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房地产融资新渠道实践探讨

2020-12-12阅读(394)

房地产融资新渠道实践探讨

论文摘要

随着国有土地使用权出让招拍挂制度的出台与完善,原本的土地协议出让方式被取消,开发土地取得从主要依靠社会资源转型成为主要依靠资金实力。在现今纷繁复杂的经济形势下,国家宏观调控政策层出不穷,无论是货币层面还是产业层面的调控政策,都对传统的筹措资金方式,造成了越来越多的局限。银行信贷渠道的可靠性在逐渐降低,而涉及金融创新的其他渠道仍然受制于市场及法律环境的不完善。所以通过各种途径筹集尽可能多的资金,解决融资渠道的稳定通畅问题,对于房地产开发商来说迫在眉睫。积极探索各类融资工具是各房地产开发企业的必然需求,也是决定其存亡的重要课题。本文的研究以房地产金融融资渠道的整体作为研究对象,并将其按照供求主体不同及性质不同,细分为两个相对割裂的子市场：其一是商品房建设开发融资,其二是保障房建设开发融资。保障性住房作为国民住房体系中的不可忽视的重要组成部分,其融资问题得到越来越多的关注。相比商品房开发,保障房建设的融资主体更加复杂,融资要求更加具体,权属追索涉及政府、金融市场、个体投资者及机构投资者等,本文将保障房建设融资与商品房建设融资并列,形成了对于整个融资市场全局性的把握,同时响应了目前宏观政策引导的方向。本文就房地产开发融资的状况,分别探讨两个子市场中的新兴融资渠道的可实施性。通过组内对比和案例分析,发达国家实践经验总结,及我国适用性讨论等,得出拓展房地产融资渠道的主要方向。对于商品房体系的融资拓展而言,未来难点集中在法律环境及宏观调控的重重限制,为此建议更加关注利用金融市场现有条件的融资渠道。对于保障房体系的融资保障,国外经验以政府主导资金投入为主,而我国目前面临的巨大建设支出压力,单凭政府支持无法达成制定的目标,必须引入私人部门的资金支持。除此之外,社保基金及公积金等特殊属性资本的灵活运用,可以为保障房建设提供稳定、长期的融资保证,未来实施过程中扫清立法环境及市场环境的障碍,可以极大的促进保障房建设的顺利推行。

论文目录

  • 摘要
  • Abstract
  • 插图
  • 表格
  • 第一章 导论
  • 第一节 选题背景及意义
  • 第二节 文献综述
  • 一、有关商品房建设开发融资的文献回顾
  • 二、有关保障房体系建设开发融资的文献回顾
  • 第三节 研究思路和方法
  • 第四节 文章难点与创新点
  • 注释
  • 第二章 商品房地产开发筹资模式比较
  • 第一节 传统融资方式
  • 第二节 新兴融资方式
  • 一、房地产证券化（Real Estate Securitization）概述
  • 二、房地产投资信托基金REITs
  • （1） 美国REITs的营运特征及操作流程
  • 三、附带住宅购买权债券
  • 四、地价指数债券
  • 第三节 其他手段
  • 一、房地产回租
  • （1） "出售-回租"融资手段实例
  • 二、前沿货币合约
  • 注释
  • 第三章 我国商品房建设融资渠道现状及建议
  • 第一节 我国房地产开发融资现状概述
  • 第二节 银行贷款融资方式
  • 第三节 企业债券融资方式
  • 第四节 上市企业融资方式
  • 第五节 境外融资方式
  • 一、万达-麦格理合作资产证券化流程
  • 二、万科境外"曲线贷款"
  • 第六节 房地产信托及投资基金融资方式
  • 一、万科-新华信托的"卖房信托"
  • 第七节 房地产投资信托基金（REITs）在我国发展的现状
  • 一、国内房地产资产境外上市
  • 二、我国REITs市场架构的可行性及经验学习
  • 第八节 其他融资手段
  • 第九节 小结
  • 第四章 保障房建设融资的国际经验
  • 第一节 以LIHTC为主的美国住房保障体系融资经验
  • 第二节 可负担住宅模式创新的英国公房政策融资经验
  • 第三节 其他国家经验
  • 第四节 小结及实用性拓展
  • 第五章 我国保障房建设融资渠道探索
  • 第一节 保障房建设融资概述
  • 一、"十二五"计划保障房建设细则
  • 二、保障房建设历史
  • 三、保障房建设融资现状及挑战
  • 第二节 地方政府提供资金
  • 第三节 地方公债融资
  • 第四节 银行信贷融资
  • 第五节 保险资金融资
  • 第六节 社保基金资金融资
  • 第七节 住房公积金融资
  • 第八节 信托资金融资
  • 第九节 房地产投资信托基金REITs
  • 第十节 其他建设融资手段
  • 第十一节 小结
  • 注释
  • 第六章 结论与建议
  • 第一节 本文研究结论及建议
  • 第二节 本文主题的未来展望
  • 参考文献
  • 致谢

    • 相关论文文献

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