财产税税基批量评估中的特征价格模型分析 ——以厦门市商业住宅为模拟分析对象

论文摘要

自2003年开始,北京,辽宁,江苏,深圳,宁夏,重庆,安徽,河南,福建,大连等10个省市先后成为“房地产模拟评税试点。”物业税的评估近些年来成为大家关注的热点和焦点,在国外,批量评估已经成为财产税税基评估的首选。虽然,国内的评估界的学者和实际工作者已逐步引入了国外的批量评估体系并结合我国国情进行相关研究和实践,但由于主客观方面的多种原因,仍有许多相关人士对其不太了解。本文以房地产的特征价格研究为切入点,将影响房地产价格的因素进行量化,并依此建立对房地产价值批量评估中的特征价格模型理论及其技术应用和过程进行相应的分析和解释,试图让有关人士对物业税改革试点中的批量评估理论和应用技术有进一步了解。现阶段的财产税税基批量评估主要是以市场法,成本法,收益法三大评估基本方法原理作为批量评估的建模基础。特征价格法是国外广泛运用的研究异质性商品属性和商品价格之间关系的方法,房地产作为典型的异质性商品,产品之间在构成使用价值的各个特征之间有明显的差异。本文首先对国内外关于批量评估,特征价格模型研究的历史和现状进行分析总结,其次结合特征价格模型的发展历史,理论基础,总结了关于建立特征价格模型中的各个变量选择的情况并对建立财产税税基评估中的特征价格模型进行了理论分析。最后,通过对厦门市住宅的实地调查结果,以及挂牌资料数据整合,筛选了一定的住宅特征,模拟对诸特征变量进行了因子分析,对四种模型形式进行了估计,进行了在财产(物业)税税基评估中的特征价格模型的实证分析。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 导论
• 1.1 选题背景和研究意义
• 1.2 文献回顾及综述
• 1.2.1 批量评估的有关文献
• 1.2.2 特征价格模型的有关文献
• 1.3 本文的研究思路及行文结构
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 本文的结构
• 1.4 本文的创新及不足之处
• 1.4.1 本文的创新之处
• 1.4.2 本文的不足之处
• 第二章 批量评估概念、与单宗评估关系及其评估原理分析
• 2.1 批量评估的概念
• 2.2 批量评估与单宗评估的区别与联系
• 2.3 现行批量评估中常用的三种基本方法原理分析
• 2.4 三种评估基本方法原理的评价
• 第三章 特征价格模型概述
• 3.1 特征价格模型理论分析
• 3.1.1 特征价格模型的理论基础
• 3.1.2 特征价格模型的基本假设
• 3.2 房地产特征价格模型
• 3.3 特征价格模型的估计方法
• 3.4 特征价格模型的检验
• 3.5 模型包含的住宅特征变量
• 3.5.1 区位特征
• 3.5.2 建筑特征
• 3.5.3 邻里特征
• 第四章 财产税税基批量评估中的特征价格模型分析
• 4.1 特征价格模型的应用前提
• 4.1.1 GIS的应用
• 4.1.2 收集大量的完整的样本数据和信息
• 4.1.3 影响因子的确定
• 4.2 以特征价格模型为基础的财产税税基批量评估的技术过程
• 4.3 批最评估中的特征价格模型的优势和不足
• 4.3.1 优势
• 4.3.2 不足
• 第五章 研究模型的构建
• 5.1 样本数据来源及分布情况
• 5.2 研究模型变t的选择
• 5.3 特征价格模型的构建
• 5.3.1 数据的描述性分析
• 5.3.2 数据简化分析
• 5.3.3 提取公因子
• 5.4 模型的估计方法
• 5.5 价格特征模型估算的验证
• 5.6 改进模型
• 第六章 结论与展望
• 6.1 研究结论
• 6.2 研究不足与研究展望
• 参考文献
• 致谢