论上海中心城旧住区更新的调谐机制

论文摘要

本文按照构建社会主义和谐社会的时代要求,以科学发展观为指导,根据对当前旧住区更新现状的分析,对上海市中心城旧住区更新历史演进的回顾,和对国内外旧住区更新的教训和经验的汲取和借鉴,针对中心城旧住区更新这一城市规划实施的重要环节,详尽地阐述了旧住区更新与城市发展的互动机理、房屋拆迁补偿安置的内在机理、旧住区居民动迁的驱动机制、房屋拆迁当事人的博弈和房屋拆迁补偿安置中的几个重要关系,提出了构建中心城旧住区更新调谐机制的基本理念,并最终演译成为建立面向公众的旧住区更新项目社会评价机制、倡导以社区为载体的自组织旧住房改建模式、建立以土地储备和净地出让为主要特征的授权业主机制、完善旧住区更新拆迁补偿安置机制、建立旧住区更新与住房市场供应体系和住房保障体系之联动发展机制等五个基本构成部分。 论文分为七章,依循提出问题、分析问题和解决问题的基本思路。其中,第一章就研究的意义、核心概念、研究主线、创新点、研究基础和研究框架作了基本论述。第二章通过总结当前上海市旧住区更新的主要特点和现实困境,提出本论文需要重点解答的“题”。第三章一方面通过对英国、美国、香港和北京、成都等地中心城旧住区更新的分析,试图理出一条旧住区更新机制发展的线索。另一方面,通过对上海市旧住区更新之历史演进开展系统地回顾,总结出不同历史时期上海市旧住区更新发展演进的主要特点和基本脉络。第四章首先以上海市卢湾区为例,从旧住区更新与社会发展、经济发展、城市规划等三个方面,详尽分析了上海市中心城旧住区更新与城市发展的互动机理。同时。对旧住区更新利益主体的互动机理进行了研究,着重分析了房屋拆迁补偿安置的内在机理、旧住区居民动迁的驱动机制、市场经济条件下房屋拆迁当事人的博弈,和房屋拆迁补偿安置中的几个重要关系等等内容。第五章指出构建中心城旧住区更新调谐机制的基本理念、内涵和着力点,为解决问题寻找立论依据,寻找工作方法,寻找突破口。第六章提出建立面向公众的旧住区更新项目社会评价机制,以实现“无可指责”的旧住区更新,同时,为消弭社会冲突,降低社会不信任度,实现社会和谐,文章倡导以社区为载体的自组织旧住房改建模式:通过对“成都模式”的分析,提出了创新旧住区更新之土地利用运作机制的基本观点——授权业主制对于建构社会主义和谐社会具有一定的适用性和针对性,是社会正义的基本保证;文章提出了拆迁补偿安置的基本原则,逐项论述了完善旧住区更新拆迁补偿安置的基本思路,并就如何正确处理人民内部矛盾提出了事前准备、事中监督和事后化解的“三部曲”;最后,文章提出旧住区更新与住房市场供应体系、住房保障体系的联动发展机制。

论文目录

• 第一章 导论
• 1. 研究的意义
• 1.1 理论意义—对城市规划实施理论的充实
• 1.2 实践意义—是指导旧住区和谐更新的基础
• 2. 基本概念
• 2.1 旧住区、更新与旧住区更新
• 2.1.1 旧住区
• 2.1.2 更新
• 2.1.3 旧住区更新
• 2.1.4 旧住区更新、旧区改造与城市再开发
• 2.2 和谐、机制与调谐机制
• 2.2.1 和谐
• 2.2.2 机制
• 2.2.3 调谐机制
• 2.2.4 机制、机理、制度与体制
• 3. 论述主线
• 3.1 旧住区更新机制的经验借鉴与历史演进
• 3.2 旧住区更新机制的主要特点与现实困境
• 3.3 旧住区更新改造的内在关系与互动机理
• 3.4 建构中心城旧住区更新改造的调谐机制
• 4. 创新点
• 4.1 对中心城区规划实施的内在机理的研究
• 4.2 对建立健全更新项目社会评价机制的研究
