论文摘要
房地产行业是资金密集型行业,资金和土地是房地产开发的两条腿,如果说土地资源是房地产开发的命脉,那么资金就是房地产开发的血液。没有资金,就不会有房地产开发,土地可以用资金去拿到,资金是房地产项目成功开发的关键。由此可见,选择合适的融资渠道,取得稳定的资金支持,对房地产企业的发展具有重要的意义。本文研究具有的现实意义为：针对大同房地产公司的特点,研究适合的融资渠道,拓宽融资渠道以及规范管理公司融资渠道选择；根据不同的融资方式,找出共性元素,进行分析,研究适合企业融资策略,为企业资金管理和资金筹集提供借鉴,通过后期不断总结,达到增强融资经济性目的；引入融资风险分析和融资决策分析,评价各种融资风险对企业的影响程度,为融资方案的实施和保险提供条件和支持,使得融资管理更加系统和科学。本文以大同房地产开发有限公司的融资为例展开分析,所得结论及文章的成果如下：(1)从实例项目的动、静态盈利分析来看,项目税前、税后全部投资净现值与税后资本金投资净现值均大于零；内部收益率均大于基准收益率和贷款利率；每年累计盈余资金大于零,故从盈利能力和偿债能力分析来看,该项目是可行的。项目的投资利润较高,具备良好的经济效益,为项目的融资奠定了基础,大同房地产公司应根据项目开发的进度及资金需求计划选择合适合作开发的融资渠道。(2)大同房地产公司具备法人资格,项目融资条件符合银行贷款要求。融资渠道的偿还风险将对大同房地产公司投资的该项目进展产生决定性的影响。利率风险表现在加息导致融资成本提高的同时,投资利润下降,销售回款放缓。还有面临着国家严厉的宏观调控政策不断出台的政策风险以及预售楼款回笼的风险,因此,大同房地产公司应未雨绸缪,及早做好销售预测计划,根据市场环境调整销售价格,促使资金尽快回笼。(3)大同房地产公司应根据所处的融资环境,结合大同房地产公司自身的企业情况,以预测出的资金需求量为基础,分析出大同公司可以采用的融资方式,制定几种适合大同房地产公司的融资方式组合方案,并进行可行性的分析和指导。并分别根据住宅、别墅、高档住宅区、经济适用房、廉租房、保障性住房等,选择合理的融资渠道。积极采用开发商卖方信贷、合作开发、夹层融资、信托融资、工程转包融资、获得外单位投资等不被大型房地产企业垄断的方式进行融资。合作融资开发模式不仅可以使得大同房地产公司获得资金而且可以保证项目按期开工建设,同时可降低融资成本但是要做好合作开发模式的风险识别与预防。创新大同房地产公司的融资渠道应采用完善内部治理结构,加强科学管理,建立长期银企合作关系和提升资金使用效率等保障措施,只有这样公司的企业经营和发展才能健康持续的发展。本文在以下二点略有创新：一是本文针对我国房地产融资的现状,提出了大同房地产公司合作融资渠道策略及风险识别与控制的方法,具有较强的实践指导意义；二是在查阅了大量有关房地产的法律、政策文件的基础上,提出以预测出的资金需求量为基础,分析出大同公司可以采用的融资方式,制定几种适合大同房地产公司的融资方式组合方案,并进行可行性的分析和指导。并分别根据住宅、别墅、高档住宅区、经济适用房、廉租房、保障性住房等,选择合理的融资渠道等创新建议。