论文摘要
一国房地产业发展的程度,尤其是住宅经济发展水平,对社会劳动生产力的再生产具有重要影响。发达国家房地产业发展经验表明,当房地产业发展进入成熟期后,房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上,其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%,占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看,发达国家相距甚远,由此可见,今后加大房地产业发展的力度已势在必然。在房地产业的发展中,银行作为融资中介主体,只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务,才能促进信贷资金的良性循环,并分散风险,从而有利于房地产金融业务的发展。如银行只向房产商提供贷款,信贷资金就不能进入良性循环状态,使风险增高,因为从价值规律的角度分析,商品房作为商品,包含价值形成的过程,又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后,如不进入消费领域,就会形成空置,这种产品便代表了巨额的资金积压,资金不能尽快收回,利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回,必然造成呆帐,因此,只有使商品房进入最终消费领域,投入的资金才能顺利收回。目前,我国的不少城市都开办了住房按揭业务,有的地方还比较成功。随着业务量和影响面的扩大,“按揭”这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。但是,按揭在我国还是个新事物,刚起步不久,缺乏经验,按揭方面的制度也不健全,现行的法律又没有作出明确的规定或界定,这就给实际操作带来很大不便,也容易产生纠纷。但有一点可以肯定,住房按揭业务如能顺利开展,必将使房产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点,并能带动其他行业的快速发展。因此,对住房按揭进行研究有必要。按揭,指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与房产商之房地产买卖合同项下的所有权益抵押于按揭银行,或将其因与房产商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行,按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由房产商所有的行为之总称。我国商品房按揭过程中各方主体所面临的风险各不相同,根据参与主体在商品房按揭中所处地位与作用,用法律的角度对各方参与主体的面临的风险进行分析并针对各类风险提出防范措施。