基于多种回归方法的成都市住宅Hedonic模型的实证研究

论文摘要

房地产业是我国的支柱产业,与社会经济有着千丝万缕的联系。城市住宅价格则是影响房地产业最为关键的一个因素。城市住宅价格关系到人们的生活水平,是一个城市或者地区竞争力的重要组成部分,对国民经济发展有着重要的影响。但是房地产是一种异质性的商品,两套住宅在使用价值的各个特征方面存在明显的差异。因此,如何进行科学合理的房地产评估,需要有客观而精准的方法。国内学者对住宅价格问题,大多数从住宅市场的供求关系、住宅价格的构成、住宅政策等方面进行定性研究。自2002年起国内有学者开始采用特征价格模型(Hedonic Price Model)对住宅价格进行实证研究,并取得了一定的成果。特征价格模型是一种含有较少主观色彩的方法,它从房地产具有特征属性的隐含价格出发进行价格评估,避免了评估人员因主观原因引起的评估偏差。但是在使用特征价格模型时会遇到特征变量的遗漏、函数形式设定的错误、系数符号与预期不符等的问题,近年来不少学者开始将非参数回归和半参数回归应用在房地产评估上,并且取得了理想的效果。本文试图将特征价格理论应用于成都市住宅市场,用OLS进行回归分析,建立适用于成都市住宅市场的Hedonic模型,并分析住宅价格的影响因素,以验证特征价格模型在住宅市场的适用性;同时还用非参数回归和半参数回归做进一步的回归分析,并对三种方法进行比较,寻求一种更为合理有效的方法。

论文目录

• 中文摘要
• ABSTRACT
• 第一章 引言
• 1.1 研究背景
• 1.1.1 问题的提出
• 1.1.2 研究的意义
• 1.2 主要内容、方法与技术路线
• 1.2.1 研究内容
• 1.2.2 研究方法
• 1.2.3 技术路线
• 1.3 主要创新点
• 第二章 文献综述
• 2.1 特征价格理论文献综述
• 2.1.1 理论基础
• 2.1.2 国外文献综述
• 2.1.3 国内研究综述
• 2.2 特征价格模型估计方法综述
• 2.2.1 非参数回归的研究综述
• 2.2.2 半参数回归的研究综述
• 2.3 本章小节
• 第三章 特征价格模型建立与估计方法
• 3.1 特征价格模型的建立
• 3.1.1 模型的函数形式
• 3.1.2 模型的特征变量
• 3.1.3 模型的优点
• 3.1.4 运用模型时存在的问题
• 3.2 模型的估计方法
• 3.2.1 参数回归（OLS）
• 3.2.2 非参数回归
• 3.2.3 半参数回归
• 3.2.4 三种方法的比较
• 3.2.5 比较的评判标准
• 3.3 本章小结
• 第四章 成都市住宅的 Hedonic 模型实证分析
• 4.1 成都市住宅市场概况
• 4.2 数据来源及研究区域
• 4.3 特征变量的选择
• 4.4 特征变量的量化
• 4.5 三种回归方法的实证分析
• 4.5.1 参数回归分析
• 4.5.2 非参数回归分析
• 4.5.3 半参数回归分析
• 4.5.4 三种方法结果比较分析
• 4.6 本章小结
• 第五章 主要结论与研究展望
• 5.1 主要结论
• 5.2 研究的不足
• 5.3 研究的展望
• 致谢
• 参考文献
• 附录
• 附录1 非参数回归的MATLAB 程序代码
• 附录2 半参数回归的MATLAB 程序代码
• 附录3 成都市五城区楼盘相关数据
• 在学期间的研究成果