房屋租赁公示制度研究 ——兼谈“买卖不破租赁规则”的实践运用

论文摘要

“买卖不破租赁”规则是房屋租赁制度下一个古老而又充满活力的组成部分。最初，保护承租人，维护租赁权利的稳定是该规则唯一的目的，但是随着时代的变迁，出于保护善意第三人的需要，该制度已经发生了一些改变。这种改变集中的表现在其与公示制度的融合上。本文试图遵循发现缺陷，探寻根源，解决问题的逻辑线索来展开论述，希望能够为内地房屋租赁公示制度的完善，提供一个可行的制度建议。第一部分，从我国内地现有的租赁公示理论、制度现状和司法实践出发，指明现有制度及其运行过程中所存在的缺陷，并对造成这些缺陷的根源做了细致的分析。文章首先把对制度现状的分析分为国家层面和地方层面两个部分。具体的论述了国家制度层面，房屋租赁公示制度的缺失和地方层级租赁公示制度的互不相同。然后又通过列举案例和内地现有学说的方式证明了房屋租赁公示现有实务上认识的互不统一。最后从以上的论述中溯本归源的找出造成以上缺陷的根源，即所谓是否采用公示上的模糊，公示法效果和适用规则上认识的误区和具体公示选择上的错误。第二部分，具体回应了第一部分所提出的是否采用租赁公示上模糊这一根源，并通过逻辑和历史两个角度论证了“买卖不破租赁”与租赁公示间的必然联系。在逻辑论证的部分，本文坚持了“买卖不破租赁”——法定契约承担——善意由是否明知来确定——明知判断客观标准的缺乏——公示的弥补的逻辑论证思路，最终得以证成了逻辑上的必要性。而在历史论证部分，本文试图通过列举西欧德法英三国租赁公示发展史的方式来论证以下一个事实，即在现代公示制度出现后，租赁公示与“买卖不破租赁”间的联系就迅速变得密不可分，而且在可预见的将来也将一直保持这样的发展趋势。第三部分，主要从公示在产生对抗力，善意保护和权利正确性推定上的三个方面，系统的论述了租赁公示的法效果，回应了上文中对存在公示法效果误区根源的概括。其中在论述善意保护的作用时，文章分别从“对抗性”权利与“非对抗性”两类权利冲突情形，论述了租赁公示的作用并且指出了两者的不同。第四部分，则主要回应了内地对租赁公示适用规则上的一些误区。文章详细的按照公示手段的不同，予以了分别论述。并且提出了一个可以用来识别现有制度是否为公示制度的有益标准。正是基于这一标准，本文将我国台湾地区的租赁公证制度识别为公示制度。第五部分和第六部分，主要针对的是现有内地实践上对具体租赁公示制度选择上错误这一根源。第五部分首先对现有可做选择的诸公示制度的利弊做了详尽的分析，对可以作为重要辅助制度的公证也做了一定程度的阐述。第六部分在第五部分分析的基础上，具体的提出了区分长期租赁和短期租赁，并分别适用不同的租赁公示制度的观点。同时在文章的最后，还给出了“买卖不破租赁”下租赁公示的具体法条设计建议，这也是对全文观点的总结。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 1. 内地现有房屋租赁公示制度的缺陷及其根源
• 1.1 内地公示制度的缺陷
• 1.1.1 国家层级公示制度的缺失
• 1.1.2 地方层级公示制度的不统一
• 1.1.3 实务上理解与运用的不统一
• 1.2 内地公示制度缺陷的根源
• 1.2.1 对公示制度必要性的认识不足
• 1.2.2 对公示制度法效果及具体适用规则的理解不统一
• 1.2.3 对诸公示制度利弊取舍的不当
• 2. 房屋租赁公示制度必要性的论证
• 2.1 内在逻辑必要性的论证起点——制度法效果
• 2.1.1 “买卖不破租赁”之法效果
• 2.1.2 法定契约承担的内涵和外延
• 2.1.3 法定契约承担“法定”的特殊性及其性质认定上的难题
• 2.2 公示对法定契约承担逻辑上必要性的证成
• 2.2.1 公示在善意的判断上的作用——第三人明知的构成
• 2.2.2 租赁权利下法定契约承担明知的缺乏与公示的弥补
• 2.2.3 其他法律事实上明知缺乏的不存在
• 2.2.4 对“买卖不破租赁”与公示制度联系的传统论证
• 2.3 历史发展规律上的必要性——西欧制度史的佐证
• 2.3.1 德、法租赁公示发展史
• 2.3.2 英国租赁公示发展史
• 2.3.3 历史发展规律例外的不适用
• 3. 房屋租赁公示效力的明细
• 3.1 公示在对抗力产生上的作用
• 3.2 公示在善意第三人保护上的有限作用
• 3.2.1 “非对抗性”权利关系下公示作用的贬低
• 3.2.2 “对抗性”权利关系下公示作用的重视
• 3.3 公示在权利正确性推定上的作用
• 4. 房屋租赁诸公示制度适用规则的明细
• 4.1 占有
• 4.1.1 占有的体素
• 4.1.2 适用有限的占有心素
• 4.2 登记
• 4.2.1 内地现有租赁登记备案制度分析
• 4.2.2 不是登记的登记——我国台湾地区的租赁合同公证制度
• 5. 房屋租赁诸公示制度利弊的综合分析
• 5.1 诸公示制度在与租赁权利联系程度上的不同
• 5.2 诸公示制度在实践适用效果上的不同
• 5.3 诸公示制度在具体公示内容上的不同
• 5.4 公证的特殊作用
• 6. 内地租赁公示制度建构建议
• 6.1 具体建构模式的选择
• 6.2 长期租赁合同与登记
• 6.3 占有对租赁合同公示的一体适用
• 6.4 时间界限的确定——长期租赁合同与短期租赁合同的分水岭
• 结语
• 参考文献
• 在学研究成果
• 致谢