惠州市规划设计研究院广东惠州516001
摘要：城市轨道的建设和发展必然促进沿线用地土地功能的转型升级。合理利用城市轨道沿线土地，充分发挥土地经济效益，对改善城市交通、提升城市发展水平等方面有着十分重要的意义。本文以惠州市城市轨道1号线惠城段为例，研究轨道沿线土地规划调整的策略及方法。
关键词：轨道交通；土地；规划
1、规划背景
近年来，随着惠州市人口和汽车保有量持续快速增长，城市交通拥堵问题日益严重，发展城市轨道交通已成为解决当下城市交通发展问题的必然选择。惠州市是粤东地区的门户城市，社会经济一直保持较快增长趋势。2015年实现地区生产总值（GDP）3140亿元，地方一般公共预算收入339.99亿元，全市常住人口475.55万人，其中市区人口超过240万，已经达到国家建设城市轨道交通的相关规范要求。
2017年，惠州市委市政府启动了《惠州市城市轨道近期建设规划2017-2023》的编制工作，轨道沿线土地规划调整研究是城市轨道近期建设规划中土地控制专题的重要组成部分，对下一步轨道沿线控规的修编有重要的指导作用。
2、规划目的
（1）以城市轨道交通规划与建设为契机，构筑公共交通支撑和引导城市发展的城市结构。以轨道交通廊道和枢纽为骨架及节点，合理布局城市各级公共服务中心。
（2）促进轨道交通沿线地区土地高效利用。对轨道交通沿线地区用地性质调整进行研究，通过交通引导规划，优化城市结构，推动老城区的更新改造和新区的有序发展。
（3）以轨道为核心组织城市生活、构建公共空间，使轨道影响区成全市的公共活动中心和为周边社区服务的设施配套中心。
3、规划范围
按轨道线路沿线两侧各约500米范围，结合轨道两侧规划城市道路划定。1号线惠城段长约32.3km，规划面积约33.93平方公里。
4、用地潜力分析
4.1土地利用现状
现状建设用地主要分布于金英街站至奥体中心站之间，非建设用地约占总用地主要分布于惠州北站及沙井站至泰豪路站之间。
4.2用地权属现状
规划范围内现状有权属用地主要分布于金英街至奥体中心站周围，总用地面积约1512.87公顷，其中已建用地1419.39公顷，未建设用地约103.48公顷。
4.3历史文化资源分布
规划范围内现状有水北王氏宗祠、桃子园、东平窑址、老莲塘围屋4处市（区）级文物保护单位。
4.4发展潜力评估
根据土地现状建设情况和规划情况进行统计分析，对规划范围内用地分为五类用地：现状保留用地（现状建设与规划相符，已充分发挥用地潜力的用地）；历史文物保护用地；无建设容量用地（规划为G、S、E类等无开发建设容量的用地）；改造用地（现状利用不充分或现状用地性质不符合规划要求的用地）；发展用地（现状是未建设用地，规划为可开发建设的用地）。
5、既有规划分析
5.1沿线规划编制情况
规划范围内已实现了控规全覆盖，共涉及11个已编控规。原控规的编制有效地指导了沿线土地的开发建设，同时也为轨道交通的发展建设提供了良好的平台，为本次规划整合升级沿线土地提供了有效的依据。
5.2存在的问题
原控规编制时未考虑城市轨道的建设，E2、E9、H14比例过高，商业设施配套比例相对较低。同时，道路交通体系、市政设施布局、轨道交通通廊及站场设施均没有详细布局。
随着轨道建设效应，沿线用地，尤其是站场周边用地土地价值提升，必将对土地的开发容量提出新的要求。
5.3解决途径
参考广州、深圳等周边城市轨道交通开发的成熟经验，轨道站场人流的汇聚将产生巨大的产业效应，较大的提升土地的价值，将会对原来土地的功能结构提出新的要求。
因此，本规划将根据不同的轨道站场的类型对周边的用地功能结构的影响进行分析研究。综合分析规划范围内的用地建设现状及发展潜力，重新梳理各片区的发展定位，提出相应的调整策略。
6、土地利用规划调整
6.1片区划分及功能定位
通过对惠州市城市轨道1号线惠城段13个站点的交通功能定位和城市功能定位的分析和梳理，分别提出相应的发展建议，以便有效指导后续的规划调整研究。
6.2各片区规划调整建议
6.2.1惠州北站-金英街站-惠州站
（1）结合城市功能定位，以发展交通、商贸、商务、商住为主，强化城市综合服务功能，打造成惠州市北部重要的城市综合交通枢纽重要的城市门户。
（2）在惠州北站及惠州站腹地进行高强度开发，建设兼具商务、商业、居住、综合交通等功能的城市综合体。
（3）站点腹地规划并落实好公交场站，做好与常规公交的接驳，通过便捷的交通接驳条件，扩大站点影响范围，吸引更多客流。
（4）置换金英街周边零散的工业用地，推进旧厂房改造，形成功能完善、配套齐全、具有综合服务职能的居住区。
6.2.2三环北路站-云山站
（1）云山站周边打通原有居住区内巷道，增加公共步行通道，增强轨道站点的通达性。
（2）引导地下空间的建设，进一步挖掘该片区的开发潜力。
（3）与城市中轴线规划向结合，加强静态交通规划，使停车场、自行车租赁点、公园广场与轨道交通站点等形成有机结合。
6.2.3东平站-花边岭站-演达站沿线规划调整建议
（1）推动花边岭周边城中村改造，增加商住功能，完善生活配套服务设施，改善片区人居环境。
（2）提高站点腹地开发强度，强度控制由站点向外围递减，建议各站点周边300米范围内平均容积率控制在3.0以上。
（3）打造“东湖西路-麦地路-演达大道”景观主轴，结合东江、西枝江自然景观，打造生态宜居社区，注重公共空间营造。
（4）注重静态交通规划，停车场、自行车租赁点、集散广场与轨道交通站点等形成有机结合。
6.2.4惠州学院站-奥体中心站
（1）推动周边旧村更新改造，进一步强化该区域的公共服务职能。
（2）站点腹地规划并落实好公交场站，做好与常规公交的接驳，增设自行车租赁点、集散广场，通过便捷的交通接驳条件，引导人流快速的集散。
（3）轨道站点腹地由原规划的“大地块-宽路网”模式调整为“小地块-窄路网”，改善城市微循环，提高市民的出行交通能力。
6.2.5沙井站-惠城南站
（1）在惠城南站腹地进行高强度开发，建设兼具商务、商业、居住、综合交通等功能的城市综合体。
（2）站点腹地规划并落实好公交场站，做好与常规公交的接驳，通过便捷的交通接驳条件，扩大站点影响范围，吸引更多客流。
（3）沙井站结合山水等自然景观，打造生态宜居社区，与惠城南站一起打造成职住平衡的南部新城。
6.2.6泰豪路站
（1）结合轨道站点位置，重新布局该片区的用地功能，将站点腹地的工业用地调出，将轨道站点周边建设为该产业园区的居住和公共服务中心。
（2）站点周边增设停车场、自行车租赁点，做好与常规公交的接驳，通过便捷的交通接驳条件，扩大站点服务范围，吸引更多客流。
参考文献：
[1]李志平，周欣荣.轨道交通站点周边用地开发研究——以天津地铁一号线为例[J].城市，2013（12）：37-40.