中国房地产市场的均衡分析 ——基于20个大中城市的实证研究

论文摘要

自1998年我国住房完成商品化改革以来,房地产市场开始蓬勃发展,逐渐成为国民经济的先导产业和支柱产业,成为推动国民经济快速增长的重要力量。然而,在房地产业快速发展的同时,也出现了诸如房价快速飞涨、投机盛行、土地资源浪费严重、百姓住房得不到保障等一系列问题。政府多次出台一些相关政策调控房地产市场,但是收效甚微。人们不禁要问,我国的房地产市场到底怎么了?政府调控房地产市场过程中哪些地方做得不对?今后该怎么办?实践呼唤理论指导,本文以经济学的局部均衡理论为研究主线,综合运用金融学、投资学、城市经济学、行为经济学、博弈论等多个学科的知识,并采用理论推导和实证研究相结合的研究方法,构建了一套比较完整的房地产市场局部均衡理论体系。经过研究发现,我国目前的房地产市场并不是均衡的,而是失衡的,且失衡程度比较严重。去探析失衡现象的背后,我们发现了失衡的原因所在：非理性预期是造成房地产投机需求膨胀的主观原因；“人口红利”是造成房地产需求旺盛的客观原因；房产商的寡头垄断供给是导致房地产供给不足的直接原因；政府对土地的完全垄断控制是导致房地产供给短缺的间接原因；同时,过高的交易成本传递到房地产价格上,也会影响房地产均衡的形成。因此,政府不能不明就里地推出可能会加重失衡的房地产政策,也不能寻求“头痛医头、脚痛医脚”的短期解决办法。政府首先应该明晰房地产调控的目标和机理：抑制投机需求、规制垄断、降低过高的交易成本,让房地产从失衡走向均衡；其次再紧绕上述目标制定实施有关的土地、金融、税收和价格等政策,笔者在文中也提出一些有建设性前瞻性的政策建议供政府选择和参考。在本文的最后,笔者拿重庆作为举例,其调控房地产的成功经验佐证了上述解决房地产问题的思路与对策的正确性,增加了现实的指导意义。

论文目录

• 致谢
• 摘要
• Abstract
• 插图和附表清单
• 1 绪论
• 1.1 研究的背景与意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 国内外研究综述
• 1.2.1 国外研究综述
• 1.2.2 国内研究综述
• 1.3 研究设计
• 1.3.1 研究内容和研究方法
• 1.3.2 研究创新点与难点
• 1.4 理论假设
• 1.4.1 完全信息假设
• 1.4.2 理性预期假设
• 1.4.3 效用无差异及无区域特性假设
• 1.4.4 单一市场假设
• 1.4.5 无交易成本假设
• 2 购房者需求理论
• 2.1 购房者行为的一般理论
• 2.1.1 当房地产作为消费品时购房者的行为选择:效用最大化
• 2.1.2 当房地产作为投资品时购房者的行为决定:资本边际效率
• 2.1.3 城市经济学的解释
• 2.2 影响购房者需求的主要因素
• 2.2.1 房地产价格
• 2.2.2 居民可支配收入
• 2.2.3 房地产预期价格
• 2.2.4 利率
• 2.2.5 城市人口数量
• 2.2.6 通货膨胀
• 2.3 需求方程
• 2.4 对需求模型的实证分析
• 2.4.1 需求计量模型的设定与变量选取
• 2.4.2 数据的选取与处理
• 2.4.3 模型检验与参数确定
• 2.4.4 模型的解释与计量结果分析
• 3 房产商供给理论
• 3.1 房产商行为的一般理论
• 3.1.1 价格领导型寡头垄断房产商的利润最大化
• 3.1.2 土地要素市场垄断供给下房产商的利润最大化
• 3.1.3 博弈论:从价格领导房产商双寡头完全信息静态博弈到价格领导房产商多寡头完全信息动态博弈
• 3.2 影响房产商供给的主要因素
• 3.2.1 房地产价格
• 3.2.2 房地产短期预期价格
• 3.2.3 房产商建造成本
• 3.2.4 土地价格
• 3.2.5 土地供给量
• 3.2.6 房地产开发投资规模
• 3.3 供给方程
• 3.4 对供给模型的实证分析
• 3.4.1 供给计量模型的设定与变量选取
• 3.4.2 数据的选取与处理
• 3.4.3 模型检验与参数确定
• 3.4.4 模型的解释与计量结果分析
• 4 房地产市场的均衡分析
• 4.1 房地产市场的短期均衡和长期均衡
• 4.1.1 房地产市场的短期均衡
• 4.1.2 房地产市场的长期均衡
• 4.2 房地产的均衡价格方程及对均衡价格模型的实证分析
• 4.2.1 房地产的均衡价格方程
• 4.2.2 对房地产均衡价格模型的实证分析
• 4.3 失衡的中国房地产市场
• 4.3.1 房地产市场失衡的表现与测度
• 4.3.2 房地产市场失衡现状的原因解析
• 5 房地产市场的调控
• 5.1 房地产调控的目标与机理
• 5.1.1 房地产调控的出发点和归宿点:使失衡走向均衡
• 5.1.2 房地产调控的着力点:规制垄断
• 5.2 房地产调控政策建议
• 5.2.1 加快农村集体土地进入土地一级市场
• 5.2.2 改变商业银行对购房人的信贷模式
• 5.2.3 简化和降低房地产开发交易环节的税费
• 5.2.4 重新定义房地产保有税并付诸实施
• 5.2.5 酝酿新售房询价制度和核价制度相结合的全新的定价模式
• 5.2.6 大力推进限价保障房的建设
• 5.3 房地产调控成功经验谈:重庆模式
• 6 结论与展望
• 6.1 结论与启示
• 6.2 不足与展望
• 参考文献
• 附录
• 作者简历