• 4.3 对继续完善房屋拆迁补偿安置机制的研究
• 4.4 对建立旧区更新—住房市场—住房保障联动机制的研究
• 4.5 提出构建旧住区更新调谐机制的基本理念
• 5. 研究方法
• 5.1 基础理论研究与典型实证研究相结合
• 5.2 综合研究和重点研究相结合
• 6. 研究基础
• 6.1 学科基础
• 6.1.1 从城市社会学和历史人文的角度研究旧住区更新的社会运行机制
• 6.1.2 从城市经济学和土地利用开发角度研究旧住区更新的房地产市场机制
• 6.1.3 从城市治理和法律角度研究旧住区更新的政策演进和实施机制
• 6.1.4 从建筑学和城市规划角度研究旧住区用地功能、空间结构和人口布局的演进机制
• 6.2 文献综述
• 6.2.1 政策文献
• 6.2.2 史志文献
• 6.2.3 研究文献
• 6.2.4 其它文献
• 第二章 上海中心城旧住区更新的新特点、新问题
• 1. 新形势下旧住区更新的主要特点
• 1.1 变化与调控
• 1.2 消长与制衡
• 1.2.1 日益壮大的市场力量
• 1.2.2 强势的政府行为和政策干预
• 1.2.3 日渐兴起的社会力量
• 1.3 分化与整合
• 1.3.1 分化
• 1.3.2 整合
• 1.4 困境与博弈
• 1.4.1 博弈加剧
• 1.4.2 两难困境
• 1.4.3 目标悖论
• 2. 新形势下旧住区更新的主要问题
• 2.1 拆迁矛盾—综合因素的影响导致拆迁中的利益冲突
• 2.2 项目决策—封闭的审批导致城市规划实施的困难
• 2.3 土地运作—市场机制的建立还处于初级阶段
• 2.4 拆迁安置—住房市场和公共住房均存在供求的结构性矛盾
• 2.4.1 关于拆迁安置型住房的供求分析
• 2.4.2 近阶段拆迁安置型住房需求的总量分析
• 2.4.3 近阶段拆迁安置型住房需求的趋势分析
• 2.4.4 中低价普通商品住房出现结构性短缺（主要针对货币化补偿的动迁居民）
• 2.5 拆迁补偿—拆迁补偿标准存在失控危险
• 2.5.1 市场评估时点标准
• 2.5.2 最低补偿单价标准
• 2.5.3 配套房源定价标准
• 2.6 中心城旧住区的居住短缺和居住差异现象
• 2.6.1 住房短缺问题日益严重
• 2.6.2 差异化程度日益显著
• 本章小结
• 第三章 旧住区更新的经验借鉴与历史演进
• 1. 国内外旧住区更新的经验借鉴
• 1.1 国内外城市更新运作机制
• 1.1.1 英国城市更新运作机制
• 1.1.2 美国城市更新运作机制
• 1.1.3 香港旧区更新运作机制
• 1.1.4 成都危旧房改造运作机制
• 1.2 国内外城市旧区土地征用机制
• 1.3 国内外城市更新主导力量（机构）
• 1.3.1 政府机构主导
• 1.3.2 第三部门主导
• 1.3.3 公营企业主导
• 1.3.4 私营企业主导
• 1.3.5 建筑师和原住居民主导
• 1.4 发达国家（地区）城市更新方式的演进
• 1.4.1 清除贫民窟重建（重建性开发）
• 1.4.2 改善整治旧住宅（整治性开发）
• 1.4.3 保护利用历史建筑（维护性开发）
• 1.5 发达国家（地区）在旧住区更新中的力量变化
• 1.5.1 政府从直接介入旧住区更新，向间接引导城市综合发展转变
• 1.5.2 私人投资占主导地位，是最活跃的旧住区更新力量
• 1.5.3 社区规划和社区建筑运动的兴起
• 1.6 发达国家（地区）在旧住区更新中的主要措施
• 1.6.1 在旧住区更新的法律法规方面
