论惩罚性赔偿责任在我国商品房买卖合同领域的适用

论文摘要

在我国市场经济日益繁荣、市场交易行为日益频繁和复杂的情形下,填补性损害赔偿原则渐渐不足以平衡平等民事主体之间的利益关系。在商品房买卖交易市场中,有些不法的房地产开发商凭借自身的优势地位实施恶意违约和欺诈行为,严重损害了购房者的合法权益,同时也扰乱了我国房地产市场交易的秩序。在商品房销售过程中,仅靠合同的约束力和房地产开发商对诚实信用的自觉遵守难以维护购房人的合法利益。依靠国家法律法规,才是购房人维护自身利益、防范风险的强大武器。因此在我国商品房买卖合同纠纷领域中适用惩罚性赔偿责任具有重大的意义。2003年,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》开始正式施行,这个司法解释以列举的方式明确了可以适用惩罚性赔偿的情形,首次从司法解释的角度明确了惩罚性赔偿责任的适用,并对房屋实际面积与合同不符的情况也加以规范。理论界中研究惩罚性赔偿责任在商品房买卖合同领域中适用的文章和书刊不在少数,但仍然不够深入和全面。本文拟在总结继往研究成果的基础上,详细分析了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第七条、第八条、第九条、第十条、第十四条的内容,对惩罚性赔偿在我国商品房买卖合同领域中适用的依据、适用的范围、适用的情形、赔偿金额的确定等问题进行研究,从购房人利益保护的角度提出了具有操作性的解决方案。本文共分为5个部分。第一部分研究的是在商品房买卖合同领域适用惩罚性赔偿责任的理论基础。先从惩罚性赔偿责任的基本内涵与功能价值入手,分析了惩罚性赔偿的概念、功能,进而着重阐述了在商品房买卖合同领域适用惩罚性赔偿责任的法律基础和社会基础。第二部分研究的是在出卖人违约情况下惩罚性赔偿责任的适用。首先分析出卖人需要承担惩罚性赔偿责任的具体情形,进而通过对“合同目的不能实现”、“不能取得房屋”的定义进行法律分析来总结违约情况下惩罚性赔偿责任的适用条件,最后对购房者救济方式的行使进行了研究。第三部分研究的是在出卖人欺诈情况下惩罚性赔偿责任的适用,从研究出卖人欺诈情况下适用惩罚性赔偿责任的具体情形入手,分析了在出卖人欺诈情形下适用惩罚性赔偿责任的条件,并针对“欺诈”应该由谁来举证提出了笔者自己的看法,认为应确定房地产开发商作为举证责任的承担者。最后同样是对购房者在出卖人欺诈情形下的救济方式进行了研究。第四部分主要阐明的是在房屋面积出现误差时惩罚性赔偿责任的适用。本章从房屋面积出现误差时适用惩罚性赔偿责任的具体情形开始研究,并着重总结《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第9条与第14条的区别,进而分析房屋面积出现误差时适用惩罚性赔偿的特殊性,最后对购房者救济方式的行使提出合理的法律分析。第五部分以惩罚性赔偿数额的确定为本章的研究对象。首先具体分析了我国关于赔偿数额的相关规定。其次通过借鉴和分析了美国以及台湾地区的方法,对确定惩罚性赔偿金应当考虑的因素提出了笔者自己的建议和设想,认为应按适当限制法官自由裁量权原则和区别对待原则来确定其赔偿数额。最后分析“赔偿损失”应包括的范围,认为房屋的升值价值应该计入“赔偿损失”的范围。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 引言
• 一、商品房买卖合同领域适用惩罚性赔偿责任的理论基础
• （一） 惩罚性赔偿责任的基本内涵与功能价值
• （二） 在商品房买卖合同领域中适用惩罚性赔偿责任的法律基础
• （三） 在商品房买卖合同领域中适用惩罚性赔偿责任的社会基础
• 二、出卖人违约情况下惩罚性赔偿责任的适用
• （一） 出卖人违约情况下适用惩罚性赔偿责任的情形
• （二） 出卖人违约情况下惩罚性赔偿责任的适用条件
• （三） 购房者救济方式的行使
• 三、出卖人欺诈情况下惩罚性赔偿责任的适用
• （一） 出卖人欺诈情况下适用惩罚性赔偿责任的情形
• （二） 出卖人欺诈情形下惩罚性赔偿责任的适用条件
• （三） 举证责任的承担
• （四） 购房者救济方式的行使
• 四、房屋面积出现误差时惩罚性赔偿责任的适用
• （一） 房屋面积出现误差时适用惩罚性赔偿责任的情形
• （二） 房屋面积出现误差时适用惩罚性赔偿责任的特殊性
• （三） 购房者救济方式的行使
• 五、惩罚性赔偿数额的确定
• （一） 我国关于赔偿数额的具体规定
• （二） 确定惩罚性赔偿金应当考虑的因素
• （三） “赔偿损失”应包括的范围
• 结语
• 参考文献
• 作者简介及科研成果
• 后记