美国住房反向抵押贷款及其在我国的运用

论文摘要

中国已于2000年进入老龄化社会,近年来老年人口的增长更是有直线上升的趋势,并且已呈现出高龄化、空巢化的特点。从这一点上来看,养老问题已经不再只是一个关于老年人自身的问题,而已经上升成为一个社会问题。因为目前,我国大部分老年人多是靠子女赡养或微薄的退休金生活,很多老年人与子女都是分开居住,加上我国的养老保障体系尚不健全,因此老年人是否能安享晚年生活关乎了社会养老保险体系与社会的安定问题。由于国外很多发达国家已先期进入老龄化社会,他们已推出一些除养老保险、子女赡养等常见养老方式以外的辅助养老办法。这其中,以美国推出并成功运行的住房反向抵押贷款尤为有效。因此,在我国老龄化加剧的情况下,可以借鉴美国的成功经验,分析并研究住房反向抵押贷款在我国推行的可行性以及运作方式。住房反向抵押贷款是一种全新的金融产品,它是以养老为目的而设计的。该产品用房屋净值为老年人提供贷款,将其提前变现而转换成养老资金,同时借款人还可以在贷款期间居住在所抵押的房屋内直至去世。这种方式不仅解决了老年人养老金的来源,还能将房屋这种不动产的价值提前利用；另一方面,这种产品也补充了原有的养老方式,使老年人群有了更多的养老选择,缓解了社会家庭和社会养老的压力。在文章第一部分,本文作者通过阅读大量相关文献,分析了国内外对于反向抵押贷款的研究现状。国外的学者多是从需求分析、定价研究、以及风险防范三方面进行研究,而由于国内还没有推行该产品的经验,因此国内学者通常是从在我国推行的可行性、定价方式的选择以及面临风险的分析这几方面进行研究。综合前人的研究方法,作者将研究美国开展反向抵押贷款业务的开展条件、定价、运作流程等相关内容,借鉴其成功经验,研究该业务在我国推行的可行性,并设计一套业务流程。文章第二部分是对反向抵押贷款的概述,包括它的含义及特点,并将其与普通住房抵押贷款进行了比较,从贷款目的、贷款条件、用途、贷款额影响因素、住房净值及债务变化情况、还款方式及期限等方面进行了对比分析。文章第三部分是对美国反向抵押贷款的介绍。第一节大致介绍了反向抵押贷款的起源和发展过程,第二节细致地介绍了美国开展该业务的主要产品,其中最重要的是占整个业务95%以上份额的HECM计划,该计划由政府发起并保险,大大加强了该业务的政策支持作用,在借款人心目中有较高的威信力,因此作者详细介绍了HECM计划的适用对象、贷款条件、贷款支取及偿还方式、适用利率、可贷额度、相关费用等内容。另外两种产品类型是由私人金融机构提供的产品以及特定用途的产品,前一种产品通常能获得比HECM计划更高的贷款金额,但贷款费用也很高,且通常没有保险；后一种产品是针对特定用途所发放的贷款,如保障残疾人生活、支付房产税、维修房屋等。本章第三节介绍了反向抵押贷款业务的定价公式,作者选取了当前较为主流的保险精算模型,直接引用Mitchell和Piggott在2004年一篇文章中的研究成果,为下文的定价研究做出铺垫。在本文第四部分,作者对在我国推行反向抵押贷款的可行性做出了分析。在第一节,作者分析了推出该产品的现实意义。该产品不仅能够有效补充现有的养老途径,还能改善老年人的生活状况并减轻子女的负担；另一方面,由于该业务的载体是房屋这种不动产,若通过此业务将流动性差的住房提前变现,那么对于到期后被抵押房屋的处置就变得尤为重要了,因此该业务能够活跃二手房地产市场,加大二手房买卖的频率。同时,对于贷款机构而言,开展这项业务,也拓宽了其业务范围,加强了金融创新,能够吸引更多顾客。在第二节中,作者对在我国推行此业务进行了需求分析。首先,我国老龄化的加剧已是不争的事实,并且在未来还将持续,子女的赡养负担便加重了。老龄化的加剧将对卫生医疗事业的发展提出严峻挑战,并且会导致老年人生活质量下降影响社会安定。因此,现实情况需要一种新的养老方式能够补充现有的养老体制,以缓解人口老龄化对社会及家庭带来的压力。而根据国外已成功推行该业务的经验来看,反向抵押贷款正是这样一种有效的养老方式。其次,房产已成为家庭资产中的重要部分。由于房产的购买能够起到保值增值的作用,大众普遍的做法都是即使耗尽毕生积蓄或者做房奴都要购买房屋,因此房屋的比重占了家庭资产中的很大一部分,而在流动资产方面却不太乐观。反向抵押贷款正是一种可以把房产价值流动起来的金融产品,通过办理该业务,老年人不仅可以利用房屋的净值获得养老资金以提高生活质量,还能继续居住在此房屋内,满足了他们心理上“有自己的家”这种想法。再次,家庭理财观念逐步深入社会大众心中。随着70、80后的成家立业,父母已进入老年人的行列,而这些子女大多不需要和父母同住也不会惦记着继承父母的房屋,同时父母也不远给子女增添过多的赡养负担,这种观念的转变为反向抵押贷款的开展提供了一定的思想基础。在本章最后一节,作者提出了在我国开展反向抵押贷款的障碍。首先,借款人、贷款机构等参与主体可能缺乏积极性。