商品房买受人期待权研究

论文摘要

根据民事权利的成立要件是否具备,可以将民事权利分为期待权和既得权。所谓的期待权是指效力并不完整,有待于特定条件的具备转化为完整权利的权利。由于期待权类似一般财产具有现实的价值,受到法律的一定保护,因此其具有独立的权利机能,能够进行转让、善意取得、担保等。期待权作为不完整的权利存在诸多类型,这里仅仅涉及在商品房交易领域的适用。随着改革开放的发展,我国房地产市场得到了快速的发展,为了实现资源的最大化及交易的迅捷,期房交易即预售商品房行为应运而生。这种交易的最大特点便是交易的非即时性,在买卖合同签订和所有权归属的最后转移之间始终存在一个时间段,其间买受人的利益处于从普通的债权人向所有权人不断转化的过程,买受人未来取得所有权的期待利益始终处于发展的状态,待某特定条件的发生便实现了权利归属的最终转移。在此过程中买受人的利益便需要特殊的保护,期待权制度得以引入。除了期房交易之外,由于不动产登记制度的存在,现房交易中亦可能出现房屋已交付但是不动产登记尚未完成的形态,即同样存在这样一种时间差,同样需要期待权制度的介入以提供保障。我国目前的法律体系尚未引入期待权这一概念,而且对期待权的研究也尚停留在初期阶段,对于买受人法律地位的研究,尽管多认为是期待权,但是仍然没有系统的研究以满足当前社会经济的需要,因此,本文通过借鉴德国期待权理论中诸多学说来解释买受人期待权地位,通过分析期待权性质、效力、独立权利机能等来展开论述,以期达到保护买受人的法律地位,实现社会公平的目的。本文的重点是商品房买受人期待权的法律效力。首先是买受人期待权的对抗效力、处分效力及形成效力的一般论述,然后又专门针对期待权的处分效力展开,包括期待权的转让、善意取得及担保规则等,尤其是期待权的转让规则。文章着力论述预告登记买受人期待权制度,分别从期待权本身的可转让性、转让规则及转让效力三个方面进行探讨,对买受人期待权的处分性进行剖析,从而为市场流通秩序的有效进行提供了理论支持。本文最后的结论是商品房买受人期待权制度的研究虽然在我国刚刚起步,许多制度在国家立法层面也难以得到支持,但是这并不能否定买受人期待权制度的价值。相反,我们应该适应经济社会发展的需要,学习与借鉴德国期待权理论的经验,从适合我国国情出发,努力构建适合我们的期待权制度,以加强房地产市场上弱势群体的权益保护。

论文目录

• 中文摘要
• ABSTRACT
• 引言
• 第一章 商品房买卖合同中买受人的法律地位
• 第一节 期待权的一般理论研究
• 一、期待权的概念及引入
• 二、期待权的特征及构成
• 三、期待权的性质
• 第二节 商品房买卖合同中买受人之期待权
• 一、商品房买受人法律地位的确立
• 二、商品房买受人期待权的类型
• （一） 商品房交付产生期待权
• （二） 预告登记买受人期待权
• 第二章 商品房买受人期待权的性质
• 第一节 期待权的性质综述
• 第二节 预告登记买受人期待权的性质
• 第三节 商品房交付后买受人期待权的性质
• 第三章 商品房买受人期待权的效力
• 第一节 买受人期待权的对抗效力
• 一、对抗出让人的效力
• 二、对抗第三人的效力
• 第二节 买受人期待权的处分效力
• 第三节 买受人期待权的形成效力
• 第四章 买受人期待权的处分与善意取得
• 第一节 预告登记买受人期待权的处分
• 一、买受人期待权的转让
• （一） 买受人期待权的可让与性
• （二） 买受人期待权的转让规则
• （三） 买受人期待权转让的法律效力
• 二、买受人期待权的善意取得
• 三、买受人期待权的担保
• 第二节 商品房交付后产生买受人期待权的处分
• 结语
• 参考文献
• 致谢
• 攻读硕士期间发表的文章
• 学位论文评阅及答辩情况表