赣州市住宅房地产泡沫研究

论文摘要

自上个世纪90年代中期以来,在宏观环境、政府大力扶植等诸多有利因素的促使下,全国大多数区域的住宅产业发展迅速,与此同时,住宅价格也保持快速上升趋势,关于住宅市场是否健康,是否存在房地产泡沫的争论也成为社会各界的热点话题。在此背景下,本文先从房地产、房地产业及房地产泡沫的相关原理入手,在借鉴国内外相关研究成果和经验的基础上,分析房地产泡沫特有的运行机制以及房地产泡沫的危害。其次,以赣州住宅房地产市场作为房地产泡沫实证研究的对象,利用层次分析法分别从生产层面、消费层面和交易层面选取指标收集数据,建立区域房地产泡沫预警系统来检测赣州住宅房地产市场是否存在泡沫。再次,利用“租售比”这个真正能够表现出一个城市居民和从业人员更真实、最基本的住房需求,并在客观上反映当地房地产市场的供求状况的指标,作为对区域房地产泡沫预警系统得出结果的验证。最后归纳赣州市住宅房地产市场发展存在的优势和劣势,分析存在的问题,并对此提出相关措施建议,以促使赣州房地产健康发展,更好的与区域经济发展相适应。通过赣州住宅房地产市场实证分析,本论文得到以下结论:赣州市住宅房地产发展存在投资过旺的现象,政府部门需要协调房地产业发展和国民经济其他行业发展相适应;房价上升过快,政府需要制定稳定房价的一些措施。希望通过本文的研究,能够引起各方对以赣州为代表的中小城市住宅房地产业发展的重视,把房地产业稳步健康发展做为前提,促使国民经济整体发展为目标,对政府制定相关政策有一定的借鉴和参考意义。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 第1章 绪论
• 1.1 选题背景
• 1.2 国外房地产泡沫研究现状
• 1.3 国内房地产泡沫研究现状
• 1.4 论文研究的目的和意义
• 1.4.1 选题的目的
• 1.4.2 选题的意义
• 1.5 本文研究思路框架和研究方法
• 1.5.1 研究思路框架
• 1.5.2 研究方法
• 第2章 房地产泡沫相关理论概述
• 2.1 房地产的定义及特征
• 2.1.1 房地产的定义
• 2.1.2 房地产的特性
• 2.2 房地产业的特性
• 2.3 房地产泡沫概述
• 2.3.1 房地产泡沫的概念
• 2.3.2 泡沫经济的分类
• 2.4 房地产泡沫的成因
• 2.4.1 房地产商品的特殊性
• 2.4.2 土地的稀缺性
• 2.4.3 房地产市场信息不对称
• 2.4.4 政府经济政策导向
• 2.4.5 银行及金融系统发放房地产贷款的倾向性
• 2.4.6 政府寻租和监管不力
• 2.5 房地产泡沫破灭原因
• 2.5.1 导致房地产泡沫破灭的内在因素
• 2.5.2 导致房地产泡沫破灭的外在冲击
• 2.6 房地产泡沫的危害
• 2.6.1 房地产泡沫造成大量银行呆坏帐
• 2.6.2 居民消费水平下降、社会经济停滞
• 2.6.3 金融危机
• 2.6.4 房地产泡沫破裂还可能引发政治和社会危机
• 2.7 国外房地产泡沫的分析及经验借鉴
• 2.7.1 美国地产泡沫
• 2.7.2 日本地产泡沫
• 2.7.3 泰国地产泡沫
• 2.7.4 各国泡沫经济的经验教训
• 第3章 区域房地产泡沫预警系统研究
• 3.1 房地产泡沫的度量和检测
• 3.1.1 基础价值法
• 3.1.2 收益还原法
• 3.1.3 市场修正法
• 3.1.4 三种方法的比较
• 3.2 房地产预警体系研究综述
• 3.3 区域房地产泡沫预警系统介绍
• 3.3.1 预警指标体系
• 3.3.2 各预警等级的划定和各个指标权重的确定
• 3.3.3 判定预警等级
• 3.3.4 预警对策
• 3.4 建立区域房地产泡沫预警系统的意义
• 3.4.1 建立房地产泡沫预警系统能为政府宏观调控做决策依据
• 3.4.2 建立房地产泡沫预警系统准确引导理性投资和消费
• 3.4.3 建立房地产泡沫预警系统可促使房地产市场持续健康发展
• 3.5 区域房地产泡沫预警系统指标体系的设计
• 3.5.1 选择指标的原则
• 3.5.2 指标的选择
• 3.5.2.1 生产层面指标—住宅投资增长率
• 3.5.2.2 消费层面指标—房价收入比（A2）
• 3.5.2.3 交易层面指标—空关率（A3）
• 3.5.3 房地产泡沫预警指标权重的确定
• 3.5.4 各个指标的预警级别的划定
• 1）'>3.5.4.1 生产层面指标—住宅投资增长率/全社会固定资产投资增长率（A₁）
• 2）'>3.5.4.2 房价收入比（A₂）
• 3）'>3.5.4.3 新房入住率（空关率）（A₃）
• 3.5.5 计算预警综合值，发布预警级别
• 3.6 房地产泡沫预警系统的设计模型
• 第4章 赣州住宅房地产市场简介
• 4.1 赣州市新开发楼盘特点
• 4.2 赣州市城镇居民的居住现状及心理分析
• 4.2.1 住房面积
• 4.2.2 住房状况
• 4.2.3 住房需求
• 4.2.4 区域选择
• 4.2.5 购房面积选择
• 4.2.6 赣州市居民接受住房价格情况
• 4.2.7 购房户型选择
• 4.2.8 购房付款方式
• 4.2.9 对房价的看法
• 4.3 赣州市住宅房地产市场呈现特点
• 4.3.1 赣州市住宅房地产业发展迅速
• 4.3.2 高层建筑成为开发主流
• 4.3.3 房价上升速度过快
• 4.3.4 空关率过高
• 4.3.5 新房入住率低的原因
• 4.4 房屋租赁市场的影响
• 4.4.1 “租售比”介绍
• 4.4.2 赣州租赁市场分析
• 4.4.3 “租售比”检测房地产泡沫的科学性
• 第5章 赣州市住宅房地产市场泡沫预警分析
• 5.1 赣州市住宅房地产泡沫分析
• 5.1.1 指标的选取
• 5.1.2 指标权重的确定
• 5.2 划分预警段,确定指标级别
• 5.3 利用住宅租售比验证
• 5.3.1 确定合理住宅租售比的原则
• 5.3.2 合理租售比计算模型
• 5.4 结论
• 第6章 政府采取的措施
• 6.1 总体经济环境分析
• 6.1.1 新政策的出台
• 6.1.2 赣州市周边区县迅速发展
• 6.2 赣州市区的优劣势分析
• 6.2.1 赣州市的自身优势
• 6.2.2 赣州市区自身劣势
• 6.3 措施建议
• 6.3.1 控制总量平衡，调整市场供给结构
• 6.3.2 严厉打击房地产投机行为，有效抑制市场泡沫增长
• 6.3.3 建立房地产预警机制
• 6.3.4 大力发展住宅租赁市场
• 6.3.5 加强个人住房贷款管理
• 第7章 总结与展望
• 7.1 本文主要结论
• 7.2 本文创新点
• 7.3 研究展望
• 参考文献
• 致谢
• 附录一：专家打分法调查问卷
• 附录二：作者在攻读硕士学位期间发表的论文目录