房屋反向抵押法律规则探析

论文摘要

房屋反向抵押作为一种新鲜的事物,在中国的推广将会创造很大的社会效益,主要在于对中国的养老保障的贡献将产生重大的作用。但是,受制于中国现行法律的规定以及传统观念等的影响,在眼下的中国推行这一制度仍将有不少的障碍。本文也将着重通过对房屋反向抵押制度在中国城镇与农村推行的障碍进行分析,并进一步的分析论证在城市与农村推广该制度的可行性与必要性,进而对在城镇与农村进行房屋反向抵押推广采取不同的应对策略作出分析。本文共分四章对房屋反向抵押法律问题进行系统阐述,第一章将对房屋反向抵押权规则的内涵作简单的分析,并通过与普通房屋抵押的横向比较让读者更清楚房屋反向抵押的内涵。对于房屋反向抵押制度的法律规则要素的分析,则将进一步明确参与房屋反向抵押的主体限定和作为抵押标的的房屋之范围,让读者清楚房屋抵押的参与者以及怎么样的房屋可以进行抵押等。另外,对该制度在国内外的实践状况也将作简要的介绍。在第二章中,笔者将对房屋反向抵押在我国城镇实行的障碍与可能性进行系统分析。通过分析房屋反向抵押在城镇实施可能会遇到的观念障碍、现有建设用地法律规定障碍以及反向抵押贷款产品本身的风险等等,论述在城镇实施该制度的困境。同时,笔者将对在城镇实施该制度的一些可能性进行初步的探讨,比如在国内几大城市已经试行了以房养老制度的有利条件,以及运作房屋反向抵押贷款产品所需的金融体系较为完备的条件等等。第三章笔者将紧接着对房屋反向抵押在我国农村市场推行的障碍与可能性进行分析,并在前面分析的基础上进一步对房屋反向抵押在农村推行会遇到的宅基地流转困境进行分析,指出我国农村进行宅基地改革的必要性与可能性,并将对农村宅基地流转的可行性作必要的论证,包括实现农民与城镇居民的产权平等性保护、国内集体土地流转制度改革等方面。第四章将根据以上分析的房屋反向抵押在我国实行的障碍基础上设计出在我国实行房屋反向抵押的障碍解决策略。如针对观念性障碍,笔者建议可以从孤寡老人为突破口寻求整个社会的理解与支持；而对政策性风险,笔者认为应该进一步明确《物权法》等法律对于住宅建设用地期满之后自动续期的处理方式,包括是否缴纳土地出让金等。另外对于一些受限制的房屋,如经济适用房,由于受制于现有的法律政策限制,在进行反向抵押时可能有一定的困难,笔者也创新性地提出了两种不同的解决策略；而对于产品的风险,笔者建议可以采取证券化的手段,将房屋反向抵押贷款产品打包再行出售给市场投资者,也可以引进第三方保险公司进行风险再担保,降低提供反向抵押贷款的抵押权人的风险等等；最后,笔者还将有针对性地对农村市场实施反向抵押制度的困境补充设计一些有别于城镇的方式。如在立法时建议可以根据农村住宅的使用期限,规定住宅的寿命期限,并应限制在对房屋剩余期限范围内的反向抵押,而在期限届满之后则将该幅宅基地收归集体所有,保证农村土地制度的稳定。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 第一章 房屋反向抵押权规则内涵与要素认知
• 第一节 房屋反向抵押权规则内涵
• 一、房屋反向抵押规则定义
• 二、与普通房屋抵押的比较
• 第二节 房屋反向抵押法律规则要素
• 一、抵押人主体限定
• 二、抵押权人主体限定
• 三、房屋的范围
• 第三节 房屋反向抵押的法律实践
• 一、房屋反向抵押在国外
• 二、房屋反向抵押在国内
• 第二章 房屋反向抵押的城镇产权房的实施基础考察
• 第一节 房屋反向抵押在城镇实行的障碍
• 一、传统观念障碍
• 二、中国现有建设用地使用权制度的限制
• 三、不完全产权的反向抵押障碍
• 四、产品本身的风险障碍
• 第二节 房屋反向抵押在国内城镇运作的可行性
• 一、国内几大城市的突破性尝试
• 二、金融体系较为完备
• 第三章 房屋反向抵押在农村的可行性分析
• 第一节 房屋反向抵押在农村实行的障碍
• 一、传统观念障碍
• 二、农村"分家"等习俗导致的障碍
• 三、现有农村土地流转制度的障碍
• 第二节 房屋反向抵押在农村运作的可行性
• 一、农村社会保障体系的逐步完善提供了宅基地使用权流转的可能
• 二、农村社会保障体系不完善等提供了反向抵押发展的动力
• 三、为刺激消费发展经济,向农村市场推广反向抵押极有必要
• 四、中国城镇化发展的要求将促使向近效等农村索取建设用地
• 第三节 农村宅基地流转制度改革的论证
• 一、宅基地流转制度改革的社会公平性需求
• 二、法律、政策的松动为农村宅基地流转提供了法律可能
• 三、国内集体土地流转试点的成功为农村宅基地改革提供借鉴
• 四、房屋的产权属性要求对农村房屋进行公平流转
• 五、对于宅基地使用权流转的几种学术争论
• 第四章 构建我国房屋反向抵押规则的思考
• 第一节 实施房屋反向抵押的障碍解决思路
• 一、传统观念障碍的应对策略
• 二、政策风险的应对
• 三、产品风险的应对策略
• 第二节 农村市场实施房屋反向抵押的特有策略
• 一、农村住宅及其宅基地流转方式设计
• 二、农村信用合作社承担提供房屋反向抵押贷款职责
• 注释
• 参考文献
• 后记