• 1.6.2 在旧住区更新的计划方面
• 1.6.3 在重点更新区的设置方面
• 1.6.4 在旧住区更新有关基金、津贴的设置和运用方面
• 1.6.5 在旧区更新主导机构的设置方面
• 1.7 发达国家（地区）旧住区更新的启示
• 1.7.1 现代城市更新要致力于实现从单一目标向多维目标的转变
• 1.7.2 现代城市更新有赖于建立一个真正有效的城市更新管制模式
• 1.7.3 现代城市更新要形成系统的多目标的战略规划和行动纲领
• 2. 上海市中心城旧住区更新机制的历史演进
• 2.1 上海市中心城旧住区形成的历史
• 2.1.1 解放前
• 2.1.2 解放后至1998年
• 2.2 上海市中心城旧住区更新的总体演进
• 2.2.1 50年代:从重点建设、一般维持，到新区建设、旧区改造
• 2.2.2 60年代:发动群众、国家扶持，技术改替、合理利用
• 2.2.3 文革时期:从零星翻建、总体停滞，到加强新建，旧改缓慢
• 2.2.4 80年代:突出重点、成片改造，旧房利用、成套改造
• 2.2.5 90年代:优惠政策、改造危棚简，逐步疏解、改善居住
• 2.2.6 21世纪初:政府扶持、市场运作，市民参与、有偿改善
• 2.3 上海市中心城旧住区更新方式的演进
• 2.3.1 上海市中心城旧住区的更新方式
• 2.3.2 上海旧住区更新的经验与教训
• 2.4 上海市中心城旧住区更新机制演进的历史分析
• 2.4.1 旧住区更新主导力量的演进分析
• 2.4.2 旧住区更新组织机制的演进分析
• 2.4.3 旧住区更新人口流动机制的演进分析
• 2.4.4 旧住区更新优惠政策体系的演进分析
• 2.4.5 旧住区更新居民拆迁补偿安置机制的演进分析
• 2.4.6 旧住区更新项目资金、房源平衡的几种模式
• 本章小结
• 第四章 旧住区更新与城市发展的互动机理
• 1. 旧住区更新对城市发展的重要影响
• 1.1 旧住区更新的重要性
• 1.1.1 关系全局
• 1.1.2 影响长远
• 1.2 上海旧住区更新与城市发展的互动机理—以卢湾区为例
• 1.2.1 旧住区更新与社会发展的互动
• 1.2.2 旧住区更新与经济发展的互动
• 1.2.3 旧住区更新与城市规划的互动
• 1.3 双刃剑:旧区更新对城市发展可能造成的负面影响
• 2. 旧住区更新利益主体的互动机理
• 2.1 各实施主体在旧住区更新中的价值取向
• 2.1.1 地方政府的立场
• 2.1.2 开发商的价值取向
• 2.1.3 原住居民的态度
• 2.1.4 其他
• 2.2 各实施主体之间的互动机理
• 2.2.1 地方政府、开发商和原住居民之间的互动
• 2.2.2 动迁实施单位与地方政府、开发商、原住居民之间的互动
• 3. 旧住区更新拆迁补偿安置的内在机理
• 3.1 旧住区更新居民动迁的驱动机制分析
• 3.1.1 马斯诺的动机-需要层次理论
• 3.1.2 动迁驱动的机理
• 3.2 市场经济条件下旧住区更新拆迁当事人的博弈
• 3.2.1 经济人思想
• 3.2.2 拆迁补偿安置中的博弈
• 3.3 旧住区更新拆迁补偿安置中的几个重要关系
• 3.3.1 在价值取向上—公共利益与个人利益
• 3.3.2 在工作方式上—科学理性与自由裁量
• 3.3.3 在运作机制上—市场机制与政府干预
• 3.4 关于补偿安置的标准—建立利益共享机制，从源头上消除拆迁矛盾
• 3.4.1 拆迁补偿安置标准建立的几种可能方式
• 3.4.2 关于补偿安置标准的思考
• 本章小结
