论文摘要
1998年以来,我国实施由住房的实物分配向住房货币化转变的住房制度改革,房地产市场的发展已经成为我国经济活动和社会生活中的重要影响因素。当合同本身带有缺陷或者违约成本很低时,投资者具有很强烈的动机通过大量地向银行借贷去进行风险资产投资,最终推动资产价格泡沫的形成。当泡沫破灭时,投资者处于不利情况,从而普遍选择违约,给贷款银行造成巨大损失,甚至引发银行系统的危机。由于房地产信贷占银行贷款余额的比重较大,因此,房地产泡沫以及泡沫的破灭将会对银行以致整个经济造成冲击。近年来,房地产投资过热使得我国大部分城市的房地产价格大幅上升,为了抑制可能的房地产泡沫,防范潜在的信贷风险,国家实施了一系列的宏观调控措施。本文在具体的研究分析中,将历史、现状与推论相结合,理论逻辑演绎与实证检验相结合,现象总结与理论抽象相结合,对我国房地产信贷风险管理进行了研究。通过构建房地产投资者的经济行为模型分析了在各种融资条件下投资者可能存在的违约以及风险转移行为,理论分析了风险转移在房地产泡沫形成中的作用以及信贷政策、税收政策等因素对房地产均衡价格以及价格泡沫的影响程度,并将视线聚焦于我国历年所采取的各项房地产调控政策,重点分析利率、按揭比例以及税收政策对我国房地产市场的影响,最后给出防范商业银行房地产信贷危机和抑制我国房地产价格泡沫的政策建议。本文的理论分析表明风险转移是导致房地产价格泡沫最根本的原因,当投资者用银行资金进行投资时,只要房地产的报酬率低于投资者的资金成本,就会导致投资者对银行的违约;协整分析表明房地产价格、房地产信贷额度、居民可支配收入之间存在着长期的均衡关系,居民可支配收入对房地产价格的影响小于房地产贷款对房地产价格的影响,甚至小于开发贷款对房地产价格的影响。这说明我国的房地产价格已经脱离了居民的真实的购买能力,显现出泡沫的特征。通过对我国经济政策实践的效果分析也表明我国政府部门历年来所采取的信贷政策具有较好的效果,但是税收政策因为房地产税负的转嫁实施效果并不理想。最后在本文研究的基础上,为防范由房地产信贷扩张而产生的房地产泡沫,本文从银行信贷政策和政府税收等角度,有针对性地提出了进一步调整银行信贷结构、加强风险管理的一系列措施。