深圳市坪山区城市更新和土地整备局518000
摘要：城市更新是现在每个国家都在面临的难题，土地运营则是最难以解决的一个难题。随着市场经济的快速的发展，我国的住房和土地的分配问题变得尤为严峻，土地政策一定要变迁才能适应城市的需求，以深圳的城市建设为例，它的土地政策就发生过很多次的变迁，为了能够跟上城市更新的进程，想要切实做到能把城市更新和土地的使用结合起来，本文通过分析深圳土地政策的变迁历程和土地政策变迁对城市更新进程的影响，通过对深圳城市更新中土地变迁政策的反思给出了城市更新进程中关于土地政策变迁的几点建议
关键词：城市更新；土地政策变迁；反思：深圳；建议
一、深圳城市更新进程中土地政策变迁的历程
深圳的城市更新的方法很多，其中与土地政策有关的就是拆除重建的更新模式，深圳主要是以这样的模式进行土地政策变迁改革的，本文就以拆除重建为基点进行分析，解述深圳土地政策的历程。
1.2004年至2008年，深圳对土地政策的探索
2004年开始，深圳就开始了城市更新，不过对土地政策的改革依旧停留在新增土地的管理和国家政策的框架下，并没有对规划还有一些土地上的政策有大的突破，只是对城中村和一些旧工业区进行了改造，在这个时期，深圳的城市更新的速度并不是很快，改造的成效也并不是很好，只有深圳的渔农村和其他的一些少数民族村落取得的进展比较大。原因有很多，包括设施的不完善、不合法的土地数量太多，确认所有权、地价太高，利润不好、市场没有积极性等。
2.2009年至2015年，深圳城市更新土地等政策体系建立
在这一段时间，深圳发布了《城市更新办法》，大力推动深圳城市更新的发展，在土地政策方面，深圳对产权和土地分配买卖以及利益的分配方面都进行了全面的改变，在这个过程中，深圳开启了全新的模式，这个模式中，政府是作为引导者的，市场是运作的载体，统筹规划，并且还实行了利益共享模式。主要包括下面几点。
（1）规划上进行了改变。以前对于土地的使用是有严格的把控的，并且所使用的地方不允许随意改变，现在，土地可以以单位为度量进行空间上的更变和置换。再一个就是单元容积率机制进行了优化，规定容积率是由政策性的容积率和技术性的容积率构成的，比原来的容积率有很大的提高，为城市更新进程的发展提供了有力的保障，并且成为各个各方参与者之间利益交流的一个良好的平台。
（2）产权要求发生改变。新的产权要求允许40%以内的合法外的土地进入到城市更新进程中来，并且对产权的确认方法也进行了变革，不是合法的土地只要贡献了20%的土地，就能够参与到城市更新进程中来，这样将利益共享的方式，解决了一些没办法确认产权的土地的分配的问题，使得城市更新进程的可用地变得充足。
（3）土地的出让买卖方式和地价进行改变。原来的土地出让买卖方式是招拍挂出的方式，现在改成了协议买卖出让的方式，这样的方式使得那些参与城市更新进程的主体能够获得足量的土地，还能够激发市场上其他机构参与进程发展的积极性。地价也随着其他政策的改变而发生了变化，地价是按照原来的城中村和旧工业的地价进行改变的，城中村和旧工业的地价是比较偏低的，这样的地价就使得参与城市更新进程的机构的成本变低，利益比较可观，更能激励其他主体参与进来。到2018年，深圳进行的政策变革使得深圳完成了将近300个的城市更新进程项目，城市更新进程的投资也比其他的投资项目多的多，六年间，深圳的城市更新进程有了很好的效果。
3.2016年至2018年，城市更新进程及土地政策的规范实施
通过一段时间的探索，深圳已经有了比较完备的发展体系，也取得了比较好的成绩，但是，深圳城市的更新越来越把重点放在市场上了，包括土地的运营也是如此。具体表现为：一些产业用地被用来建设居住用地、市场主体对一些用地挑剔，并且囤地的现象也比较严重、项目分布的也比较散等。为了让城市更新进程能够可持续发展下去，这一阶段在原来改变的一些政策的基础上又增加了一个引导者--政府。
政府的引导主要表现在：一是落实大型公共设施的建设，使得产业对住房的需要可以得到满足，不论是保障性的住房还是创新型的住房都建设起来，让产业的发展有配套的设施；二是合理分配开发的区域，优先更进城中村和旧工业的用地情况和发展状况，划分好区域，发展的时候才有规律性和整体性。三是重视产业的空间保障，经过规划布局，引导城中村和旧工业发展，并且对参与者进行监督，禁止将产业用地改为商业用，也禁止改为居民楼用地，使得产业的发展有足够的用地。
二、土地政策变迁对城市更新进程的影响
深圳的城市发展过程中，土地问题就是它的瓶颈问题，非常需要将城市更新和土地运营结合起来，不断变迁土地政策，只有这样做才能推动深圳的发展。将城市更新与土地政策变迁结合起来能够为城市的发展提供更多可用的土地资源，使得城市发展所需的设施能够落地，二者的结合有利于政府统一管理用地，不会让土地资源被浪费，土地买卖出让也不会没有保障，并且这样政府能够掌握一手的土地资源和市场，能够最大程度的引入国家政策性的资金，使得公共利益项目和城市更新发展项目能够优先实现。