• 第五章 构建旧住区更新调谐机制的理念、内涵与着力点
• 1. 构建旧住区更新调谐机制的基本理念
• 1.1 人文关怀
• 1.2 公平正义
• 1.3 多元和合
• 1.4 公众参与
• 1.5 科学发展
• 1.6 内发自为
• 1.6.1 现代城市规划要进一步探索城市发展的内在规律，由内而外，内外兼修
• 1.6.2 现代城市规划要为城市发展留点空间和余地，有所作为，也有所不为
• 2. 社会调谐机制的基本内涵
• 2.1 利益引导机制
• 2.2 利益约束机制
• 2.3 利益调节机制
• 2.4 利益补偿机制
• 2.5 利益表达机制
• 2.6 社会组织机制
• 3. 构建旧住区更新调谐机制的着力点
• 3.1 控制节奏
• 3.2 创新机制
• 3.3 调控市场
• 3.4 完善政策
• 3.5 调整角色
• 3.6 协调各方
• 本章小结
• 第六章 构建中心城旧住区更新的调谐机制
• 1. 建立面向公众的旧住区更新项目社会评价机制
• 1.1 现有旧住区更新项目评价制度存在的问题
• 1.2 不同领域对旧住区更新改造项目的评价
• 1.2.1 开发商的评价
• 1.2.2 政府的评价
• 1.2.3 居民的评价
• 1.2.4 规划设计师的评价
• 1.3 旧住区更新项目评价的内容和形式
• 1.3.1 评价的主要内容
• 1.3.2 社会评价的几个形式
• 1.4 建立面向公众的旧住区更新项目社会评价机制的必要性
• 1.4.1 是建立健全公共政策形成机制的需要
• 1.4.2 是建立健全利益的社会表达机制的需要
• 1.5 旧住区更新项目社会评价的主要特点
• 1.5.1 社会评价的差异性和主观性
• 1.5.2 社会评价的阶段性和时效性
• 1.5.3 社会评价的程序性和严肃性
• 1.6 结合公共决策的程序开展面向公众的社会评价机制
• 1.6.1 现有的社会评价
• 1.6.2 需要进一步加强的社会评价
• 1.7 通过社会评价机制实现“无可指责”的旧住区更新
• 1.7.1 从居民角度—变“要我搬”为“我要搬”
• 1.7.2 从开发商角度—变“我要开发”为“要我改造”
• 1.7.3 从政府角度—变“请商”为“社会选商”
• 1.7.4 减少社会矛盾—从事后化解到事前参与
• 1.7.5 政府价值观和工作取向—从“向商”到“居间”
• 1.7.6 完善决策制度—从公示到听证
• 1.8 倡导以社区为载体的旧住房自组织改建
• 1.8.1 自组织理论的概念、特征与作用机制
• 1.8.2 倡导旧住房自组织改建的立论根据
• 1.8.3 倡导旧住房自组织改建的相关背景情况
• 1.8.4 社会民间力量在现代城市发展中的表现
• 1.8.5 倡导以社区为载体的旧住房自组织改建
• 本节小结
• 2. 创新旧住区更新的土地利用运作机制
• 2.1 国外（地区）旧住区更新土地征用机制
• 2.1.1 土地征用权的设立
• 2.1.2 土地征用的主要特点
• 2.1.3 土地征用的必要条件—公共利益
• 2.1.4 简述美国、英国和香港的土地征用机制
• 2.1.5 简述美国、香港土地征用的发展趋势和主要问题
• 2.2 我国土地征用范围的界定
• 2.3 土地利用运作机制的模式分析
• 2.3.1 土地运作模式
• 2.3.2 根据土地运作制度设计的侧重点不同，可以分为两种模式
• 2.3.3 以土地运作的行为重点进行划分
• 2.4 关于土地使用权补偿标准的争论
• 2.4.1 关于土地使用权补偿问题
