二手房税基的批量评估：理论与实证研究

论文摘要

随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进,与房地产相关的经济活动越来越频繁,对房地产估价的需求也随之增大。批量评估不仅能在短时间内对大批量的对象进行准确的评估,而且采用统一的模型和标准,能够达到效率和公平的统一。国外已经有很多国家开始了计算机辅助的批量评估之路,并且取得了良好的效果。在我国建立批量评估系统,不但可以提供一种高效的评估方法,还可以为我国开征物业税提供税基评估上的支持。本文在阅读国外大量文献基础上,首先对批量评估概念、运用的方法、评估步骤等相关理论作了系统的概括。然后,重点分析了批量评估的核心部分——自动评估模型(AVM),分别从定义、应用步骤、模型的设定、校准技术、模型的检验与质量保证、复议和申述机制等六大方面进行了详细地阐述。最后,以杭州市城西板块二手房为研究对象,利用特征价格法,对该区进行二手房批量评估的实证研究,通过一系列评估检验标准,验证了批量评估方法在我国是适用的,并且评估效果良好。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 几个基本概念
• 1.3 研究方法和技术路线
• 1.3.1 研究方法
• 1.3.2 技术路线
• 1.4 结构安排
• 1.5 本文的创新之处
• 2 批量评估研究现状及其发展
• 2.1 批量评估的缘起与发展
• 2.2 国外批量评估理论研究现状
• 2.2.1 批量评估的传统方法
• 2.2.2 介于传统和非传统的无模型方法之间的回归法
• 2.2.3 批量评估中的非传统方法
• 2.2.4 概括和结论
• 2.3 国内理论研究现状
• 3 批量评估理论
• 3.1 理论基础
• 3.2 批量评估与单宗评估技术的比较
• 3.3 应用批量评估的前提条件
• 3.4 批量评估的步骤
• 3.5 批量评估系统的构成
• 4 自动评估模型
• 4.1 AVM的定义与用途
• 4.2 AVM的应用步骤
• 4.2.1 鉴定资产
• 4.2.2 假设
• 4.2.3 数据管理和质量分析
• 4.2.4 模型设定
• 4.2.5 模型校准
• 4.2.6 模型测试和质量保证
• 4.2.7 模型应用和价值检验
• 4.2.8 分层
• 4.2.9 价值保护
• 4.3 模型设定
• 4.3.1 数据质量保证
• 4.3.2 模型建立方法
• 4.4 校准技术
• 4.4.1 多元回归
• 4.4.2 自适应回归（AEP）
• 4.4.3 人工神经网络（ANN）
• 4.4.4 粗糙集（RST）
• 4.4.5 时间序列分析
• 4.4.6 校准技术比较与总结
• 4.5 VAM模型的检测与质量保证
• 4.5.1 数据质量保证
• 4.5.2 数据典型性
• 4.5.3 模型诊断
• 4.5.4 销售比率分析
• 4.5.5 财产识别
• 4.5.6 异常值
• 4.5.7 测试样本
• 4.5.8 价值调和
• 4.5.9 估价师辅助AVM
• 4.4.10 更新频率
• 4.6 复议和申述机制
• 5 杭州市城西板块二手房批量评估实证研究
• 5.1 方法的选择
• 5.2 研究区域
• 5.3 二手房税基批量评估流程的设计
• 5.3.1 基准价的确立
• 5.3.2 动态修正
• 5.4 数据的获取及量化
• 5.4.1 数据的获取方式
• 5.4.2 数据的量化及处理
• 5.5 模型的选择
• 5.6 模型分析及检验
• 5.6.1 模型的估计方法
• 5.6.2 模型的识别
• 5.6.3 住宅特征的特征价格分析
• 5.7 我国建立完善二手房税基批量评估系统的建议
• 6. 结论与展望
• 6.1 结论
• 6.2 展望
• 参考文献
• 附录
• 致谢
• 攻读学位期间主要科研成果