关键词：房地产企业工程：成本数据库：建立及应用
当前，房地产企业工程建立成本数据库可以将信息进行整理，及时选择需求的数据信息，对推动房地产工程的发展起到了重要的意义。企业的数据信息和资源对企业的发展具有重要的价值，所以房地产企业工程建设数据库是推动企业发展的重要举措。通过数据库对数据进行管理，减轻工作量、提高工作效率。为此本文以广东地区为例，对房地产企业工程成本数据库的建立进行深入分析。
一、房地产企业工程成本管理的内涵
成本数据库主要是指企业对收集的信息和项目开发施工的周期形成的成本数据，通过分析整理最终形成不同类型的成本指标。企业可以将生成的成本指标进行决策分析，对今后开发项目提供数据保障，使其达到经济成本最低、市场最大化的目的。成本数据库主要包括施工项目规划指标和测算模型指标以及经济技术指标。测算模型指标和经济技术指标是成本数据库中的核心内容，其应用的价值较高。前期成本核算、过程中成本核算以及后期成本核算是成本管理的三个重要阶段，成本数据库是建立在后期成本核算中。借助项目完工后的结算与成本核算形成的数据和其他方面数据的添加，最终形成成本数据库。
二、房地产企业工程成本数据库的建立
（一）数据库的基本框架和数据搜集
结合房地产企业项目工程中数据的具体应用和管理需要，可以将成本数据库分为成本定额数据库和市场价格数据库以及竞争企业成本数据库，例如图1：
图1成本数据库框架
建立成本数据库前期应该对相关数据进行收集整理，并且要求相关数据必须具有准确性、及时性。通常情况下，房地产企业核算成本主要以签订的合同金额为主，因此合同对企业核算成本具有重要的价值。房地产企业签订的合同主要将在建工程的成本转变成对合同，并采取严谨的管理态度，从而达到动态管理成本和监督的效果。
（二）WBS理论和数据搜集的方法
房地产企业传统的管理方法是WBS，主要是把施工项目按照不同的规则与具体要求，划分成相互独立、联系和相互影响的板块，其中应该对经济成本和项目进程以及施工质量进行密切管理。房地产企业管理过程中可以利用WBS理论对成本具体划分。通过WBS的方法对签订的合同进行统一分解，按照分解成本的方法，详细地分解合同，使其最终完成成本数据库的架构。
（三）成本数据库的构建
房地产企业在开发项目过程中，成本数据库重点服务的目标是成本管理。广东地区较多房地产企业选择成本管理方法。成本管理决策时应该利用历史形成的数据为重要依托，所以把成本数据库运行的支撑点定为成本管理。建立成本数据库的重要意义不单单是存储数据、管理数据，更重要的是数据的应用。根据成本管理的实际情况出发，把成本数据库分成基础信息模块和指标模块以及查询模块三大板块。如图2：
图2成本数据库框架
成本数据库中的基础信息主要提供的数据是历史项目的具体信息和市场信息，管理者可以结合在建项目的特点，在成本数据库中选择具有代表性的施工工程为参考依据，并且在数据库中可以查找到施工材料的价格和市场最新动态。指标模块主要提供影像施工经济成本的指标走势趋向和具体指标值，房地产企业可以将此数据作为参考的资料，最终形成符合本企业的指标。查询模块是制定成本目标的主要数据来源，基础信息模块和指标模块是查询模块的重要支撑。成本数据库中的信息资源较多，为了使用者节约查询时间，可以将不同类型的信息进行分类、编码，使其形成的编码表具有完整性、实用性的特点。
（四）计算机系统的应用
房地产企业建立的成本数据库是要以软件的形式展现给使用者，海量的信息资源需要借助计算机系统为重要保障，因此需要严格要求计算机的内部配置。计算机系统配置中的硬盘可以存储大量的数据资源，并且硬盘的实际存储容量要根据实际情况不断更新或添加。此外，计算机配置的内存必须要确保数据的读取和存储。硬盘和内存的容量是建立成本数据库重要考虑的问题。在成本数据库建设中，合理地引用“云技术”使其有效地实现计算机数据计算和数据分析的能力。
三、房地产为企业成本数据库的实际应用
历史的数据信息和市场价格共同组成房地产企业的成本数据库，当前我国房地产企业的市场竞争的压力较大。动态管理模式是成本管理的主要模式，因此应该以预算成本为基础，有利于在项目施工过程实现监控成本的目的。房地产企业建立成本数据库的主要原因是为成本管理人员开展工作更具便捷性，使成本数据库更好地服务企业。
（一）前期阶段和设计阶段
房地产企业在前期开展策划过程中，可以根据企业的历史形成的数据、市场变动价格、相关指标等对企业的实际成本进行预算。除此之外企业还可以通过对相同的面积需要的建设成本，为企业提供可行性的数据参考。房地产行业控制成本的核心阶段是设计阶段，其成本控制的效果直接影响设计环节。通常情况下，广东地区的成本核算占在建项目总成本的数值为3%，但是设计阶段对生产成本的影响会占到65%-75%。因此项目设计环节，成本控制的相关人员必须根据同类型或类似项目的成本数据，协助设计人员制定低成本、高质量的最优方案。
（二）招标阶段
房地产企业招标环节的成本控制会涉及到多个部门，例如项目工程、成本设计部门等，当时招标环节最重要的两个方面是控制价的控制情况和评标，房地产企业可以通过两方面帮助企业建立成本数据库。⒈建立成本数据库要通过特定的条件，借助招标历史价格中的最小数值和最大数值以及平均值为实际控制价，其中招标控制价的设定可以根据相关技术人员的工作经验进行灵活设定，将其作为专业评标人员的具体评标参考。⒉利用参与投标企业的价格和已形成的控制价相结合，两者进行对比分析，从而实现成本数据库辅助评标工作。
（三）项目施工阶段
房地产企业开发的核心环节是施工阶段，在施工过程中是企业投入较大的阶段，一般情况下会产生劳动成本、施工材料成本和经济成本等，但项目施工阶段是企业经济收益最大的阶段。因此房地产企业应该重点关注施工阶段，严格控制施工成本，以便企业经济利益达到最大化。房地产企业在施工中，可以借助将员工、建筑材料和产生的其他费用完整地记录在成本数据库中，以此得出具体的花费成本。除此之外，开展项目施工管理中，应该定期核算项目花费的成本，并利用成本数据库进行整理分类。对比工作时可以采用挣值法和计划成本法。
结束语：综上所述，房地产企业工程建立成本数据库，不仅可以有效的从海量数据中快速提出需要的信息，还可以促进科学技术充分发挥自身独特的优势。将成本核算数据和实际成本管理相结合，以成本管理为重要保障，节约工作花费的时间，提升工作效率。
参考文献
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