• 2.4.2 国有土地收益的分享
• 2.4.3 关于房地产价格形成体系
• 2.5 关于成都土地运作模式的分析与借鉴
• 2.5.1 授权业主制的概念
• 2.5.2 成都授权业主制的具体做法
• 2.5.3 授权业主制在主体、行为方式和价值取向上的特殊性
• 2.5.4 净地出让是授权业主制的基本原则
• 2.5.5 授权业主制是社会正义的基本保证
• 2.5.6 实例分析—成都市与文里片区再开发个案
• 2.6 对上海转变旧区更新土地运作机制的思考
• 2.6.1 借鉴成都经验加快土地供应机制转轨步伐
• 2.6.2 旧区改造地块动迁及土地成本估算（示意）
• 2.6.3 关于旧区改造地块中房价成本的估算（示意）
• 本节小结
• 3. 完善旧住区更新的拆迁补偿安置机制
• 3.1 拆迁补偿安置的基本原则
• 3.1.1 市场化原则
• 3.1.2 扶贫济困原则
• 3.1.3 三“公”原则
• 3.1.4 和谐均衡原则
• 3.2 完善、创新拆迁补偿安置机制
• 3.2.1 从无为到激励—新形势下的必然选择
• 3.2.2 从经验到核定—约束拆迁成本无序上涨的手段
• 3.2.3 从封闭到开放—倡导拆迁补偿安置标准的听证制度
• 3.2.4 从捆绑到分开—拆迁资金使用中的一道屏障
• 3.2.5 从原始到先进—拆迁管理软件的作用
• 3.2.6 从包干到实报实销—市场化原则指导下的务实体制
• 3.2.7 从指定到优选—完善公开招标和选举制度
• 3.2.8 从放任到监管—规范拆迁队伍和行为的必要手段
• 3.2.9 从越位、错位和缺位到“居间”—政府不能既当裁判员又当运动员
• 3.3 完善房屋拆迁工作机制
• 3.3.1 传统房屋拆迁工作机制
• 3.3.2 广泛进行社会发动的做法
• 3.3.3 拆迁工作五项制度
• 3.3.4 公开公平公正的拆迁制度
• 3.3.5 房屋拆迁“阳光”政策
• 3.4 房屋拆迁矛盾的化解机制—正确处理人民内部矛盾
• 本节小结
• 4. 旧住区更新与住房市场、住房保障的联动机制
• 4.1 住房供应体系的结构模型
• 4.1.1 住房供应体系结构的相关研究
• 4.1.2 当代住房供应方式的政策构成
• 4.2 我国住房供应体系的政策演进
• 4.2.1 住房体制改革前后公共住房政策的转变
• 4.2.1 当代住房供应政策
• 4.3 上海公共住房保障体系的基本框架及其分析
• 4.3.1 公有住房低租金和租金减免政策
• 4.3.2 公有住房出售政策
• 4.3.3 廉租住房政策
• 4.3.4 中低收入家庭购房贷款贴息政策
• 4.3.5 中低收入家庭租赁住房政策
• 4.3.6 困难家庭动迁保底政策
• 4.3.6 政府资助实施旧住房综合改造政策
• 4.3.7 其它政策
• 4.4 完善针对拆迁安置的配套商品房源供应体系
• 4.4.1 拆迁安置型住房需求
• 4.4.2 拆迁安置型住房的供应
• 4.4.3 实现拆迁安置型住房需求与供应的联动
• 4.4.4 关于住房补贴机制的思考
• 本节小结
• 第七章 结论
• 1 旧住区更新对于社会经济发展具有重要意义
• 2 完善旧住区更新机制对于构建和谐社会具有重要意义
• 3 构建中心城旧住区更新调谐机制是时代的要求
• 3.1 建立面向公众的旧住区更新项目社会评价机制
• 3.2 创新上海中心城旧住区更新之土地运作机制
• 3.3 完善旧住区更新的拆迁补偿安置机制
• 3.4 建立旧住区更新与住房市场供应体系、住房保障体系的联动发展机制
• 参考文献
• 致谢