试论不动产登记审查制度 ——以房屋登记为研究对象

论文摘要

登记审查制度作为整个不动产登记制度的核心内容,伴随着《物权法》的实施,引发各方学者研究探讨无数。形式审查还是实质审查之争甚嚣尘上,审查的标准、审查的内容、审查的范围和限度均无明确界定,呈现出新旧两种观念与制度的交织,造成了同一类型不动产登记审查标准宽严不一、审查内容大相径庭、审查尺度界限各异的局面。可以说,不动产登记审查制度最明显的不足便是理论基础模糊不清,制度设计简单粗糙,直接导致可操作性方面困难重重,而学界诸多的研究均是围绕民法学而展开,行政法学界对此问题明显研究不足。本文试图摒弃长期形成的“惯性思维”和习惯做法,认真思考如何在公法的语境下合理而准确地适用私法,努力寻求适应我国发展的不动产登记审查标准、审查内容、审查限度的最佳方案。本文分为三个部分:第一章从行政法的角度确认了不动产登记的性质、任务、效力,分析了不动产登记审查制度的立法与实践以及依法规范不动产登记审查制度的必要性。实现公权力和私权利之间的动态衡平,在法律规制的层面上就是要把行政权的底线设定在物权最基本的司法准则上来,限制其对物权的侵犯,并保护物权的自控空间,杜绝行政权的恣意侵扰,又让行政权能够有行使的自由幅度,从而实现物权和行政权的和谐互动。文章的第二部分着重根据不动产登记实务中面临的困境,对不动产登记审查制度存在的立法不完善、审查标准模糊不确、审查程序不规范等问题进行了具有现实意义的剖析。对立法缺位导致不动产登记审查标准与登记机构审查责任、审查责任与审查能力的矛盾进行了分析和论证,并就理论界和实务界存在的矛盾与冲突以及登记程序与群众期待之间的问题提出了自己独到的见解。文章的第三部分则重点论述了完善不动产登记审查制度的对策和建议,在前文分析论证的基础上,作者提出了由具有专业的登记知识和专业素养和丰富登记实务经验的房管部门来承担房地产登记工作,是目前最为合理的选择,不动产登记审查标准应为形式审查并辅之以必要的配套制度,建立正当程序规则,适当引入强制公证制度,并切实落实登记官制度。本文希冀通过对登记实务中所发现的问题作一一梳理和论证,在法律规定不明确、制度保障不健全,且理论研究相对薄弱的当下,对不动产登记部门的公权力如何行使的价值取向、审查理念以及审查制度的建立有所裨益,从而实现对不动产的有效管理进而得以最大限度保障登记的公信力。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 导言
• 第一章 不动产登记审查制度的现状及其意义
• 第一节 不动产登记制度概述
• 一、不动产登记的定义
• 二、不动产登记的性质
• 三、不动产登记的任务
• 四、不动产登记的效力
• 第二节 不动产登记审查制度的立法与实践
• 一、不动产登记审查制度的立法现状
• 二、不动产登记审查制度的实践状况
• 第三节 依法规范不动产登记审查制度的必要性
• 一、是保护不动产登记相对人合法权益的内在要求
• 二、是规范不动产登记行为的核心保障
• 三、是明确登记人员职责内容的重要根据
• 四、是衡平公私权力界限的尺度标准
• 第二章 不动产登记审查制度存在的问题及原因分析
• 第一节 不动产登记审查立法不完善
• 一、立法现状
• 二、立法问题造成不动产登记审查标准与审查责任矛盾产生
• 第二节 不动产登记审查标准模糊不确
• 一、不动产登记审查标准之争
• 二、不动产登记审查标准与司法裁判审查标准混同
• 三、审查标准不明导致登记嘱托行为产生困扰
• 第三节 不动产登记审查程序不规范
• 一、登记实务与登记程序之间的突出矛盾
• 二、登记程序与群众期待之间矛盾重重
• 第三章 完善不动产登记审查制度的对策及建议
• 第一节 建立统一的不动产登记机构
• 第二节 依法构建合理的登记审查标准
• 一、域外经验
• 二、我国不动产登记审查标准的构建
• 第三节 健全不动产登记审查标准
• 第四节 适当引入强制公证制度
• 第五节 落实登记官制度
• 参考文献