我国房地产市场供求与房价关系的实证研究

论文摘要

房地产业目前已经成为一个重要的经济产业,而房地产价格是房地产业最敏感的因素,房价是否合理关系到房地产业的健康发展。房价又是由供求关系决定的,要研究房价就必须从供求入手。因而,研究房价的供求形成机制和其影响因素,并针对目前房地产市场上出现的问题,提出一些微观建议,具有一定的理论和现实意义。本文从研究房地产市场上的供给和需求的特点及影响因素入手,分析了房地产市场上的供给和需求有别于其它市场的特点;通过计量分析,利用时间序列数据构建了近几年我国房地产市场的供给和需求曲线,研究了我国房地产市场需求量、供给量与价格和利率水平的关系,进而利用价格在偏离均衡后的实际波动趋势建立了房地产市场上的蛛网模型,在实证上证明了我国的房地产市场处于非均衡状态,具有一定的新意和说服力;然后根据我国历年的房地产价格指数,通过各类数据与工资、收入等的比较研究,对我国目前供求决定下的房地产价格走势进行了分析,得出了目前我国房地产市场供不应求,导致房价构成不尽合理,并一路走高的结论,并指出了我国房地产价格的特点;讨论了几种重要的通过影响供求机制间接影响房价的因素,指出其影响过程和机理,分析说明了我国房地产价格在近年来一路飙升的原因,接着提出了治理目前房地产市场供求失衡的对策,指出要平抑房地产价格,使房地产市场趋于均衡,需要政府和个人的共同努力。最后得出结论,认为调节供求,稳定房地产价格是目前国家最首要的工作。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 选题意义及背景
• 1.2 文献综述
• 1.2.1 房价形成机制相关理论综述
• 1.2.2 房价影响因素相关理论综述
• 1.3 本文研究内容、方法与创新点
• 第2章 房地产市场的供给与需求
• 2.1 房地产市场的供给
• 2.1.1 房地产市场供给的特点
• 2.1.2 影响房地产市场供给的因素
• 2.2 房地产市场的需求
• 2.2.1 房地产市场需求的特点
• 2.2.2 影响房地产市场需求的因素
• 2.3 房地产市场的供求均衡
• 第3章 我国房地产供求函数的模型构建
• 3.1 研究对象的选取与模型分析
• 3.1.1 研究对象的选取
• 3.1.2 模型的设定与计量分析
• 3.2 房地产市场蛛网模型的建立
• 第4章 房地产供求决定下的房价走势分析
• 4.1 我国历年房地产价格
• 4.1.1 全国各大城市的历年房价走势
• 4.1.2 房价与工资收入
• 4.2 我国房地产价格的特点
• 4.2.1 房地产市场供需失衡
• 4.2.2 房地产价格的构成不合理，税负太重
• 4.2.3 各类房地产涨幅不同，相差悬殊
• 4.2.4 房价增长高位趋缓，具有时段和区域性
• 4.3 2008 年的房价走势及未来预测
• 第5章 通过供求机制影响房价的因素分析
• 5.1 通过供给影响房价的因素
• 5.1.1 土地与房价
• 5.1.2 利率与房价
• 5.2 通过需求影响房价的因素—房地产投机
• 5.2.1 房地产市场上的投机资金
• 5.2.2 房地产投机对房价的影响机制
• 5.3 综合影响因素—房地产商的定价策略
• 5.3.1 房地产定价常用的几种方法
• 5.3.2 房地产商不同定价策略对房价的影响
• 5.4 小结
• 第6章 调节房地产市场供求关系的政策建议
• 6.1 加征空置税
• 6.1.1 我国商品房的空置
• 6.1.2 加征空置税的作用
• 6.2 增加普通住宅供给，调整供给结构
• 6.2.1 大力增加商品房供给
• 6.2.2 调整房屋供应结构
• 6.2.3 健全和发展二手房市场和租赁市场
• 6.3 加强房地产市场监管
• 6.3.1 加强对土地的监管
• 6.3.2 加强对房地产开发成本的监管
• 6.3.3 加强对房地产建设后期报价的监管
• 结论
• 参考文献
• 致谢