上海房地产发展研究 ——借鉴国际经验探求上海房地产业发展之路

论文摘要

上海房地产业在近20年的发展历程中,随着上海国民经济快速发展,消费结构逐步完善,人民收入水平不断提高,加之房地产市场化进程的持续推进,上海的房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步,在投资开发、工程建设、市场成交、经济贡献以及从业人员等各项指标上,都取得了跨越式的发展。本文通过研究国际大都市房地产市场发展历程,包括纽约、东京、新加坡、香港和台北等城市与上海进行比较,以房地产业发展的长周期为着眼点,并以经济数据作比较方向,用定量分析与定性分析相结合的方法,实证研究房地产业增长与经济周期的关系,并用计量模型分析收入、汇率、利率等因素对房地产市场的影响度,分析了上海房地产所处的发展阶段及未来走势,探索房地产业发展规律。在此基础上,结合目前上海房地产市场发展中存在的突出矛盾和问题,提出促进上海房地产健康发展的政策建议。本文主要观点有以下几方面:(1)上海房地产业目前仍处于一个高速发展的阶段。台北、东京和纽约的房地产发展历程基本覆盖了房地产整个长周期的轨迹。东京和纽约房地产产业可以看作产业周期中的成熟阶段,而台北从上世纪80年代到现在的发展过程可以看作是由发展阶段迈入成熟的一个过程,上海的房地产业目前则处于一个高速发展的阶段。(2)在经济发展不同阶段,收入对房价的影响力不同。收入水平的高低可以作为经济发展水平的一个标准。房地产业发展与经济周期的关系,可以通过研究房地产价格与收入水平的关系来得出。中国人的收入中包含我们一般所不了解的“灰色收入”。比如政府福利分房,或动拆迁的收入,及海外长辈、亲戚朋友支持购房的金钱援助等。所以要研究上海人平均年收入,此部分是不可或缺的研究重点。(3)处于上升阶段的汇率对房价有正向拉动作用。汇率的变动作为房地产周期波动的一个重要诱因,从其他国际大都市来看,在经过了汇率估值压力释放以后(这一点与上海目前的情况很类似),不仅经济会处于很长时期的停滞阶段,房地产业也会持续走低,慢慢退出主导产业群的地位。但是由于这次经济下滑的速度之快,范围之大,也必然导致各国政府的救助力度加大。如果政策得当,上海的房地产业将会得到稳步的发展,泡沫式的增长也不会再次出现。(4)推动保障性住房与商品房住宅双轨制房地产发展模式。结合国际发达城市的房地产发展经验,上海房地产市场的发展应当以政府主导的保障性住房为主,同时降低普通商品房的交易成本,推动保障性住房与商品房“双轨制”房地产发展模式。“双轨制”把住房分为商品房和公共住房两个系统,商品房的建造,分配、价格、调节由市场供求关系决定,其核心是效率问题,供给对象是中高收入尤其是高收入阶层。公共住房的建造、分配、价格、调节直接由政府负责,对象主要是中低收入阶层,其核心是公平问题。因此正确处理好政府与市场的关系,可有效推动上海房地产业的健康发展。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 绪论
• 0.1 问题的提出
• 0.2 研究对象与研究范围
• 0.3 国内外研究文献综述
• 0.3.1 国外研究综述
• 0.3.2 国内研究概况
• 0.4 研究思路、方法及论文结构
• 0.4.1 研究思路与研究方法
• 0.4.2 论文结构与章节安排
• 0.5 主要创新观点
• 0.5.1 基于经济周期的判断:上海房地产业现仍处于高速发展期
• 0.5.2 经济发展不同阶段,房价对收入的影响力也随之不同
• 0.5.3 实证研究表明:汇率上升对房价有正向拉动作用
• 0.5.4 低利率是房地产市场繁荣的必要条件
• 第1章 房地产及房地产市场的特征
• 1.1 房地产市场的含义及特性
• 1.1.1 房地产的定义及其特性
• 1.1.2 房地产市场的内涵及其特征
• 1.2 房地产市场的运行机制
