论文摘要
房地产行业是一个高风险高收入的行业。在我国,房地产业经过二十几年的发展,己经成为我国国民经济的重要支柱之一,是否健康发展需要一个评判标准。以前对房地产经济价值分析与评价大多数是站在企业的角度或国民经济的角度进行的,本文率先开创,对房地产项目的经济价值评价站在房地产产业链中各个参与者角度去分析与评价一个项目经济价值。因为对一个行业的发展,只有各方利益都得到不同程度考虑及其带来的收益都得到不同程度的分享,这行业的发展才是健康的可持续的。所以本文先介绍了房地产相关的土地政策、法律环境、税收政策,房地产开发的整个流程以及参与房地产开发产业链中的四个参与主体:原土地使用权人、房地产开发企业、政府以及购房者;接着以技术经济学原理和资金时间价值理论为理论依据,对开发项目的四个参与主体进行收入支出分析,用净现值及内部报酬率的评价指标对项目的经济价值进行评价。本文以笔者亲自参与的天津DQSGY房地产项目为例,对四个参与主体的经济效益进行了认真分析和详细计算,其中有关成本的数据为经验数据并结合当地实际情况得来,有关销售价格等为实地调查与营销策划方案中取得,还有一些数据来自公司其他部门的配合。经过站在不同参与主体的角度对开发项目经济价值的分析与评价,得出该项目的经济经济价值是巨大的,各参与主体都能等到不同利益的分享。在开发项目经济价值分析过程中,笔者发现房屋销售价格构成的成本计算式。通过对房屋销售价格构成的成本计算式的剖析,分析了房地产市场的现状,并对房价作了一定的预测。
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前言摘要Abstract第1章 绪论1.1 研究目的和意义1.2 国内外研究现状1.3 研究内容1.4 研究方法1.5 本文具体安排第2章 房地产开发的制度、环境与流程2.1 宏观经济政策环境2.2 土地制度2.3 房地产业税收、费用体系2.3.1 针对开发企业的税收、费用体系2.3.2 针对消费者购买房屋的税收、收费体系2.4 金融环境2.5 房地产开发流程2.5.1 房地产一级开发2.5.2 房地产二级开发第3章 房地产市场的现状分析3.1 房地产市场供求状况分析3.1.1 宏观市场供求状况分析3.1.2 天津宝坻地区住宅市场供求状况分析3.1.3 天津商业地产市场状况分析3.2 房地产价格现状分析3.2.1 房屋销售价格构成分析3.2.2 房屋销售价格计算式推导3.2.3 房屋销售价格计算式含义分析3.2.4 根据销售价格计算式分析价格现状3.3 房地产行业对GDP 的作用3.4 房地产企业在房地产开发产业链中的有限作用第4章 房地产开发各参与主体的经济评价理论依据及方法4.1 房地产业及其从事主体介绍4.2 开发项目经济评价原理4.3 房地产估价的基本方法4.3.1 市场法4.3.2 成本法4.3.3 其它方法4.4 原土地使用权人经济效益分析4.5 房地产开发企业经济效益分析4.5.1 开发企业的成本构成4.5.2 开发企业的风险分析4.5.3 房地产开发企业的销售分析4.5.4 开发企业经济效益评价指标4.6 政府的经济效益分析4.6.1 将政府看成是经济人的经济效益分析4.6.2 将政府看成是国民经济的代表的经济效益分析4.7 投资购房者经济效益分析4.8 经济效益分析存在的问题第5章 DQSGY 房地产开发项目实例分析5.1 项目基本情况介绍5.1.1 项目投资方简介5.1.2 项目概况5.1.3 项目所在地天津市房地产的税费制度5.1.4 项目开发计划5.2 项目开发前期数据5.2.1 用地条件5.2.2 一级开发情况简介5.2.3 项目建设规划5.3 项目开发基本数据的确定5.3.1 住宅销售周期确定5.3.2 住宅销售单价预测5.3.3 商业及持有物业收入计算5.3.4 项目开发进度及投入资金额计算5.4 原土地使用权人经济效益分析5.5 房地产企业经济效益分析5.5.1 项目开发成本计算5.5.2 项目开发销售收入计算5.5.3 项目收益现值计算5.5.4 改变折现率的收益现值5.5.5 开发企业经济效益分析5.6 作为经济人的政府经济效益分析5.6.1 作为经济人的政府收入分析5.6.2 作为经济人的政府支出分析5.7 开发项目的国民经济评价5.7.1 影子价格费用调整原则5.7.2 项目开发的直接费用计算5.7.3 项目开发间接费用和间接效益计算5.7.4 国民经济效益/费用计算5.8 投资购房者效益分析5.8.1 购房成本分析5.8.2 卖房收入分析5.8.3 投资购房者买卖房屋效益计算5.8.4 以出租计算投资购房者收益5.8.5 投资购者房贷杠杆效应5.9 房地产产业链中各主体经济效益总体分析5.9.1 原土地使用权人效益分析5.9.2 政府效益分析5.9.3 企业效益分析第6章 结束语参考文献致谢
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