影响广州市商品住宅价格变动的因素研究

论文摘要

随着1998年我国福利分房制度宣告结束,住房制度改革进入消费货币化的阶段。十余年来,房地产业特别是商品住宅业得到了长足的发展,且对国民经济的快速增长发挥着重要作用。但与此同时,由于商品住宅价格上涨过快,与居民收入比过高,导致了金融风险趋增,直接影响了我国经济的健康发展与社会的和谐稳定。解决这些问题的关键在于政府通过有效措施使房价稳定在一个合理的水平上,而这又必须对影响商品住宅价格变动的因素的充分了解为基础。因此,对商品住宅价格影响因素的研究,对于当前商品住宅市场的一系列问题的解决是最为基础的,也是至关重要的。本文在对国内外研究现状分析的基础上,以马克思价值价格理论和市场供求理论为理论基础,探讨商品住宅价格变动的影响因素,并从博弈的视角分析商品住宅市场上利益主体的行为对价格的影响,在对影响广州市商品住宅价格的宏观经济因素、供给因素和需求因素的定性分析的基础上,利用灰色关联分析模型对其进行定量研究,得到广州市商品住宅价格预期、楼面地价、家庭人均可支配收入和全市人均生产总值相对于其他因素与商品住宅关联系数较高。最后,在论文分析结果的基础上,从消除商品住宅交易市场信息不对称、加大保障性住房建设力度、完善土地供给制度和加强地方政府执行力等方面,提出控制商品住宅价格过快上涨的相关政策建议。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究目的及意义
• 1.2 研究的主要内容、方法与结构
• 1.2.1 研究的主要内容
• 1.2.2 研究对象的界定
• 1.2.3 本文采用的研究方法
• 1.2.4 本文的框架结构及技术路线图
• 2 国内外研究现状
• 2.1 国外研究现状
• 2.2 国内研究现状
• 2.2.1 商品住宅价格变动影响因素的理论分析
• 2.2.2 商品住宅价格变动影响因素的实证研究
• 2.2.3 利用博弈论对商品住宅价格的研究
• 2.3 文献评述
• 3 商品住宅价格的基本理论
• 3.1 商品住宅价格
• 3.1.1 商品住宅及其价格的基本内容
• 3.1.2 商品住宅价格特征
• 3.2 影响商品住宅价格变动的基本理论
• 3.2.1 马克思主义生产价格理论
• 3.2.2 市场供求理论
• 3.3 影响商品住宅价格变动的基本因素分析
• 3.3.1 一般因素
• 3.3.2 区域因素
• 3.3.3 个别因素
• 4 商品住宅市场博弈分析
• 4.1 政府与开发商
• 4.2 开发商与购房者
• 5 广州市商品住宅价格影响因素的实证分析
• 5.1 广州市商品住宅市场发展历程
• 5.2 广州市商品住宅价格现状
• 5.2.1 广州市商品住宅价格增长率
• 5.2.2 广州市房价收入比
• 5.2.3 广州市房价租金比
• 5.3 广州市商品住宅供需状态分析
• 5.3.1 广州市宏观经济发展背景
• 5.3.2 广州市商品住宅供给分析
• 5.3.3 广州市商品住宅需求分析
• 5.4 广州市商品住宅价格影响因素定量分析
• 5.4.1 灰色关联分析模型
• 5.4.2 数据收集及处理
• 5.4.3 确定系统参考序列和行为序列
• 5.4.4 计算灰色绝对关联度
• 5.4.5 计算灰色相对关联度
• 5.4.6 求综合关联度
• 5.4.7 结果分析
• 6 结论与建议
• 6.1 本文主要研究结论
• 6.2 政策建议
• 6.3 研究不足及后续展望
• 致谢
• 参考文献
• 在学期间的研究成果及发表的学术论文
• 附表