• 1.2.1 市场运行机制
• 1.2.2 宏观调控机制
• 1.3 房地产市场的供求规律
• 1.3.1 影响需求的基本因素
• 1.3.2 影响供给的主要因素
• 第2章 上海房地产发展的历程、现状与问题
• 2.1 上海房地产业发展历程
• 2.1.1 起步发展阶段（1988～1991年）——变革
• 2.1.2 快速发展阶段（1992～1996年）——提速
• 2.1.3 衰退-萧条-复苏阶段（1997～1999年）——鼓励
• 2.1.4 持续高涨阶段（2000～2004年）——高涨
• 2.1.5 调整平稳发展阶段（2005～2006）——稳定
• 2.1.6 高涨-低谷-恢复阶段（2007～今）——动荡
• 2.2 上海房地产业的发展现状和存在问题
• 2.2.1 上海房地产的发展现状
• 2.2.2 上海房地产需求高涨的成因
• 2.2.3 当前上海房地产业发展的主要问题
• 2.3 上海房地产的计量经济研究
• 2.3.1 相关变量与数据取得
• 2.3.2 计量经济模型的构建
• 2.3.3 结论
• 第3章 中国大陆及上海的房地产发展政策剖析
• 3.1 调控政策对房地产市场价格影晌的理论分析
• 3.1.1 土地调控政策对房地产市场价格的影响
• 3.1.2 信贷调控政策对房地产价格的影响
• 3.1.3 税收调控政策对房地产市场价格的影响
• 3.2 政府调控政策对上海房地产价格影晌的实证研究
• 3.2.1 国家层面的政策变迁对上海房地产业发展的影响
• 3.2.2 上海本地房地产政策对上海房地产价格的影响
• 3.3 上海房地产现存问题
• 3.3.1 上海之合理房价所得比分析
• 3.3.2 当前上海市房地产市场值得关注的情况
• 第4章 国际房地产发展经验借鉴
• 4.1 美国纽约
• 4.1.1 美国房地产市场的发展历程
• 4.1.2 纽约房地产发展
• 4.1.3 美国房价所得比分析
• 4.1.4 美国房地产未来发展趋势
• 4.1.5 次贷危机对上海房地产的启示
• 4.2 日本东京
• 4.2.1 日本房地产市场发展回顾
• 4.2.2 东京房价收入所得比
• 4.2.3 可供借鉴的经验
• 4.3 新加坡
• 4.3.1 新加坡房地产市场概述
• 4.3.2 新加坡房地产政策
• 4.3.3 新加坡房地产规划特点
• 4.3.4 可供借鉴的经验
• 第5章 中国香港及台湾房地产发展经验借鉴
• 5.1 中国香港
• 5.1.1 香港房地产业发展概况
• 5.1.2 香港房地产开发的规划引导
• 5.1.3 可供借鉴的经验
• 5.2 中国台湾
• 5.2.1 台湾房地产市场的发展历程
• 5.2.2 台湾地区房地产的景气循环
• 5.2.3 台北房价所得比分析
• 5.3 结论
• 第6章 上海房地产业波动周期影响因素的比较分析
• 6.1 房价收入所得比的因素分析
• 6.1.1 合理房价所得比
• 6.1.2 动态房价收入比
• 6.2 收入因素
• 6.2.1 上海
• 6.2.2 台北
• 6.2.3 东京
• 6.2.4 小结
• 6.3 汇率因素
• 6.3.1 上海市场的汇率影响
• 6.3.2 台湾汇率变化对住宅价格影响
• 6.3.3 日本汇率变化对住宅价格的影响
• 6.4 利率因素
• 6.4.1 利率变化对上海的影响
• 6.4.2 台湾利率变化的影响
• 6.4.3 美国利率变化的影响
• 6.5 结论
• 第7章 促进上海房地产发展的政策建议
• 7.1 土地调控政策
• 7.2 税费调整政策
• 7.3 汇率调控政策
• 7.4 利率调控政策
• 7.5 住房保障政策
• 7.6 外商投资政策
• 7.7 市场规范与整治
• 第8章 研究结论与未来研究展望
• 8.1 研究结论
• 8.2 未来研究展望
• 参考文献
• 致谢