公共租赁住房法律问题研究

论文摘要

住房,是人类赖以生存和发展的重要物质条件,是人类生存所必需的基本的生活资料。它不仅为人们提供生活、工作和休息的场所,同时也是保持其人格尊严、保障人身自由及发展完善自我的重要物质保障。住宅权是公民的一项基本权利,尊重、实现和保护公民的住宅权,则是国家义不容辞的政治责任和法定义务。为此,我国建立了以廉租住房和经济适用住房为主要组成部分的住房保障体系,但二者的发展并不尽如人意,在实践存在着诸多问题。由此引发了“夹心层”问题的产生：如何为那些既不符合廉租住房的保障标准,又购买不起或购买不到经济适用住房的低收入住房困难家庭提供住房保障。在这一背景下,公共租赁住房作为一种新的住房保障产品开始在我国某些城市出现,为我国的住房保障体系建设注入了一股新的活力。然而,我国对于公共租赁住房制度的理论研究主要集中在经济学和管理学领域,对于公共租赁住房制度在法律领域内的研究还比较少。有关公共租赁住房的法律规范很不完善,只有住房和城乡建设部于2010年6月发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》这一部门规章和部分城市制定的对于公共租赁住房的地方性规章。它们普遍存在着法律层次较低、内容较为笼统、可操作性不强、存在某些不公平的规定等缺失,因此有必要在法律领域内对公共租赁住房进行专门的研究。我国的公共租赁住房制度出现的时间还不长,在实践中面临着诸多的问题,如立法层次低,使公共租赁住房制度的建设缺乏权威性的法律依据；没有建立负责公共租赁住房建设和管理的专门机构,无法高效的推进公共租赁住房的建设和管理；保障范围不够广泛,非本地户籍居民和农村居民难以进入保障范围；在公共租赁住房的准入、配租、退出、监督等环节也存在缺失等。本文针对我国公共租赁住房制度建设中存在的问题,提出了完善公共租赁住房法律制度的几点建议,希望能够对我国公共租赁住房制度的建设有所裨益。本文约2.3万字,除引言和结语外共分为四个部分：第一部分,公共租赁住房的基本理论。通过对“夹心层”问题的产生,政府为解决“夹心层”问题采取的措施以及仍然存在的问题的分析,引出公共租赁住房的概念：“由政府提供政策优惠,限定套型面积和出租价格,按照合理标准筹集,主要面向低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。”公共租赁住房面向的对象主要是处于廉租住房和经济适用住房保障范围之间的低收入住房困难家庭。公共租赁住房制度的经济基础是,在社会主义市场经济条件下,居民的住房问题不能仅仅通过市场手段来解决,国家应当对房地产市场进行有效地干预,特别是要为低收入住房困难家庭提供有效地保障；其法律基础是宪法学中人人享有适当住房的人权理论,住宅权既是公民应当享有的一项基本权利,又是国家在公法上的一项基本义务；其社会保障基础是国家应当建立健全同经济发展水平相适应的社会保障制度,其中住房保障制度是必不可少的,公共租赁住房应当成为我国住房保障体系的一个重要组成部分。第二部分,公共租赁住房在我国的发展及其法律规范。本部分归类分析了福利分房制度停止后我国的住房保障建设情况,引出公共租赁住房在我国的兴起和在深圳、重庆等城市的发展情况；阐释了国内部分城市出台的规范公共租赁住房的法律法规及政策,这些城市主要有北京、深圳、重庆、上海等城市颁布的关于公共租赁住房的《管理办法》或《实施意见》。第三部分,国外公共住房法律制度的考察及其成功经验。新加坡、香港是住房保障体系建设比较成功的国家和地区。本部分通过对新加坡组屋制度和香港公屋制度的考察,总结出我国在建立公共租赁住房制度中可以借鉴的一些成功经验：建立一整套完善的住房保障法律体系；要充分发挥政府的主导作用和保障职能；建立专门的住房保障机构,全面统筹负责住房保障事务；实施双轨制的住房政策。最终形成一个“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系,逐步实现住房保障的全覆盖。第四部分,我国公共租赁住房法律制度存在的问题和完善的建议。本部分分析了我国公共租赁住房法律制度中存在的问题,主要有立法层次较低；没有建立专门的公共租赁住房管理机构；对公共租赁住房的覆盖范围认识各异；对公共租赁住房是否可以出售的规定不同。提出了完善我国公共租赁住房法律制度的建议：提高立法层次,在更高层面上对公共租赁住房进行法律规范；应当设立专门的公共租赁住房建设管理机构；处理好公共租赁住房与现有廉租住房和经济适用住房的关系；建立一套科学合理的公共租赁住房管理制度。

论文目录

• 内容摘要
• Abstract
• 引言
• 一、公共租赁住房的基本理论
• （一） "公共租赁住房"概念的由来
• 1. "夹心层"问题的产生
• 2. "夹心层"问题的解决及仍存在的问题
• 3. 公共租赁住房概念的提出
• （二） 公共租赁住房的经济、法律基础
• 1. 公共租赁住房的经济基础
• 2. 公共租赁住房的宪法基础
• 3. 公共租赁住房的社会保障法基础
• 二、公共租赁住房在我国的发展及其法律规范
• （一） 公共租赁住房在我国的发展现状
• 1. 福利分房停止后我国的住房保障建设情况
• 2. 公共租赁住房的兴起
• 3. 部分城市的公共租赁住房建设情况
• （二） 国内部分城市有关公共租赁住房的政策法规
• 1. 北京市
• 2. 深圳市
• 3. 重庆市
• 4. 上海市
• 三、境外公共住房法律制度的考察及其成功经验
• （一） 境外公共住房法律制度的考察
• 1. 新加坡的组屋制度
• 2. 香港的公屋制度
• （二） 境外公共住房法律制度的成功经验和启示
• 1. 建立了一套比较完善的住房保障法律体系
• 2. 充分发挥政府的主导作用和保障职能
• 3. 建立了专门的住房保障机构,全面统筹负责住房保障事务
• 4. 实施双轨制的住房政策
• 四、我国公共租赁住房法律制度存在的问题和完善的建议
• （一） 我国公共租赁住房法律制度存在的问题
• 1. 立法层次较低
• 2. 没有建立专门的公共租赁住房管理机构
• 3. 对公共租赁住房的覆盖范围认识各异
• 4. 对公共租赁住房是否可以出售的规定不同
• （二） 完善我国公共租赁住房法律制度的建议
• 1. 提高立法层次,在更高层面上对公共租赁住房进行法律规范
• 2. 应当设立专门的公共租赁住房建设管理机构
• 3. 处理好公共租赁住房与现有廉租住房和经济适用住房的关系
• 4. 建立一套科学合理的公共租赁住房管理制度
• 结语
• 致谢
• 参考文献