论文摘要
关于不动产善意取得制度,世界各国立法或有相似之处,或各有特色,我国学界对此也有争议,《物权法》经过七次审议后终于颁布,明确规定善意取得制度适用于不动产领域,但其规定过于原则、简单,还需要进一步的研究和完善。文章分为三个部分:第一部分是对不动产善意取得的概述。首先指出善意取得起源于日耳曼法“以手护手”原则,该制度是否适用于不动产在学界引起了极大的争议,主要有肯定说和否定说两种。并对不动产善意取得的概念进行了界定,指出不动产包括除了土地、房屋、林木等地上定着物,还包括价值巨大的如轮船、车辆航空器等特殊动产。其次,阐述了不动产善意取得制度的理论基础和现实意义。我国现行的不动产登记方面存在许多登记瑕疵,即存在不动产登记的权利内容于真实权利状态不一致的情况,确立不动产善意取得制度后,可以积极促进不动产登记制度的建立和完善。第二部分对不动产善意取得的构成要件及法律效果进行了分析。不动产善意取得对不动产原权利人利益的牺牲有一定的限度,反映在构成要件上必须符合一定的要件才能构成不动产善意取得。这些要件有:让与人须无权处分,造成无权处分的原因有不动产登记瑕疵和让与人的原因;通过不动产转让行为来实现,该行为必须是有偿和依法有效的;第三人须为善意且无重大过失,善意是指不知情,无重大过失是指没有尽一般人注意义务的情况;适用于土地、房屋、林木及特殊动产如汽车、航空器、船舶等;不动产变更登记已经完成。善意第三人取得不动产所有权后,原权利人对不动产的物权丧失,不得对善意第三人主张原物返还,但可通过国家赔偿、侵权、违约、不当得利等救济方式进行补偿。第三部分分析不动产善意取得在审判实践中存在的问题及相应的对策。通过案例对优先购买权与不动产善意受让人权利实现间的冲突,不动产善意取得与不动产无权处分、表见代理、共同共有等制度的区别和适用,以及违章建筑、未登记房屋之产权变动的善意取得的适用等问题进行分析和探讨,笔者认为,在司法实践中因不动产的特殊法律属性,其善意取得应有条件地予以限制,要与其他相关制度适当的衡平与衔接。