论文摘要
当前,中国房地产行业近一年来遭遇了十年不遇的深度调整,全国各地商品住宅成交量依然持续低迷,房地产开发企业之间的竞争日趋激烈。加之受全球金融危机影响,房地产市场价格下降成为必然,降价销售是房地产开发商未来很长一段时期内主要的销售手段。重视成本管理、加强成本控制、使自己产品的成本低于竞争对手,从而扩大市场份额,取得竞争优势,在当前的激烈竞争中立于不败之地,在当前寒冷的环境里求得生存和发展,成为房地产开发企业当务之急。设计是工程建设的关键,它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的品牌效益起着决定性的作用。设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段。按国际上一些数据,设计费一般只占建设项目总投资的1%以下,但设计工作对工程造价的影响程度达75%以上,设计在整个工程建设成本控制中的重要作用显而易见。本文从设计角度入手探讨设计管理在房地产成本控制应用中的方法。详细阐述了房地产的工程设计是影响和控制工程造价的关键环节。通过建立设计成本控制体系实现成本控制的目的,其中初步设计基本上决定了工程的建设规模、产品方案、结构形式、建筑标准及使用功能,形成了设计概算,确定了投资的最高限额。施工图设计完成后,编制出施工图预算,计算出工程造价。对于设计机构进行招标选择,引入竞争机制,有利于优选设计单位并且节约设计费用。同时对成本控制体系的保障措施进行了阐述。本文选择鲁能集团所属的房地产产业集团—鲁能置业集团作为设计阶段成本控制体系研究对象,结合2007年鲁能置业集团管控模式改革,对整个集团公司在成本控制领域的先进特点进行梳理,发现该公司在设计阶段成本管理方式方法比较符合本文所描述的成本控制体系,设计招标、限额设计、标准化设计等都有很鲜明的特点,在很大程度上杜绝了设计中成本控制的诸多遗漏,并且在重庆七街区项目上得到了很好的尝试。该体系虽不能从根本上解决设计与成本控制的矛盾,但是当前应该算是较为先进的一种成本控制办法。