中国根深蒂固的养儿防老、遗留房产给子女的思想在很大程度上影响了老年人对该产品的接受程度；而从贷款机构的角度来看,反向抵押贷款业务有着期限长、流动性差的特点,因此不能及时满足贷款机构的盈利需求；从其他参与者的角度看,房地产评估机构需要提升其专业素质以准确评估被抵押房产的价值,政府也应当提供政策支持以提高参与主体的积极性。其次,我国开展该业务还会面临诸多的风险。如寿命风险、房屋价值波动风险、利率风险、流动性风险、道德风险等。这些不确定因素会导致贷款机构的实际收益与预期发生偏差,从而加大蒙受损失的可能性。文章第五部分是在前文分析研究的基础上,设计符合我国实际情况的反向抵押贷款产品。（1）作者首先设定了各个参与主体的条件,如借款人为居住在城镇中60岁（含）以上的老年人,所抵押的房屋具有完全产权且贷款年限+房龄=35年（略高于平均建筑寿命）；根据对各可作为贷款机构的主体进行优缺点分析,作者将本模型中的贷款机构设定为银行；其他参与主体还包括政府、房地产评估机构、证券市场等。（2）第二节分析了风险控制及防范对策。针对前文提到的寿命风险和房屋价值风险,可采用保险方式进行风险分散；对于利率风险,作者提出可参照普通抵押贷款,对房屋设定一个抵押率,以减少发生损失的可能性。其中,对于一次性提取方式由于未来利息收益较少,则应采用较高的固定利率方式计算可贷额度；而对于定期提取方式可采用可调整的利率,以锁定利率变动带来的损益。针对流动性风险,较好的一种方式是将反向抵押贷款进行资产证券化,由于该产品满足资产证券化标的物的条件,即缺乏流动性、在未来能够产生持续稳定现金流,因此可通过这种方式降低流动性风险,并分散其他风险。另外,道德风险的防范需要加强贷后管理,以减少由于信息不对称造成的损失。（3）第三节是反向抵押贷款的定价研究,即借款人可贷额度的计算。作者将第3章中的保险精算定价方式结合我国实际情况,对其进行一定的修改,从而分别得出一次性支取方式及年金支取方式的单生命定价公式（本文暂不考虑借款人为夫妻双方的双生命模式）,再以经验数据进行了实例模拟。（4）最后一节设计了反向抵押贷款的运作流程。办理该业务需要经过的程序依次为咨询及申请阶段、评测及审批阶段、发放及管理阶段、终止及回收阶段。正文最后一章是结束语。该部分总结了前文所得出的结论,指出文章中存在的不足,并确定了以后进一步的研究方向。本文的创新点在于,在对反向抵押贷款进行产品设计时,考虑到我国住房建筑的平均寿命普遍在25-30年这一因素,设定了贷款年限+房龄=35年的条件；其次,在对该产品进行定价时,分别考虑了两种不同支取方式下的利率风险。在借款人选择一次性支取方式时,贷款机构的利息收入将会减少,且面临较大的利率风险,因此作者采用固定利率对一次性支取方式进行定价：而年金支取方式下,为了减少贷款机构由于利率变动而带来的风险,作者采用了可调整的浮动利率计算可贷额度。再次,定价时引入抵押率这一参数。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 引论
• 1.1 选题背景
• 1.2 研究意义
• 1.3. 国内外研究现状
• 1.3.1 国外研究现状
• 1.3.2 国内研究现状
• 1.4 研究方法及思路
• 2. 反向抵押贷款概述
• 2.1 反向抵押贷款的含义
• 2.2 反向抵押贷款的特点
• 2.3 反向抵押贷款与普通抵押贷款的比较
• 3. 美国反向抵押贷款介绍
• 3.1 起源和发展
• 3.2 主要产品介绍
• 3.2.1 HECM计划
• 3.2.2 私人金融机构提供的产品
• 3.2.3 特定用途的产品
• 3.3 定价方式
• 4. 在我国推行住房反向抵押贷款的可行性
• 4.1 现实意义
• 4.1.1 补充现有养老途径
• 4.1.2 改善老年人生活状况,减轻子女负担
• 4.1.3 活跃二手房产市场
• 4.1.4 拓宽金融机构业务范围
• 4.2 需求分析
• 4.2.1 老龄化加剧,子女赡养负担加重
• 4.2.2 房产成为家庭资产中的重要部分
• 4.2.3 家庭理财观念的逐步深入
• 4.3 面临的障碍
• 4.3.1 参与主体缺乏积极性
• 4.3.2 不容易识别及规避风险
• 5. 根据我国实际情况设计反向抵押贷款产品
• 5.1 反向抵押贷款的参与者
• 5.1.1 借款人
• 5.1.2 贷款机构
• 5.1.3 其他参与主体
• 5.2 风险控制及防范对策
• 5.2.1 建立保险机制
• 5.2.2 设定可调整的利率
• 5.2.3 资产证券化
• 5.2.4 加强贷后管理
• 5.3 反向抵押贷款的定价研究
• 5.3.1 基本假设
• 5.3.2 一次性支取方式的定价
• 5.3.3 年金支取方式的定价
• 5.3.4 实例模拟
• 5.4 反向抵押贷款的运作流程
• 5.4.1 咨询及申请阶段
• 5.4.2 评测及审批阶段
• 5.4.3 发放及管理阶段
• 5.4.4 终止及收回阶段
• 6. 结束语
• 6.1 结论
• 6.2 存在的不足
• 6.3 进一步研究方向
• 参考文献
• 附录
• 后记
• 致谢