市场细分
• 4.1 西安地铁2号线概况
• 4.2 西安地铁2号线对沿线住宅市场的影响
• 4.2.1 带动沿线住宅产业发展
• 4.2.2 促使沿线住宅价格的提升
• 4.3 西安地铁2号线沿线住宅市场细分
• 4.3.1 城南片区
• 4.3.2 城内片区
• 4.3.3 城北片区
• 4.4 西安地铁2号线对沿线住宅市场的影响范围分析
• 4.5 本章小结
• 5 西安地铁2号线对沿线住宅市场价格影响实证分析
• 5.1 数据来源
• 5.2 西安市存量住宅市场特征变量的设置及量化
• 5.2.1 区位特征变量及量化
• 5.2.2 建筑特征变量及量化
• 5.2.3 邻里特征变量及量化
• 5.2.4 模型变量的自相关性检验
• 5.3 统一市场下的西安地铁2号线对沿线存量住宅价格的影响
• 5.3.1 基本线性模型方程分析
• 5.3.2 半对数线性模型方程分析
• 5.3.3 模型方程的比较
• 5.4 细分市场下西安地铁2号线对沿线存量住宅价格影响
• 5.4.1 细分市场下的基本线性模型方程分析
• 5.4.2 细分市场下的半对数线性模型方程分析
• 5.4.3 细分市场下模型方程分析结果的解释
• 5.5 本章小结
• 6 结论及展望
• 6.1 结论
• 6.2 展望
• 致谢
• 参考文献
• 攻读硕士学位期间发表论文