论文摘要
住房是生存的必需品,也是个体家庭的最大资产。在世界多数发达国家的国民经济中,住房占有百分之十至二十的份额,扮演着重要角色。由于住房既有消费性又有投资性,提高居民住房购买力,发展住房金融对整个国民经济的发展,社会福利和人民生活水平的提高,都有着至关重要的作用。中低收入阶层是社会生活的弱势群体,对中低收入家庭住房金融支持不仅关系到社会公平,而且关系到一国经济的可持续发展。解决中低收入阶层住房金融问题,一直受到世界各国的关注。由于各国经济发展水平、社会历史文化背景、家庭收入和存储意愿以及政府角色、鼓励措施的不同,使得各国对中低收入阶层住房融资需求的解决出现了多种形式。本文基于对德国中低收入家庭住房金融模式的研究,探求其对我国解决同样问题的借鉴和启示。德国实行社会市场经济体制,在该体制下,“向中低收入阶层倾斜”是德国住房政策的一项重要内容。二战以后,德国住房金融体系形成了独具特色的支持中低收入家庭的住房金融模式,住房融资来源也非单一渠道,而是由多种类型金融机构参与,政府间接参与市场,引导社会资金以各种形式相互配合的融资体系。在德国住房金融市场中,发挥最大作用的是包括商业银行、储蓄银行在内的全能银行,抵押银行和住房储蓄银行,三者共同拥有了住房金融市场70%以上的份额。德国住房金融市场基本实现了市场细分,融资群体信用等级覆盖面广,信贷组合产品分散了系统风险,其专业化的住房合同储蓄模式,是住房融资的定向封闭式储蓄模式,在系统内存款不具派生性和“乘数效应”,为德国建立稳定的住房金融体系和健康的房地产市场,抑制居民短期消费需求,减少货币流通,缓解通货膨胀都起着积极作用。二战后,面对艰巨的重建任务和巨额的资金需求,德国政府选择了一条公、私并存的融资道路,政府通过提供担保、奖励优惠和税收减免等方式间接参与市场,发挥作用；同时以政府住房补贴或住房租赁等方式,实现了居民的住房保障。德国的住房合同储蓄模式,是针对中低收入阶层设计的专业化住房金融支持。二战结束以来,其在德国重建、东西德合并、东欧国家转轨中为解决住房和资金的短缺发挥了巨大作用,融资模式也不断发展和完善。会员制的住房合同储蓄模式,通过契约安排促进家庭间的相互合作,缩短家户平均购房年限,实现社会整体福利的帕累托改进。在该模式的运作过程中,住房储蓄银行是其唯一合法运作机构,住房合同储蓄模式也独立于资本市场封闭运行。有购房意愿的家户签订合同后,通过存款期低利率、分期存入“首付”资金,积累自身信用和获得低利率贷款的权利,达到配贷标准后,家户在仅提供资产第二抵押权的基础上获得贷款。在整个合同期间,政府针对住房储蓄给予奖励,家户提前还款亦无罚金。通过一系列机制安排,既帮助家户抵御市场利率风险,控制贷款成本,又帮助为中低收入阶层融资的金融机构实现了风险控制。住房合同储蓄模式的主要特点概括为“先存后贷、互助低息、封闭运行、政府奖励”,其产品设计和低准入限制,使其成为广大中低收入家庭住房融资的有力工具,成为德国家庭住房融资组合模式的重要成员之一。从上世纪80年代起,我国开始逐步实施住房体制市场化改革,推进住房分配货币化。为了将住房从原计划经济体制中逐渐剥离到市场,在以国有企事业单位为主的城镇职工中建立了一个以住房公积金制度为核心的政策性住房金融体系,在商业性住房金融市场上建立了商业银行住房信贷体系。同时,为了缓解快速城市化过程中房价上涨带来的巨大压力,我国政府推出了以廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房构成的住房保障体系。随着我国市场经济体制改革的逐步深入,市场上逐渐出现了多样化的住房融资需求。政策性的住房公积金制度也因其风险主体不明、覆盖人群狭窄和强制性融资机制而产生了消极管理、消极运用和参与者权利义务不对称等一系列问题,不能为市场化改革后真正的中低收入者提供有效的住房金融支持,一定程度上加重了社会贫富差距。结合我国自身实际,学习和借鉴别国先进经验,是解决改革中矛盾和问题的重要手段。由于中德两国间体制和市场经济发达程度的差异,两国住房金融市场环境存在相似性和差异性。非自由主义的市场经济、快速的城市化进程、以银行为主导的居民理财方式为我国借鉴德国中低收入家庭住房金融模式提供了可行性。2004年,中德住房储蓄银行在天津成立,通过政府奖励储蓄者,形成了新的住房储蓄模式,丰富了中低收入阶层住房金融产品选择,提供了居民新的住房信贷组合。中德住房储蓄银行成立后,为了适应我国房地产市场高价格预期和非理性的资本市场投资回报率,开发出新的住房储蓄产品,且通过引入政府信用,将服务重点转向中低收入人群和从事保障房建设的开发企业,业务不断丰富和拓展。解决中低收入家庭住房融资困难,需要不断加强金融创新,提供和增加服务于中低收入家庭的住房金融产品；同时,政府应发挥财政税收作用,建立有效的担保保险机制、信用征信体系,完善配套法律法规,倡导理性、客观的理财观念和理财规划,促进公平高效的住房保障制度的建立和实施,帮助更多家庭早日实现住房梦。
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