论按揭的法律属性

论文摘要

按揭担保方式从中国香港传入大陆以来,在个人住宅商品房买卖中,已经成为需要贷款购房的买受人首选的付款方式,成为银行最能接受的发放贷款的最佳方式,也是商品房出卖人乐意接受的付款方式。然而,在我国立法机关制定的法律中,这一方式并没有得以承认,在全国性立法文件中,没有正式使用“按揭”这一词汇。商品房按揭起源于英美担保制度,经历了普通法、衡平法、成文法三个阶段的发展。按揭制度在中国香港不断发展成熟,产生了楼花按揭与楼宇按揭两种形式,并形成了自己的特点。按揭制度在二十世纪九十年代传入中国内陆后,与中国的具体实践相结合,又形成了具有中国特色的按揭制度。由于我国在立法上并未明确规定按揭制度,对于按揭的法律属性,学者们主要有抵押说、质押说、让与担保说的不同看法。各种观点各执一词,争论激烈,又难以形成一种具有压倒性的通说,从而引起人们认识上的混乱。按揭有楼花按揭与楼宇按揭两种方式。从运动发展的角度来看,楼花按揭具有阶段性,即应将整个楼花按揭过程分为两个阶段加以考察。楼花按揭分阶段有利于从错综复杂的按揭关系中抓住本质,廓清按揭的法律属性。这两个阶段的分界点是房屋建成竣工验收合格,房产商为购房人办理好房地产证。在此分界点前楼花按揭的法律性质是权利质押,即购房人将其对房产商享有的期待权质押给银行;在此分界点后楼花按揭的法律性质是抵押,即购房人将其已拥有所有权的房屋抵押给银行。对于楼宇按揭来说,其属于不动产抵押的一种特殊形式。与此同时,为了强化购房人在权利质押阶段的权利保护,应当赋予预告登记以物权公示的效力,并在此基础上完善预告登记制度。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 第1章 按揭制度的发展演变
• 1.1 按揭的词源
• 1.2 英美法中的按揭制度及其沿革
• 1.2.1 普通法上按揭制度的发展阶段（14 世纪以前）
• 1.2.2 衡平法上按揭制度的发展阶段（从14 世纪到1925 年）
• 1.2.3 成文法阶段（以《1925 年财产法》为标志）
• 1.3 中国香港法中的按揭
• 1.4 中国内陆的按揭制度
• 1.5 中国大陆按揭与英美法及中国香港法按揭的区别
• 第2章 按揭法律属性的不同学说及评说
• 2.1 按揭性质诸学说
• 2.1.1 不动产抵押权说
• 2.1.2 质押说
• 2.1.3 让与担保说
• 2.2 按揭法律属性各学说之评析
• 2.2.1 对抵押说之评析
• 2.2.2 对权利质押说之质疑
• 2.2.3 对让与担保说的质疑
• 第3章 按揭法律属性的辨正
• 3.1 分析按揭法律属性的前提——按揭的定义
• 3.2 解开按揭法律属性的钥匙——按揭的阶段性
• 3.3 按揭法律属性之我见
• 3.3.1 期房按揭的法律属性在抵押登记前为权利质押
• 3.3.2 按揭的法律属性在抵押登记后为不动产抵押
• 3.4 完善我国商品房按揭制度之思考（以按揭的法律属性为视角）
• 3.4.1 完善担保立法，规范商品房按揭的运行
• 3.4.2 完善商品房按揭预告登记制度，保障按揭交易安全
• 结语
• 参考文献
• 致谢
• 个人简历、在校期间发表的学术论文与研究成果