中国住房价格水平与波动研究

论文摘要

住房是国家财富和居民家庭财产的主要组成部分,它既是一种重要的消费品,也是一项重要的资产。在现代经济中,随着住房存量规模的不断膨胀,住房价格变动对宏观经济运行和均衡产生着重要的影响。改革开放以来,中国经济保持着持续快速增长,房地产业的发展更为迅猛,己发展成为国民经济的支柱产业。近年来,我国住房市场面临的最大问题是商品住房价格上涨过快,住房价格水平的高位运行和持续上涨对国民经济运行和发展产生广泛而深刻的负面影响。可见,住房价格不仅是住房市场自身的问题,而且已成为国民经济持续健康发展和宏观调控的重大课题。在基本结构上,本文分为六章:第一章,国内外文献综述。从住房基本理论的演进、住房需求和住房价格、投机需求与价格泡沫理论等八个方面对国外文献进行理论综述;从理论研究进展、购房需求和住房价格、住房价格对国民经济的影响、住房价格上涨的形成机制与调控分析等方面对国内文献进行理论综述。本文指出由于国外房地产已经发展到成熟阶段,因而国外经济学家更为关注泡沫经济及危机的研究,而缺乏当经济处于常态时,住房价格波动对经济影响的系统分析;国内学者虽然对住房价格与波动的有关问题进行了一定程度的研究,但由于我国住房市场尚处于初级发展阶段,因而,所进行的研究尚不全面、不系统、不深入,缺乏理论深度和充分的实证分析。第二章,住房价格形成和波动的理论分析。在对住房特征与需求属性分析的基础上,指出住房需求具有消费需求和投资需求的双重属性。通过对消费性购房需求的影响因素的分析,指出刚性需求的增加必然导致购房需求的扩大,而购房需求的增加有赖于国民收入水平的提高;虽然住房价格水平越高,消费性购房需求越小,但是住房升值率越高,购房需求反而可能会增大;政府对自有住房的鼓励政策,商业住房抵押贷款制度等也能促进购房需求;历史、文化和社会环境对一个国家或地区居民的购房需求也起很大作用,受传统观念的影响,我国居民家庭对住房服务的需求更多体现在住房自有需求上。通过对资产性购房需求进行理论分析,指出由于存在投机性购房需求,所以住房市场需求曲线存在双均衡点现象,当整个市场由投机需求主导时,成交量和房价会不断上升,投机性需求主要取决于购房者的非理性预期和资金支撑。随着住房的投资品属性不断增强,住房的定价方式更多采用资本化定价方式,通过构建包括使用、资产和生产三个子市场的模型,分析宏观经济因素对住房价格形成和波动的内生影响。同时,住房价格的波动还具有外生性,根源在于住房投机性购房需求及其非理性的预期方式。住房价格泡沫是指住房市场价格对基本价值的持续性偏离,完全靠投机性需求支撑的经济现象,可以用房价收入比、房价租金比和空置率三个指标来衡量房价泡沫程度。第三章,中国住房价格水平与波动的特征和性质。在分析近年来全国总体和分地区住房价格波动现状和特征的基础上,从房价收入比、房价租金比、空置率等方面对目前我国住房价格水平进行实证分析,得出我国住房市场,尤其是一线城市的住房市场,出现了明显的房价泡沫的结论。通过对我国住房市场的性质进行分析和判断,指出:近年来,尤其是2007年,在我国住房市场,特别是一些大城市的住房市场上,投机之风非常盛行,非理性投机性购房需求已经占据了主导地位,房价泡沫是投机和人为操纵的结果。第四章,中国住房价格水平和变动的形成机制分析。通过对近年来中国住房市场投机性购房需求和房价泡沫的形成机制和深层次原因进行深入剖析,指出近年来我国居民收入差距的扩大、房价快速上涨导致的“羊群效应”、流动性过剩和国际热钱的流入、以及银行个人住房贷款的膨胀是投机性购房需求和房价泡沫形成的重要原因,而开发商、地方政府等组成的利益集团对市场预期的操纵则是深层次原因。开发商通过房价垄断和操纵、囤积土地、降低住房的有效供给等手段,在地方财政收入、GDP增长的利益驱动下,地方政府利用土地垄断、政策指引、舆论导向来调控房价,进而导致投机性购房需求和房价泡沫的不断膨胀。本文还对2007年末以来中国住房市场价滞量缩的形成机制进行了分析,指出房价调控政策的显效,市场预期的改变,投机者的大量退出,受制于高房价消费性需求的萎缩是导致住房市场价滞量缩的主要原因。另外,面对价滞量缩市场形势,开发商继续垄断高价,试图与市场对抗也是重要原因。第五章,中国住房价格水平与波动的经济效应分析。从房价水平和变动的消费效应、投资效应以及对金融体系的影响三个方面,对我国住房价格水平和波动的经济效应进行理论和实证分析。通过对住房价格水平与波动对消费的影响进行理论和实证分析,指出房价与消费呈倒U关系,适度的住房价格上升能够刺激消费,过度上涨会造成房价对消费的挤出效应,从而对GDP形成负面的影响,指出近年来房价的不断上涨的挤出效应是导致我国消费率不断走低的重要原因之一。对中国住房价格变动对房地产及相关产业、其他产业投资的影响进行了理论和实证分析,指出近年来房价的不断上涨对房地产及相关产业投资和GDP的增长具有较大促进作用,但也同时指出房价波动会引起房地产开发投资的大幅波动,必然导致国民经济的剧烈波动。分析了中国住房价格波动对其他产业投资的影响,指出住房价格上涨通过生产成本的提高和资金的转移对其他产业投资产生挤出效应。