房地产投资风险分析与综合评价

论文摘要

随着近几年国民经济的快速增长,房地产市场呈现出良好的发展态势,房地产业已成为国民经济中重要的基础性产业。房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动,同时也是一个高投入、高回报和高风险的产业,这些特征决定了它是不同于一般产品的投资,因此必须对房地产投资项目存在的风险进行透彻的分析和科学的防范。这就迫切需要一种在实际中特别适用的理论方法对其进行定性与定量分析,以便国家在我国房地产业上做出正确的发展战略和规划,并引导投资者做出理智的投资选择。本文首先阐述了房地产投资风险的定义及特征,对目前国内外比较常用的房地产投资风险的识别和度量方法进行分析,并评价了所列方法的优缺点。结合我国房地产投资的实际情况,按照房地产投资风险的来源把风险分为社会风险、经济风险、技术风险、经营风险与自然风险,并详细分析了这五大风险因素所包含的十七项子因素;然后建立了房地产投资风险评估指标体系,构建了基于多层次灰色评价法的房地产投资风险评价模型,并针对传统的多层次灰色评价法中综合评价计算过程存在的不足,创造性的对模型进行了两点改进:判断矩阵一致性改进和在评价模型中引入似然估计的概念,使模型计算结果更加精确。然后本文以昆明市YJ房地产投资项目奥林匹克小镇·南苑为研究对象,进行了房地产投资风险的定性和定量相结合的实例应用研究。研究结果表明:多层次灰色评价模型集成了层次分析法和灰色系统理论的优点,充分吸取专家经验,评价结果较精确且符合项目实际情况,能够很好的达到风险分析的目的,具有较强的实用性和可操作性;改进后的多层次灰色评价模型数据分析更全面,为房地产开发商提供更为直观的决策依据。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 目录
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.1.1 房地产业的产能过剩
• 1.1.2 国家政策的宏观调控
• 1.2 国内外房地产投资风险研究现状
• 1.2.1 国外房地产投资风险研究
• 1.2.2 国内房地产投资风险研究
• 1.3 研究目的及意义
• 1.3.1 研究目的
• 1.3.2 研究意义
• 1.4 研究方法和论文结构
• 1.4.1 研究方法
• 1.4.2 论文结构
• 第二章 房地产投资风险分析理论研究
• 2.1 房地产投资风险的涵义
• 2.1.1 风险的定义
• 2.1.2 房地产投资风险的定义及特征
• 2.1.3 房地产的投资特征与投资风险的关系
• 2.2 房地产投资风险分析的内容与作用
• 2.3 房地产投资风险的识别
• 2.3.1 风险识别的概念
• 2.3.2 风险识别的方法
• 2.4 房地产投资风险的度量
• 2.4.1 盈亏平衡分析法
• 2.4.2 敏感性分析
• 2.4.3 概率分析法
• 2.4.4 蒙特卡洛模拟法
• 2.5 本章小结
• 第三章 房地产投资风险的因素分析及评价体系建立
• 3.1 房地产投资的风险因素分析
• 3.1.1 社会风险
• 3.1.2 经济风险
• 3.1.3 技术风险
• 3.1.4 经营风险
• 3.1.5 自然风险
• 3.2 投资风险评价指标体系的建立
• 3.2.1 建立指标体系的原则
• 3.2.2 房地产投资风险评价指标体系
• 3.3 本章小结
• 第四章 多层次灰色评价在房地产投资风险分析中的应用
• 4.1 多层次灰色评价理论的适用性分析
• 4.2 房地产投资风险的多层次灰色评价流程设计
• 4.3 房地产投资风险的多层次灰色评价模型
• 4.3.1 投资风险评价指标体系设计
• 4.3.2 投资风险评价指标权重确定
• 4.3.3 投资风险评价指标的评分确定
• 4.3.4 投资风险的灰色评价
• 4.3.5 投资风险的综合评价
• 4.4 传统的多层次灰色评价模型的改进研究
• 4.4.1 判断矩阵一致性的改进研究
• 4.4.2 综合评价计算过程的改进研究
• 4.5 本章小结
• 第五章 项目实例应用
• 5.1 项目概况
• 5.1.1 项目背景
• 5.1.2 项目用地及建设规模
• 5.1.3 项目投资环境
• 5.2 项目主要投资风险分析
• 5.2.1 政策风险分析
• 5.2.2 市场风险分析
• 5.2.3 财务风险分析
• 5.2.4 经营和技术风险分析
• 5.2.5 自然风险分析
• 5.3 多层次灰色评价模型在项目中的应用
• 5.3.1 项目投资风险大小的多层次灰色评价
• 5.3.2 项目投资风险发生概率的似然估计
• 5.3.3 项目投资风险水平的综合评价
• 5.4 房地产投资风险的防范措施
• 5.4.1 投资风险防范的基本策略
• 5.4.2 风险防范的具体措施
• 5.5 本章小结
• 第六章 结论与展望
• 6.1 结论
• 6.2 展望
• 参考文献
• 致谢
• 攻读硕士期间主要的研究成果