论文摘要
随着家庭结构的变化和消费水平提高，越来越多的人开始接受“以房养老”即所谓的“反向按揭贷款”，反向按揭贷款在我国发展面临着困境和机遇。对此作者通过借鉴国外成熟操作模式，试图探索出适合我国国情的反向按揭贷款业务。本文在认真总结国外反向按揭贷款发展经验和规律的基础上，分析了反向按揭贷款产生的时代背景、理论基础，探讨了把反向按揭贷款引入我国的必要性、可行性、意义和存在的主要问题，研究了我国发展反向按揭贷款应采取的模式，并利用保险精算方法建立了反向按揭贷款的产品定价模型，对我国发展住房反向按揭贷款的路径进行了设计，初步建立了我国反向按揭贷款的基本框架，并对风险防范进行了研究。我国反向按揭贷款的基本框架设计思路如下：反向按揭贷款的借款人必须是自己拥有住房并以该住房作为自己的永久住所居住于此的60岁以上的老年人(性别不论)。老人必须要有产权房且有完全独立支配权。贷款期限为其预期存活年限。为降低金融风险，我国实行的反向按揭贷款模式是以住房作抵押，有固定的贷款期限，借贷双方约定还贷日期，在借贷期间银行按期支付贷款给借款人，在该期限届满后银行不再向借款人支付。如果借款人没有违约，要等到借款人死亡、迁出等事项发生时才还款。待老人离世后，银行对其房产进行委托拍卖，如果低于银行这些年支出总额包括利息，或与之抵平，那么银行与老人反向按揭关系结束，不足部分由政府或保险公司补偿；如果拍卖结果高于银行支出总额及利息，那么多余的部分(含房屋增值)将返还给老人的继承人或根据老人遗嘱进行安排。借款人或其继承人也可以直接以现金偿还贷款的全部本息，并继续保有房屋的所有权。本文最后通过实例分析，对反向按揭贷款在我国实施中可能遇到的问题提出了具体的解决对策和政策建议，希望为解决我国日益严重的养老问题提出一种新的思路和操作方法。