在理论分析的基础上,对中国住房价格波动对金融体系的影响进行实证分析,指出:近年来,随着国内住房价格的不断上涨,银行的房地产信贷规模也不断膨胀,我国房地产金融主要是以银行信贷为主,房地产业过度依赖银行信贷会给银行带来巨大的风险,房价一旦出现暴跌将会引发银行危机。第六章,中国住房价格调控政策选择与调控目标区的设立。首先论证了调控思想的转变以及继续实施房价调控的必要性,指出现阶段我国住房市场更应该体现为消费性,住房市场应从投资品市场回归到消费品市场,为积极促进消费需求,抑制房地产投资过热,保持国民经济持续稳定增长,需要对过高的住房价格继续实施宏观调控。为遏制住房市场的严重投机炒作行为和垄断操纵行为,提出了调整利率、信贷、房地产税收政策,打击外资炒作以及规范信息披露等对策措施。论证了设定住房价格调控目标区的必要性,指出对房价预调有利于及时挤出泡沫,实现软着陆。为避免房价水平和波动对国民经济产生负面影响和提高调控的有效性,应基于经济效应来确定调控目标区。从理论上分析了基于经济效应的调控目标区的设定,提出价格目标区的上限应该为保证居民家庭正常消费水平的房价水平,由一定时期居民可支配收入的一定比例形成的购房承受能力来确定,房价的增长率的上限为可支配收入的增长率;房价波动下限的确定需要考虑房价下跌对银行体系安全性的影响。对我国房地产价格调控目标区的确定进行初步探讨,运用基于经济增长效应的住房价值估计模型确定调控价格目标区。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 绪论
• 0.1 问题的提出
• 0.2 研究的意义
• 0.3 研究的方法
• 0.4 基本结构与主要内容
• 0.5 主要创新点及不足
• 1 国内外文献综述
• 1.1 国外文献综述
• 1.1.1 房地产与住房基本理论的演进
• 1.1.2 住房需求分析
• 1.1.3 住房价格分析
• 1.1.4 投机需求与价格泡沫理论
• 1.1.5 住房价格水平及其波动对宏观经济的影响
• 1.1.6 房地产价格对社会消费的影响
• 1.1.7 房地产价格对投资和经济增长的影响
• 1.1.8 房地产价格的其他经济影响
• 1.2 国内文献综述
• 1.2.1 理论研究进展
• 1.2.2 关于购房需求和住房价格的分析
• 1.2.3 关于住房价格对国民经济的影响分析
• 1.2.4 住房价格上涨的形成机制与调控分析
• 2 住房价格形成和波动分析
• 2.1 购房需求的理论分析
• 2.1.1 住房与需求的双重属性
• 2.1.2 消费性购房需求的影响因素
• 2.1.3 资产性购房需求的理论分析
• 2.2 住房的一般定价模式及形成机制
• 2.2.1 住房的一般定价模式
• 2.2.2 住房价格形成机制的理论分析
• 2.3 住房投机需求与住房价格泡沫
• 2.3.1 住房价格波动的外生性
• 2.3.2 投机性购房需求与房价泡沫
• 3 中国住房价格水平与波动的特征和性质
• 3.1 中国住房价格水平与波动的现状、特征
• 3.1.1 2007年11月前住房价格水平与波动的特征
• 3.1.2 2007年11月至今住房价格水平与波动的特征
• 3.2 中国住房价格水平合理性和市场性质的分析判断
• 3.2.1 中国住房市场价格水平合理性的分析与判断
• 3.2.2 中国住房市场性质分析和判断
• 4 中国住房价格水平和变动的形成机制
• 4.1 近年来中国住房价格泡沫的形成机制
• 4.1.1 投机性购房需求和房价泡沫的形成机制
• 4.1.2 投机性购房需求和房价泡沫膨胀的深层次原因
• 4.2 2007年年末以来中国住房市场价滞量缩的形成机制
• 4.2.1 政策效应和投机性购房需求预期的转变
• 4.2.2 垄断高价对消费性购房需求的制约
• 4.2.3 开发商与市场对抗
• 5 中国住房价格水平与波动的经济效应分析
• 5.1 中国住房价格水平与波动的消费效应分析
• 5.1.1 住房价格消费效应的理论分析
• 5.1.2 住房价格水平与波动的消费效应分析
• 5.2 中国住房价格波动的投资效应分析
• 5.2.1 中国房地产投资与固定资产投资现状
• 5.2.2 住房价格波动对房地产及相关产业投资的影响
• 5.2.3 住房价格与住房及相关产业投资的周期性波动
• 5.2.4 中国住房价格波动对其他产业投资的影响
• 5.3 中国住房价格波动对金融体系的影响
• 5.3.1 住房价格波动与金融体系安全性:国际经验
• 5.3.2 住房价格波动对中国金融体系安全性的影响
• 6 中国住房价格调控政策选择和调控目标区的设立
• 6.1 中国住房价格波动调控思想和调控路径
• 6.1.1 资产性市场转变为消费性市场:调控思想的转变
• 6.1.2 实施住房价格调控的必要性
• 6.1.3 中国住房价格的调控路径
• 6.2 住房价格调控目标区的确定——一个初步探讨
• 6.2.1 设定住房价格调控目标区的必要性和理论依据
• 6.2.2 住房价格水平调控目标区的确定:一个初步探讨
• 参考文献
• 致谢
• 攻读博士学位期间发表论文以及参加科研情况