利率变动对住房价格的影响研究

论文摘要

利率在国家对房地产业的历次宏观调控中都发挥了极大的作用。近年来,为了抑制房价的越演越烈,国家采取了多种金融货币政策来调控房地产市场,央行更是多次对存、贷款基准利率进行了调整,希望能将房价控制在一个相对合理的范围之内。但是,效果却并不尽如人意。在此背景下,本文从理论和实证两个角度,探讨利率变动对我国住房价格的影响。利率作为调整国民经济的重要杠杆,是金融货币政策最基本的工具之一研究利率变动对住房价格有无影响以及影响的方向、程度如何,不仅能够帮助政府加强政策职能,提高和改善政策作用效果,更科学的制定宏观调控政策,而且有助于帮助投资者根据利率政策的变化,提前预测房地产市场的动态走向,做出正确的投资决策。本文从理论角度认为：通过戈登模型可以得出利率变动对房地产价格有负向影响的结论；从供求角度分析：在供给方面,房价与利率呈同向变化；在需求方面,房价与利率呈反向变化。利率同时对供求双方都会产生影响,然而,其对房地产价格的最终影响难以确定。本文通过实证研究得出：各项利率指标(I)、土地交易价格指数(LP)以及房屋销售价格指数(LPH)都是一阶单整序列,并且利率I1(至I。)、LPL和LOH之间分别具有协整关系。其中,一、三年期存款利率指标I1,I2和五年期贷款利率指标I。与房价负相关；五年期存款利率指标I3以及一、三年期贷款利率指标I4和I5与房价正相关。虽然,各利率指标对我国房价均有不同程度的影响,但从回归方程的系数可以看出,各指标的影响程度均十分微弱。总体来说,利率对房价的影响效果较弱。这与我国的实际情况相符,虽然央行连续多年对利率进行调控,但房价却仍持续上涨。最后,本文分析了其深层次原因,并提出建议对策,如：在推动我国利率市场化改革完善方面,可以改善我国的宏观经济环境、建立统一有序的金融市场、构建高效灵活的监管体系等；在优化我国利率传导机制方面,可以增强利率弹性,放松存、贷款利率的管制、深化货币市场利率改革结合财政、税收等政策多层面组合调控；在理顺房地产市场运行机制方面,要调整市场的供求结构,健全我国的土地政策并加强政府监管。文章具体结构安排如下：第一章：绪论。阐述了论文的研究背景及研究意义,并对国内、外相关文献进行了综述,进而介绍了本文的研究方法与研究思路。第二章：利率影响房价的理论基础。阐述了利率传导理论、房地产价格形成机制的相关理论并给出了利率变动对房价影响的一般经济学解释。第三章：利率影响房价的实证分析。选取从1998年第3季度至2011年第2季度的存贷款利率I、土地交易价格指数LPL、房屋销售价格指数LPH数据作为实证检验的样本数据。用EVIEWS5.0计量软件,采用单位根(ADF)检验、协整检验并建立误差修正(ECM)模型,最后从实证结果着手,分析利率变动对我国住房价格的影响。第四章：利率调控房价效果较弱的原因。分析了利率调控房地产市场存在的问题和调控效果不佳的原因：利率市场化不完善、利率传导机制不畅以及房地产市场运行机制不顺畅等原因。第五章：稳定我国住房价格的建议。为了促进我国房价稳定,加强利率调控房价的作用效果,要积极推动我国利率市场化、优化利率传导机制、理顺房地产市场的运行机制。第六章：结论。结论主要阐述了本文通过实证与理论研究得出的观点；并且指出了文章的创造性工作、存在的不足以及尚需继续研究的问题。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究背景与研究意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 理论及现实意义
• 1.2 利率影响房价的研究综述
• 1.2.1 国外学者研究综述
• 1.2.2 国内学者研究综述
• 1.3 研究方法与思路
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 研究思路
• 2 利率影响房价的理论基础
• 2.1 利率传导机制有关理论
• 2.1.1 利率影响总产出的传导理论（利率—总产出）
• 2.1.2 利率影响总物价的传导理论（利率—总物价）
• 2.2 房地产价格形成机制相关理论
• 2.3 利率影响房价的一般经济学解释
• 2.3.1 戈登模型中的利率与房价
• 2.3.2 利率、供求与房价
• 3 利率影响房价的实证分析
• 3.1 指标选取与分析
• 3.2 数据处理与分析
• 3.3 实证检验
• 3.3.1 单位根（ADF）检验
• 3.3.2 建立误差修正模型
• 3.4 实证检验结果
• 4 利率调控房价效果较弱的原因
• 4.1 利率市场化改革不彻底
• 4.1.1 利率市场化改革中存在的问题
• 4.1.2 利率市场化改革不完善的原因
• 4.1.3 利率市场化改革不完善对我国房地产市场的影响
• 4.2 利率传导机制不畅
• 4.2.1 利率传导机制中存在的问题
• 4.2.2 造成利率传导机制不畅的原因
• 4.2.3 利率传导机制不畅对房地产市场的影响
• 4.3 房地产市场运行机制不顺
• 5 稳定我国住房价格的建议
• 5.1 推动利率市场化改革的完善
• 5.1.1 改善我国的宏观经济环境
• 5.1.2 构建高效灵活的监管体系
• 5.1.3 建立一个统一、开放、高效的金融市场
• 5.2 优化利率传导机制
• 5.2.1 增强利率弹性,放松存贷款利率的管制
• 5.2.2 利率与财政、税收政策的组合调控
• 5.3 理顺房地产运行机制
• 5.3.1 调整住房供应结构,完善我国的住房保障制度
• 5.3.2 健全我国的土地政策
• 5.3.3 加强政府部门监管
• 6 结论
• 6.1 文章总结
• 6.2 本文创新之处
• 6.3 本文不足之处
• 附录
• 参考文献
• 后记