基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究

论文摘要

随着国民经济的发展,房地产的相关经济活动越来越频繁,对房地产估价的需求也随之增大。那么,如何精确衡量房地产价值就成为房地产估价的一个永恒话题。房地产估价的三大基本方法:市场比较法,成本法和收益法,尤以市场法的运用最为广泛,但是这种评估方法在实际评估运用中过多依赖于评估者的经验,对数理模型运用较少,在实际应用中,易出现评估价格偏离市场价格的现象。本文以理论联系实际,定量分析和定性分析相结合的方法,研究如何在房地产估价中引入特征价格理论,与市场比较法有机结合,建立房地产估价模型。模型弥补了传统市场比较法的不足,减少了在房地产估价中人为因素的影响,使得评估结果更科学、客观和可信。首先,阐述传统的市场比较法,并对传统的市场比较法及在应用中的缺陷进行分析。其次,引入特征价格理论,研究基于特征价格理论的市场比较法。其中较详细地介绍特征价格理论的基础、应用条件、应用领域等,分析当前特征价格理论用于我国房地产估价的可行性,建立房地产估价模型。同时运用统计学理论的研究成果,确定了样本数据的搜集与选取的原则,计算房地产估价模型的参数。再次,探讨影响房地产估价的特征因素及量化的方法。在分析影响房地产价格特征因素后,在查阅大量资料并征询专家意见的基础上,确定各类房地产的价格特征因素,并运用专家意见法和模糊数学的方法对特征因素进行量化。最后,以广州市高层住宅为例,阐述房地产估价模型在房地产估价中的具体应用。通过调查研究,获取广州市住宅房地产交易的大量实际数据,从中筛选研究对象获得特征因素数据,在计算机上运行SPSS软件,得到广州市高层住宅的估价模型。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 目录
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究的意义
• 1.3 文献综述
• 1.3.1 国外研究综述
• 1.3.2 国内研究动态
• 1.4 研究的思路、方法与框架
• 1.4.1 研究思路
• 1.4.2 研究的方法
• 1.4.3 本文基本框架
• 第二章 传统市场比较法估价方法及缺陷
• 2.1 房地产估价概述
• 2.2 市场比较法概念
• 2.3 市场比较法的理论依据
• 2.4 市场比较法的适用范围和应用条件
• 2.4.1 适用范围
• 2.4.2 应用条件
• 2.5 传统市场比较法的估价步骤与方法
• 2.5.1 搜集交易案例
• 2.5.2 选取比较案例
• 2.5.3 建立价格可比基础
• 2.5.4 进行交易情况修正
• 2.5.5 进行交易日期调整
• 2.5.6 进行区域因素的修正
• 2.5.7 进行个别因素的修正
• 2.5.8 求取比准价格
• 2.6 传统市场比较法的缺陷
• 第三章 基于特征价格理论的市场比较法
• 3.1 特征价格理论概述
• 3.1.1 特征价格的涵义
• 3.1.2 特征价格理论的基础
• 3.1.3 特征价格理论应用的前提条件
• 3.1.4 特征价格理论在房地产市场上的应用
• 3.2 特征价格理论在市场比较法中的应用分析
• 3.2.1 特征价格理论的应用优势
• 3.2.2 特征价格理论应用在市场比较法中可行
• 3.3 基于特征价格理论的房地产估价方法与模型
• 3.3.1 选取房地产估价价格的特征因素
• 3.3.2 选择适用的函数形式
• 3.3.3 搜集与选取样本数据
• 3.3.4 计算应用参数值
• 3.3.5 检验模型
• 3.3.6 确定模型结果
• 第四章 影响房地产评估价格的特征因素及量化
• 4.1 特征因素的分析
• 4.1.1 时间因素
• 4.1.2 区域因素
• 4.1.3 个别因素
• 4.2 不同类型房地产的特征因素
• 4.2.1 房地产的分类
• 4.2.2 各类房地产的特征因素
• 4.3 特征因素的量化
• 第五章 实例—广州市高层住宅的评估
• 5.1 确定影响广州高层住宅评估价格的特征因素
• 5.2 获取数据并量化
• 5.2.1 研究对象的选取
• 5.2.2 数据的获取途径
• 5.2.3 特征因素指标的具体量化
• 5.3 确定具体估价模型
• 5.3.1 用逐步回归法得出影响较大的特征因素
• 5.3.2 用强行回归法求取模型结果
• 5.4 广州市高层住宅估价模型的应用
• 结论
• 参考文献
• 攻读学位期间发表的论文
• 致谢
• 附录