房地产投资信托基金（REITs）运作风险研究

论文摘要

近年来,将REITs引入国内一直是业界与学术界讨论的焦点。REITs一方面为房地产开发商的资金及时退出提供了一条有效地途径；另一方澳大利亚REITs市场在次贷危机中不俗的表现,使得REITs的关注度越来越高。但是,在给房地产商和投资者带来巨大利益的同时,也不能忽视REITs的风险,REITs面临的风险远比房地产资产和金融产品复杂,受到多重风险因素的影响,如房地产市场和证券市场的固有风险、基金运作风险等。因此,本文从REITs的设立角度出发,结合REITs的运作流程和案例,研究了REITs在上市过程、运作过程和退市中所面临的风险,为REITs在我国的引入和健康发展提供一些思考和经验借鉴。本文主要分为五个部分：第一部分对选题背景、研究方法和研究框架进行了简要的介绍,并总结了前人的研究成果。第二部分首先阐述了REITs的定义和类型；之后结合离岸上市REITs的结构框架,归纳总结了REITs的运作流程,包括REITs的上市、资产的经营管理和退出。第三部分结合REITs的运作流程,对REITs运作过程中潜在的风险因素进行了详细的研究。如资产的品质和估值、REITs的上市时机、市场流动性、投资者对REITs的认知度等可能对REITs的上市过程造成影响；而资产管理人的资产运作能力、REITs的资本结构和规模、及委托—代理关系等可能影响到REITs的经营管理运作；而资产质量一般、处于牛市或资产泡沫时期则可能致使REITs退市。第四部分选用越秀房地产投资信托基金和睿富房地产投资信托基金作为案例,研究了国内物业借道香港上市,在上市和运作过程中所面临的风险,最后得出REITs资产池的资产质量和上市时机、后续的经营管理决定着REITs运作的成败。第五部分,针对案例分析中出现的各种风险提出相应的风险防范对策,力争将运作过程中的风险损失降至最低。最后,我们得出在REITs运作过程中,其面临的主要风险是项目运作风险,而非项目的具体实施。但是,本文对REITs运作风险的研究并不全面。加之我国还没有真正意义上的REITs,所以造成了资料收集等困难。因此,要对房地产投资信托基金进行全面的风险研究与管理,显然还有很长的路要走。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 国内外研究现状
• 1.3 研究思路与方法
• 1.3.1 本文研究内容
• 1.3.2 拟采取的研究方法与特色
• 第二章 REITs的相关概念
• 2.1 REITs的定义
• 2.1.1 REITs与相似概念的比较
• 2.1.2 REITs的类型
• 2.2 REITs的基本架构
• 2.3 REITs的运作流程
• 2.3.1 REITs上市阶段
• 2.3.2 REITs发售后的运营阶段
• 2.3.3 REITs的退出
• 2.4 REITs的理论基础
• 2.4.1 金融创新理论与金融风险
• 2.4.2 资产组合理论
• 2.4.3 委托—代理理论
• 第三章 REITs运作风险因素
• 3.1 REITs上市过程的风险因素
• 3.1.1 资产品质
• 3.1.2 资产的价值评估
• 3.1.3 上市时机
• 3.1.4 市场流动性
• 3.1.5 投资者对REITs的认知度
• 3.2 REITs运营阶段的风险因素
• 3.2.1 REITs的资产运作能力
• 3.2.2 REITs的资本结构和规模
• 3.2.3 委托—代理关系
• 3.3 影响REITs退出的风险因素
• 3.3.1 资产质量一般
• 3.3.2 处于牛市或资产泡沫时期
• 第四章 REITs运作风险案例分析——以越秀和睿富为例
• 4.1 越秀REIT的运作风险分析
• 4.1.1 越秀REIT组织构架方面的风险
• 4.1.2 资产价值评估风险
• 4.1.3 上市发售风险
• 4.1.4 投资者结构的变化
• 4.1.5 物业经营风险
• 4.1.6 再融资风险
• 4.2 睿富REIT运作风险分析
• 4.2.1 上市审核过程风险
• 4.2.2 租金造假引发道德风险
• 4.2.3 睿富REIT退市风险
• 第五章 REITs运作风险防范措施
• 5.1 REITs上市过程中的风险防范
• 5.1.1 做好市场尽职调查,从源头上控制项目风险
• 5.1.2 物业产权明晰,保证REITs经营的主动权
• 5.1.3 加强与专业的管理团队的合作
• 5.1.4 熟悉REITs上市条件,选择合适的上市时机
• 5.2 REITs经营运作中的风险防范
• 5.2.1 灵活调整资产组合,降低组合风险
• 5.2.2 积极管理资产,提升资产品质
• 5.2.3 优化REITs的组织结构,提高经营效率
• 5.2.4 委托—代理风险防范措施
• 5.2.5 培养专业化基金管理人才
• 5.2.6 完善各项管理制度
• 结论
• 参考文献
• 后记