中国房地产投机的成因及对策研究

论文摘要

近年我国地方政府、房地产开发商、炒房者和商业银行主导着房地产市场的运行,他们的逐利活动导致了房地产市场畸形发展。在这样的状况下,我国房地产市场要正常发展,就必须改变他们的行为。因而对他们的行为进行深入研究,寻求转变他们行为的对策,以促使我国房地产市场健康发展,这是有着重要的理论和现实意义的。首先,本文界定了房地产投机的定义,分析了我国地方政府、房地产开发商和炒房者的投机行为取向,确定三者都为近年我国房地产市场中的投机者,并且概述了相关的投机理论。其次,本文用实证分析法分析了三类投机者的投机活动表现,以及商业银行协助他们投机的表现,进而揭示出四类主体的投机活动,必然要造成我国房地产价格飙升、投资过热、结构失衡等问题的出现。再次,本文分析了我国巨大的房地产需求和金融业对房地产业的过度资金支持,是房地产投机的形成条件,而一些制度的缺陷,给予了儿类投机者方便的投机获利渠道,这直接地激发了他们的投机行为。在此基础上,文章还进一步用系统分析法,分析了我国另一些制度的问题,导致了三类投机主体及商业银行走向了联手,形成了四者在土地供给、房地产开发、房地产需求和银行资金支持四个环节上相互依赖的投机联手体系。最后,在借鉴其它国家应对房地产投机的经验教训,反思我国以前房地产调控政策得失的基础上,本文针对我国房地产投机的具体成因,提出了以抑制我国几类投机主体的投机行为,防止投机联手体系再次形成为目的的对策措施。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 文献综述
• 第1章 总论
• 1.1 研究的问题及背景
• 1.2 研究的思路及方法
• 第2章 房地产投机理论概述
• 2.1 房地产投机的定义及参与主体
• 2.2 房地产投机的价格机制
• 2.3 房地产投机的特点
• 2.4 房地产投机与投资的区分
• 2.5 房地产投机的消极作用
• 第3章 中国房地产投机的状况及影响分析
• 3.1 2003—2007年中国房地产投机的状况
• 3.1.1 两个指标反应我国存在房地产过度投机
• 3.1.2 房地产投机参与者的活动表现
• 3.2 投机对中国房地产市场的影响分析
• 3.2.1 投机推动我国房地产价格飙升
• 3.2.2 投机致使我国房地产投资过热
• 3.2.3 投机促进我国房地产结构失衡
• 第4章 中国房地产投机的成因分析
• 4.1 需求巨大支持房地产价格上涨预期
• 4.2 商业银行放贷满足房地产投机的资金需求
• 4.2.1 房地产业与金融业的密切关系
• 4.2.2 商业银行放贷助推房地产投机
• 4.3 一些制度的缺陷造就了几类投机主休
• 4.3.1 土地供给制缺陷使开发商或地方政府取向投机
• 4.3.2 住房保障滞后使开发商大搞投机炒作
• 4.3.3 税收优惠使炒房者大行其道
• 4.4 一些制度的问题使几类投机参与者形成联手
• 4.4.1 两项制度导致地方政府和开发商形成投机联手
• 4.4.2 税制问题使炒房者轻松加入投机联手体系
• 第5章 应对房地产投机的国际经验借鉴
• 5.1 美国应对房地产投机的政策分析
• 5.2 日本应对房地产投机的政策分析
• 5.3 韩国应对房地产投机的政策分析
• 5.4 对中国的启示
• 第6章 中国近年的房地产政策反思及调整建议
• 6.1 2003—2007年中国房地产市场的调控政策反思
• 6.2 2008年以来中国房地产市场的变化
• 6.3 中国应对房地产投机政策的调整建议
• 参考文献
• 致谢
• 攻读硕士学位期间所发表的论文