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摘要：不同发展阶段、不同管理水平的房地产企业有着深度的差异性。企业所建立和使用的目标成本管理体系是否适用将直接影响企业成本管控的效率，进而影响到企业经营效果。我们对企业所使用的目标成本管理体系进行适用性评估，为优化企业成本管理体系提供条件，对提高企业管理水平，提升生产经营效果方面有着重要意义。本文对房地产企业目标成本管理体系适用性评估的要点进行了初步探索。
关键词：房地产企业；目标成本管理体系；适用性评估；要点
1引言
房地产企业成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系及责任成本体系，分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。目标成本管理体系作为行之有效的成本管控体系之一，被大部分房地产企业学习和使用，在实践过程中，企业所建立的目标成本管理体系的适用程度将直接影响企业成本管控的效率，进而影响到企业经营效果。对企业所使用的目标成本管理体系进行适用性评估，为优化企业成本管理体系提供条件，对提高企业管理水平，提升生产经营效果有着重要意义。
2房地产企业目标成本管理体系的建立
房地产企业要实现“算了以后再做”而不是“做完以后再算”，的目标，就必须建立一个完善的目标成本管理体系。在实际操作中最关键的是建立科学实用的目标成本科目体系，目标成本的科目的划分应满足成本测算要求，便于成本费用的归集，便于成本的及时结算，便于成本的实时监控，并要注意目标成本的结构与财务结构的衔接，与合同付款管理的衔接，并要方便编制项目的资金计划，提高资金计划管理能力，然后根据计算方法和经验数据制定出准确适用的目标成本。目标成本管理体系将贯穿于项目的规划设计、方案设计、扩初设计、施工图设计的全过程，起着统一测算口径，辅助设计优化等作用，并将作为成本管理体系的基础及核心部分参与项目成本管理。
3房地产企业目标成本管理体系的适用性评估要点
目标成本管理体系的适用性评估就是对已建立起来的目标成本管理体系进行全方位的评估分析，根据其在房地产企业具体项目中的执行情况和执行结果分析原因，抓找源头，评估企业所建立的目标成本管理体系在本企业的适用性及其优化改进的方向。房地产企业目标成本管理体系的适有性评估要点如下：
3.1与企业发展阶段相适应
目标成本管理在不同市场环境情况下，公司发展的不同阶段下，公司不同的规模下，有着不同的作用，哪一种目标成本管理体系更适合企业发展不能一概而论，需深入分析适合企业发展阶段的目标成本管理体系。比如集团化的大型开发企业，目前处于已完成全国布局并且快速扩张的阶段，其通过长期的项目开发积累了大量有效的历史数据和指标以及成本管理的经验，所以在城市公司项目的目标成本编制过程中有土地版、启动版和方案版及基准版等多个版本，在项目执行过程中，目标成本可随项目开发的实际情况和动态成本反馈的数据进行调整和修改，并由决策层审批。这样快速的反应机制以及开发积累下的大量的经验数据，不仅使其成本管理水平一直处于行业前端，也符合其快速扩张的节奏。但如果这样的一个目标成本管理体系运用在一个小型的处于起步发展阶段的房地产开发公司，由于项目经验不够，不停的调整目标成本指标极容易造成公司管理混乱，并且多版本的快节奏的目标成本编制也会让其成本管理工作难以实施。故企业所建立的目标成本体系一定要与本企业的发展规模和阶段相适应，与企业的经验积累、成本数据积累相适应。
3.2与企业的实际需求相适应
企业的长期发展是靠优秀的经营管理和科学的战略规划，目标成本管理体系只是企业经营管理体系和战略规划中的一部分。因此，目标成本管理体系要与企业的实际需求相结合，与企业的经营管理体系和战略规划相适应。对于风险控制型需求的企业，由于其集团层级过多，信息传递较慢，而且发展相对稳健和保守，在开发项目的时候一般以求稳为主重点深耕城市，打造品牌产品，如果在目标成本管理过程中，不停地进行目标成本的调整，不仅审批的速度达不到要求，影响项目进度，而且也无法达成集团的风险控制的要求。而对于扩张型需求的企业，由于需要完成全国布局进行快速扩张，在当地房地产市场较好的时期，效率是关键，项目的推进是关键，房子快速去化是关键，因此对于目标成本的控制可能没有那么严格，因为过分强调全体成员参与的成本管理，可能会影响项目推动的效率。由此可以看出，企业的实际需求是企业目标成本管理体系建立须考虑的前置条件，目标成本管理体系一定要与企业的实际需求相符。
3.3具有最好的操作性
企业所建立的目标成本管理体系具有最好的操作性，就是要求该目标成本管理体系要与企业组织机构设置、激励制度、办公管理水平、人员结构及素质等实际情况相匹配。目标成本管理是一个综合性的管理行为，企业组织架构的科学性，流程制度的规范性，领导层的成本重视度和权威性，执行层的工作能力，对成本问题反馈控制的灵活性和有效性等都会影响到该目标成本管理体系的运用效果，若想要其所建立的目标成本管理体系更好运用和执行，就必须充分考虑操作方便，执行顺畅的相关要求。要科学衡量企业的管理水平和能力，深入分析目标成本管理体系与企业管理水平的匹配性，逐步对目标成本管理体系进行优化，以保证该目标成本管理体系具有最好的操作性。
3.4达到企业成本控制的要求
目标成本管理体系适用性如何，根据其在房地产企业具体项目中的执行情况和执行结果来判断，就是从成本管理的效果去分析验证目标成本管理体系的适用性。其在房地产项目的开发使用中是否达到了成本控制的要求，项目实际成本是否在预期的范围内，利润率是否有保障，过程控制是否顺畅有序等内容的评价和结论，也就是该目标成本管理体系的运用效果，可以验证目标成本管理体系的适用性。若成本控制效果评价良好，达到了企业对成本控制的要求，则说明该成本管理体系比较适用，若成本控制效果并不理想，则需要认真细致查缺补漏，优化调整目标成本管理体系的弊端和不足。
房地产企业由于各种原因处于各种发展阶段，在各自发展的过程中，难免会有盲目抄袭标杆企业成本管理制度和流程，忽略了企业自身成本管控能力提升的现象。为企业在发展的进程中能够顺畅而快捷运转，企业应深度掌握其运行所需的前提条件和配套的支持保障，对所建立的目标成本管理体系进行适用性评估，并不断优化完善其目标成本管理体系，着力提升企业自身成本管控的能力。
参考文献：
[1]《浅谈房企目标成本管理的效果评价》.重庆大学建设管理与房地产学院.肖玮敏.
[2]《成长型房地产企业成本管探模式适配性分析》.恒德管理咨询.