基于订单模式的商业地产项目定位研究 ——以杭州临平副城世纪大道项目为例

论文摘要

近年来，商业地产已成为我国房地产业新的投资热点与研究热点。但是由于长期以来我国商业地产发展滞后于住宅地产，商业地产的定位、设计、运营等方面都还很不成熟。出现了一个两难的现象：一方面已开发商业物业的大量闲置，而另一方面商家却找不到适合投资的商铺。本论文结合自身多年商业地产策划从业经验，在对订单模式和商业地产定位有关理论系统研究基础上，分析了商业地产开发模式对项目定位的影响和作用，提出了基于订单模式的商业地产项目定位程序、定位方法及定位评价。以杭州临平世纪大道项目为案例，对商业市场环境分析、细分市场甄别、商业业态的选择、目标客户定位、规模定位、档次定位、功能定位等一系列问题进行应用研究。.本文的研究意义，一是为商业地产开发企业，提供一种以商业地产项目定位为导向的订单开发模式来指导项目开发与经营的研究方法；二是为商业地产策划咨询人员，提供商业地产前期定位的借鉴和参考。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 引言
• 1.1 研究背景与意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 国内外研究现状
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内研究现状
• 1.3 研究方法与思路
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 研究思路
• 2 商业地产订单模式
• 2.1 商业地产概述
• 2.1.1 商业地产的概念界定
• 2.1.2 商业地产的分类
• 2.1.3 商业地产开发的特征与趋势
• 2.2 商业地产开发模式
• 2.2.1 只售不租分割出售产权
• 2.2.2 不售不租自主经营管理
• 2.2.3 售后返租统一经营管理
• 2.2.4 租售结合部分持有产权
• 2.2.5 只租不售订单开发模式
• 2.3 订单模式的涵义
• 2.3.1 订单模式的概念
• 2.3.2 订单模式的要求
• 2.4 订单模式的发展类型
• 2.4.1 万达订单模式
• 2.4.2 华润订单模式
• 2.4.3 莱蒙订单模式
• 3 商业地产项目定位
• 3.1 商业地产项目定位的理解
• 3.1.1 商业地产项目定位的含义
• 3.1.2 商业地产项目定位的要求
• 3.2 商业地产项目定位的意义
• 3.2.1 商业地产项目定位的意义
• 3.2.2 商业地产定位存在的问题
• 4 基于订单模式的商业地产项目定位
• 4.1 项目定位的思考程序
• 4.1.1 定位前期工作
• 4.1.2 定位体系的建立
• 4.1.3 评价与调整
• 4.2 基于订单模式的项目定位逻辑
• 4.2.1 主力商家的战略联合
• 4.2.2 主力商家的选址要求
• 4.2.3 项目的商业环境研究
• 4.2.4 主力业态可行性分析
• 4.2.5 订单项目的定位思考
• 4.3 商业地产项目定位的综合评价
• 4.3.1 评价体系设计
• 4.3.2 评价模型构建
• 5 实例研究——杭州临平副城世纪大道项目定位研究
• 5.1 项目开发相关背景概况
• 5.1.1 发展商背景概况
• 5.1.2 城市区域概况
• 5.1.3 项目地块概况
• 5.2 目标主力商家的订单要求
• 5.2.1 百货
• 5.2.2 电影院
• 5.2.3 电器城
• 5.3 项目商业环境研究分析
• 5.3.1 临平副城商业市场概况
• 5.3.2 临平副城商业经济分析
• 5.3.3 临平副城商圈的界定与描述
• 5.3.4 项目所在商圈分析
• 5.3.5 项目商圈商业需求分析
• 5.4 主力业态可行性分析
• 5.4.1 百货业态
• 5.4.2 电影院业态
• 5.4.3 电器城业态
• 5.5 项目定位主要思考
• 5.5.1 主题定位
• 5.5.2 客群定位
• 5.5.3 规模定位
• 5.5.4 功能定位
• 5.5.5 档次定位
• 5.6 项目定位的综合评估
• 5.6.1 专家评分
• 5.6.2 一级评价
• 5.6.3 二级评价
• 5.6.4 方案值评价
• 6 结论与展望
• 6.1 主要结论
• 6.2 主要创新点
• 6.3 研究展望
• 参考文献
• 附录
• 致谢