房地产市场各方行为的博弈分析

论文摘要

尽管当下世界经济受欧洲债务危机的影响仍处于低谷阶段,复苏乏力,但中国经济却一枝独秀,仍然高速增长,房地产在其中的贡献是不可忽视的。自从90年代末开始实施房地产市场化以来,全国各地掀起了大规模的房地产建设热潮,城镇居民居住条件显著改善,但随着这几年发展,游资的流入,导致房价过快增长,房价收入比明显偏高,普遍达到10以上,而世界普遍认同的房价收入比是6左右。在此情形下,国家出台了一系列的调控措施,以抑制房价过快增长。由于房地产行业在我国经济运行中的重要性,以及其特有的拉动效应和民众的热切关注。所以政府如何把握与房地产商,普通民众的关系,协调各方的利益,是一个值得深思的问题,也是值得研究探讨的课题。在此背景下,本文通过对历史资料的研究,以及以国内外相关领域的研究成果为基础,运用博弈分析的思想方法,对房地产行业参与方:政府、房地产商和普通民众的行为进行探讨,以期能够对目前发生在我国房地市场的一些重要的现象作出解释,同时找出一些能够使得房地产市场平稳发展的措施和方法,也为房地产市场行为研究提供一种方法和思路。以下是本文要完成的主要工作和结论:1.对房地产商的行为策略进行分析。通过建立房地产商之间的一个静态博弈模型分析房地产商之间博弈可能采取的策略,得出房地产商之间的博弈实质是大小博弈。2.对房地产商与消费者的博弈行为分析。通过把买房者分为投资买房者和自住买房者,建立一个不完全信息静态博弈模型,得出投资买房者和自住买房者的比例是房地产商决定采取不同策略的决定因素。3.对政府与消费者之间的博弈行为策略分析。通过把买房者分为投资买房者和自住买房者,通过建立一个序贯博弈模型,得出政府一般性的政策宣传是无效的,而通过一定的机制设计是政府调控消费者行为的有效手段。4.对政府与房地产商的博弈行为分析。通过一个无限的重复博弈说明了在政府以土地收入为自己的收益目标时,是可能一直采取观望策略的,同样房地产商会采取捂盘的策略选择。并且设计一种机制可以使开发商不采取捂盘惜售的策略,而采用有房就售的策略。5.最后探讨了政府、房地产商和买房者的三方博弈中,通过一个三方静态博弈的模型分析在政府以房地产商与买房者收益和作为自己的收益时,会采取什么样的策略。同时利用合作博弈论的方法分析讨论三方博弈中联盟的可能性。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第1章 绪论
• 1.1 论文的研究背景与意义
• 1.2 国内外研究进展
• 1.2.1 国外研究进展
• 1.2.2 国内研究进展
• 1.3 论文的研究内容与创新
• 第2章 房地产理论以及博弈论简介
• 2.1 房地产的基本概念以及理论
• 2.1.1 房地产的基本概念
• 2.1.2 关于房价的一些基本理论
• 2.2 博弈理论概说
• 2.3 本章小结
• 第3章 房地产市场参与方的行为博弈分析
• 3.1 房地产商之间的博弈模型的构建及分析
• 3.2 房地产商与消费者之间的博弈模型的构建及分析
• 3.3 政府与消费者之间的博弈模型的构建及分析
• 3.4 政府与房地产商之间的博弈模型的构建及分析
• 3.5 本章小结
• 第4章 房地产市场中的三方博弈讨论
• 4.1 政府、房地产商和买房者的博弈分析
• 4.2 房地产市场三方博弈中联盟的可能性分析
• 4.3 机制设计对房地产市场博弈的影响
• 4.3.1 政府对消费者买房的政策设计探讨
• 4.3.2 政府对房地产商卖房的政策设计探讨
• 4.4 本章小结
• 第5章 结论与展望
• 5.1 全文总结
• 5.2 政策建议
• 5.3 研究展望
• 参考文献
• 后记