住宅市场价格泡沫及预警机制研究

论文摘要

住宅作为房地产的一个最重要的组成部分,其发展是否健康直接关系到我国经济的稳定发展。近年来,我国商品住宅销售价格呈现出逐年上涨的趋势,国内不少城市的房价收入比甚至超过一些发达国家的水平,这使得住宅市场是否存在价格泡沫成为政府与百姓、商界与学界共同关注的焦点问题。目前,关于我国住宅市场是否存在泡沫这一问题,各界人士各持己见,归纳起来,大致有三种观点:泡沫论、无泡沫论及存在泡沫危险论。由于各方对泡沫采取了不同的定义,观测指标的选取存在较大差异,检验方法也不尽相同,这使得各方各言其是,提出的政策建议也千差万别。随着国家对住宅市场调控力度的加强,调控政策的合理及有效性显得越发重要,而对泡沫存在性、类型及形成原因的识别,是政策合理有效的基础。因此,加强对泡沫形成机制及泡沫存在性检验的研究不仅具有很强的学术意义,更具有现实的紧迫性。本文采用理论模型和经验分析相结合的方法,对住宅价格泡沫的形成机制进行分析,从实证的角度提供检验泡沫存在性及泡沫类型的方法,并系统研究住宅市场泡沫的预警技术,研究结果可以为政府调控住宅市场提供重要参考。论文的主体分为四个部分:第一部分分析住宅市场价格泡沫的形成机制;第二部分以上海住宅市场为例,对泡沫的存在性及泡沫类型进行实证研究,得到了上海住宅市场不存在长期性泡沫但存在短期性区制转移型泡沫的结论;第三部分运用二元选择模型及排序选择模型,建立了上海住宅市场预警监测系统;第四部分在前文研究结果的基础上提出了调控住宅市场的一些政策建议。为分析住宅市场价格泡沫的形成机制,本文利用Case (2003)对住宅市场购买主体的划分,将购房者分为投资者与自住者两类。理论模型结果表明,当住宅市场只存在投资者时,价格泡沫的产生主要与投资者向银行的风险转移行为有关,泡沫出现的前提条件是投资者存在违约可能;当住宅市场上只存在自住者时,自住者对住宅价格的预期对于泡沫的形成起到了至关重要的作用,泡沫存在的前提条件是自住者预期泡沫会随时间逐渐增大。为回答“住宅市场是否存在价格泡沫”的问题,本文以上海住宅市场为例,从经验分析的角度分别对长期性和短期性泡沫的存在性进行了验证。由于在运用单位根与协整检验法的过程中遇到了利率对住宅价格影响为正的“问题协整方程”,本文通过引入住宅抵押贷款信贷额度这一新的变量,将抵押贷款利率对住宅价格的影响非线性化,实现了对传统单位根与协整检验法的改进,得到了上海市住宅价格在长期内不存在泡沫的结论。随后运用误差纠正模型对住宅价格短期动态调整的研究表明,住宅价格从偏离状态回到其均衡价格的过程十分缓慢,且住宅价格的运动过程呈现出明显的正自相关特征,这些现象表明,上海市住宅市场存在短期性价格泡沫。为进一步洞察上海市住宅市场短期性泡沫的运动特征及形成原因,本文利用van Norden (1996)提出的泡沫检验方法对其泡沫类型进行了实证检验。研究发现,短期性泡沫确实存在,这种泡沫时涨时消,且呈现出一种扩张(或收缩)概率随泡沫大小而变的特征,本文将其称为“区制转移型泡沫”。实证结果还表明,住宅市场上非理性的狂热跟风行为并不是这种泡沫的形成原因,它由人们对未来住宅投资收益的理性预期引发,是一种理性泡沫。为实现住宅市场价格泡沫的提前预警和侦测,防止其对国民经济的发展造成不良影响,本文构建了上海市住宅市场预警监测系统。由于目前国内普遍采用的景气指数预警法和综合模拟预警法各有缺陷,难以满足住宅市场发展和监控的实际需要,本文采用“房价收入比”作为核心预警指标,运用二元选择模型以及排序选择模型建立住宅预警监测系统,克服了传统方法的缺陷,两模型的判别正确率均超过70%。论文最后为促进我国住宅市场的健康运行提出了政策建议。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究目的和意义
• 1.2 住宅价格泡沫的定义
• 1.3 国内外研究综述
• 1.4 本文结构和创新点
• 2 住宅市场价格泡沫形成机制分析
• 2.1 模型的基本前提
• 2.2 住宅投资者价格泡沫模型
• 2.3 住宅自住者价格泡沫模型
• 2.4 本章小结
• 3 住宅市场价格泡沫存在性检验
• 3.1 引言
• 3.2 单位根与协整检验
• 3.3 利率影响非线性化的单位根与协整检验
• 3.4 短期性泡沫的侦察
• 3.5 本章小结
• 4 泡沫类型检验：基于区制转移模型的实证研究
• 4.1 区制转移型泡沫的理论模型及检验思路
• 5 住宅市场价格泡沫预警机制研究
• 6 结论及政策建议
• 6.1 本文的主要结论
• 6.2 加强住宅市场调控与监测的政策建议
• 6.3 研究存在的不足及后续研究方向
• 致谢
• 参考文献
• 附录1 攻读学位期间发表的学术论文
• 附录2 ALLEN AND GALE （2000） 的性质1 的正确证明过程