国内外已经有很多城市都将城市更新和土地运营政策结合起来了，并且都取得了不错的成效，例如新加坡成立了一个市区重建局机构，专门负责统筹和规划的使用城市的土地资源，有效的解决了城市交通拥堵、基础和卫生设施短缺的问题，使得有限的用地发挥了无限的作用，使得新加坡的生活和环境都发生了很大的改变，城市更新进程也不断的加快。因而将土地政策运营和城市更新结合起来是非常有必要的。
三、深圳城市更新中土地变迁政策的反思
深圳的城市更新中土地政策发生了许多的变迁，也对深圳的城市更新进程有很大的推动作用，在这个过程中我们得到了以下几点反思。
1.土地政策向着让部分土地的利益实现利益共享方面变迁发展
政策朝着实现利益共享的方面发展才能让城市更新进程稳步发展，要优先保障以政府为首的公共利益，在开展城市更新的时候，各类项目应该提供15%和3000平以上的土地投入到公共设施的建设中来，还要在项目发展周边建设一些具有保障性的住房和创新性的产业用房；在保障公共利益的前提下，进行建设，获得最大的利益，保障参与者各方的利益；土地出让买卖通过协议来进行，让参与者拥有足够的土地发展，也使得原来土地拥有者的利益能够得到保障，实现利益共享。
2.土地政策向着空间上实现多元共治的方向变迁
有少量的土地是不属于政府所持有的，这些土地是零散的，利益关系也是比较复杂的，对于这一问题深圳的政府让出了土地的管理权利，只是提供政策支持，并且进行统筹规划和监督，至于拆迁谈判等的工作是交由市场来进执行的，市场的方法是不一样的，让土地的所有者对土地的用途和他们的利益是完全明了的，参与的人也比较多，政府这样做实现了和市场与业主的多方面合作共治，解决了政府财力还有劳动力上的一些问题，提高了城市更新项目实施的效率。
3.土地政策向着有利于城市更新进程发展的方向变迁
深圳的城市更新并不是一开始就有完善的策略的，而是通过不断的探索前进的，通过不同阶段的发展，并分析进行时存在的问题并慢慢的进行改进，从而有一个比较完备的体系。土地政策的变迁也同样如此，同样是在摸索中前进的，不过方向都是跟随着城市更新的脚步，这样的政策是符合时代和城市的发展的，有科学性和可实施性。
四、城市更新进程中关于土地政策变迁的几点建议
1.将城市土地储备的职能纳入到城市更新机构中
城市的土地储备量是城市进行更新的关键所在，城市的更新是离不开土地的，深圳作为新时代的城市应该打破原有的土地制度，将城市更新和土地的运营结合起来，发展更多产业，创新新的土地财政制度，“城市更新+产业落地+利益保障+土地运营”相结合的模式才能够推动城市更新的可持续发展。
2.在城市更新土地政策变迁中加入大战略性的产业
重大战略性的产业关乎着城市的综合竞争力和能不能够可持续的发展下去，在城市更新进程中，土地政策的变迁应该多加入将战略性的产业融入进来这一点，采取鼓励性的优惠政策，促使许多重大的战略性产业能够进入到城市更新进程中来，这些产业的融入，能够最大限度的获取土地的利益，并且很大程度上帮助城市的更新，还要科学的规范分配，解决土地分配的问题，使得利益最大化。
3.使得城市更新进程中土地使用成片连片统筹规划管理
城市更新与土地运营的结合最直接的体现就是城市更新进程中土地的成片连片的改造，城市更新进程中，以前的土地是比较分散的，买卖的现象也是比较严重的，所以成片的或者是连片的土地是比较多的，土地分散本来是个弊端，但是土地一片一片的还是有一定的用处的，坚持政府主导，把公共利益作为原则，把成片开发和节约升级作为方向标，再根据土地的一些实际的情况，就可以提前的进行区域的发展的规划和设计的工作，能够合理的整合一些土地的资源，让土地的所有者能够有很高的积极性，成片连片的进行改造，这样更能够达到整体运行的效果，土地更能够规范的使用，为城市更新进程的推进提供保障。
4.更新城市更新进程中土地运营的融资平台
城市更新中需要进行的项目和设施建设都是需要经济的支持的，土地运营同样需要资金，建立融资平台就变得尤为重要，适时的引进国家政策性资金，将政府的信用和土地的预期收益作为保障，进行融资，这样才能推动城市更新进程的项目的落实，也能够抓住土地的一级市场，实现土地利益的最大化。
五、结语
城市更新不仅仅是对一些新增加的土地空间的使用进行调整，也是为了能够重新建构区域经济和社会文化的系统，更是为了能够更好的平衡政府、市场、土地原有者之间的利益，更好的分配生产生活和生态的空间，让城市更新更加的公平和健康，从而推动城市的经济和社会的可持续发展。土地政策的变迁也始终要跟上城市更新的进程，不断的贴合城市更新的脚步，能够推动城市更新的快速发展，也能够实现利益的共享，最大程度上促进城市区域的统筹发展，城市更新进程也必须对土地政策进行改变，土地政策关乎多方主体的利益，是必然要进行变迁的。
文献
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