发展我国房地产投资信托基金（REITs）的探析

论文摘要

房地产是我国支柱产业之一,它的发展依赖于大量资金的支持,解决融资问题是促进房地产业健康发展的首要条件,也是保证我国国民经济稳健前行的基础。但我国目前房地产融资体系中存在的主要问题是结构性失衡,突出的表现为房地产开发贷款和居民住房按揭贷款等银行贷款资金占到房地产资金来源中的绝大多数,而股票融资、债券融资、信托、海外基金等发达国家房地产开发中常用到的融资方式却发展滞后。这样的现状既不利于房地产业的发展,使得该行业融资渠道单一、容易受到政策面影响,也不利于国家金融安全,容易造成房地产开发风险在银行体系内部的积聚。本文的目的就在于试图通过对我国目前房地产融资现状和房地产投资信托基金(REITs)两者的分析,探寻利用房地产信托投资基金解决目前房地产融资困境的合理性、可行性和现实操作模式。文章的核心内容包括四个部分。第一,分析我国房地产业融资渠道中存在的问题和未来影响因素,得出我国房地产融资必须开展机制创新的结论。在对融资渠道的分析中,进行了整体和分渠道的探索;在对未来影响因素的研究中,则划分了国内了国外两方面的因素。第二,逐一指出目前市场上创新类融资工具无法满足未来房地产融资需要的原因,介绍REITs的定义、分类和特点,并将REITs与其它融资工具进行比较,以体现REITs的优越性。第三,从政治、经济、社会、法律、环境和技术六个方面分析现阶段实施REITs的可行性,提出我国REITs的操作模式。第四,针对我国目前经济环境中的不利于REITs发展的瓶颈因素提出政策建议。文章最后总结了研究成果,并指出研究中存在的不足和可以继续深入探讨的方向。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 第2章 我国房地产业融资机制创新的必要性
• 2.1 我国房地产业融资概况及问题
• 2.1.1 我国房地产业融资概况
• 2.1.2 我国房地产业融资总体存在的问题
• 2.2 我国房地产业多种融资渠道现状分析
• 2.2.1 银行贷款
• 2.2.2 上市融资
• 2.2.3 债券融资
• 2.2.4 信托融资
• 2.2.5 海外基金
• 2.3 现阶段影响我国房地产业融资的国内外环境因素分析
• 2.3.1 国内环境因素
• 2.3.2 国际环境因素
• 2.4 本章小结
• 第3章 REITs 与我国目前房地产创新融资工具的比较
• 3.1 现阶段我国房地产创新性融资工具简介
• 3.1.1 公司债
• 3.1.2 中期票据
• 3.1.3 夹层融资
• 3.1.4 经营收益权投资信托
• 3.2 房地产投资信托基金（REITs）的概述
• 3.2.1 REITs 的定义
• 3.2.2 REITs 的分类
• 3.2.3 REITs 的特点
• 3.3 REITs 与其他房地产创新融资工具的比较
• 3.4 本章小结
• 第4章 发展我国REITs 的可行性及现实选择
• 4.1 发展我国REITs 的可行性
• 4.1.1 我国REITs 的投资主体已经初具规模（Economic）
• 4.1.2 我国法律体系日益健全（legislative）
• 4.1.3 管理层对于REITs 的态度日益明朗（Political）
• 4.1.4 我国房地产发展在逐渐从开发型向经营型转变（Environmental）
• 4.1.5 随着信托公司实力大幅提高,投资者信心增加（Social）
• 4.1.6 我国的REITs 交易场所和交易手段已经趋于成熟（Technological）
• 4.2 发展我国REITs 必须回答的几个问题
• 4.2.1 契约型还是公司型
• 4.2.2 开放式还是封闭式
• 4.2.3 权益类、抵押类还是混合类
• 4.2.4 信托公司还是基金公司
• 4.2.5 外部管理还是内部管理
• 4.3 我国REITs 的现实操作模式
• 4.3.1 我国REITs 的组织结构、参与方资格和职能
• 4.3.2 我国REITs 的设立、交易及解散
• 4.3.3 我国REITs 的投资政策、收入及分配政策
• 4.3.4 我国REITs 的风险控制、信息披露和监督管理
• 4.4 本章小结
• 第5章 发展我国REITs 面临的瓶颈和政策建议
• 5.1 加大对我国房地产业的整顿
• 5.2 建立完善的 REITs 的法律制度框架
• 5.2.1 尽快推出《信托公司房地产投资信托业务管理办法》
• 5.2.2 尽快完善《证券法》
• 5.3 设计合理的REITs 税收制度
• 5.4 逐步建立信托产品交易二级市场
• 5.5 加快培育市场参与主体
• 5.6 培养 REITs 的专业人才
• 5.7 建立完备的监管体系
• 第6章 结束语
• 参考文献
• 致谢
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