论文题目: 辩证地价观与地价评估研究
论文类型: 博士论文
论文专业: 土地资源管理
作者: 冯雪渔
导师: 王万茂
关键词: 辩证地价观,评估方法,地价指数,土地经济潜力
文献来源: 南京农业大学
发表年度: 2005
论文摘要: 中国城市土地利用是一项巨大的系统工程，这里面既有宏观问题，也有微观问题；有经济效益问题，也有社会效益和环境效益问题。当前城市土地利用最热门的话题就是经营城市土地的理念。地价就是土地效用或是效益的量化，一定程度上反映城市土地利用效率并引导城市土地合理利用，另一方面，城市土地利用效率的调查分析评价又从大方向上把握地价的空间分异规律，为评估地价提供指导。土地价格是地产市场中最重要的经济杠杆，符合土地资源配置的地价有利于地产市场的发展，反之，背离土地资源配置的价格必然制约着正常的土地交易，或者使土地市场产生扭曲。 我国现行的地价评估理论与方法是随着土地使用制度改革而不断建立和完善的。回顾十几年的发展历史，从一开始的学习借鉴，甚至直接套用国外和港台地区先进、成熟的理论体系和估价实务，到逐渐与大陆的实际有机结合，土地价格评估在地产市场运行中起着越来越重要作用的同时，其理论与方法也逐步成熟。 通过对地价评估诸多问题的分析，不难看出，造成理论和实践误区的根源在于用孤立的、静止的和片面的即形而上学的观点来认识土地价格，并用这种观点去评估地价，因而使评估结果(认识)并不能正确反映土地的客观价值(存在)。 本文在对目前国内外地价及地价评估理论综合学习的基础上，应用唯物辨证法的基本观点、基本规律、基本范畴，从分析辩证地价观和影响因素辩证关系入手，提出了地价辩证评估方法，同时探讨了地价与城市土地利用的辩证关系，最后用两个实例—以辩证方法和辩证地价观在南京市城市地价指数研究和南京市城市土地经济潜力测算进行实证分析。全文共12章，分为六部分。 第一部分 第1章导论。主要介绍选题依据、研究思路、研究方法和论文可能的创新和不足。 第二部分 第2、3章。主要就不动产估价、地价内涵、估价原则、土地估价制度、现代城市土地利用等方面的国内外有关文献进行了综述。系统阐述了关于土地、地产、不动产、土地和房屋价值、不动产估价和估价体系等有关概念。以唯物辩证法、系统论、地租地价理论、区位理论、城市空间结构理论作为论文的理论基础。全面介绍了我国目前传统的地价评估程序和常用方法，为论文中辩证地价观和地价辩证评估进行了铺垫。 第三部分 第4章至第8章。这四章是论文的核心部分和重点研究的内容。首先，
论文目录:
摘要
ABSTRACT
第1章 导论
1.1 选题依据
1.2 研究思路
1.3 研究内容
1.4 研究方法
1.5 论文可能的创新与不足
第2章 文献综述
2.1 关于不动产(土地)估价研究
2.2 关于地价内涵研究
2.3 关于不动产价格评估原则研究
2.4 关于土地估价制度
2.5 关于现代城市土地利用
第3章 基本概念和基本理论
3.1 基本概念
3.1.1 关于土地的认识
3.1.2 关于地产的认识
3.1.3 关于不动产(房地产)的认识
3.1.4 对土地和建筑物价值的认识
3.1.5 关于不动产(房地产)估价的认识
3.2 基本理论
3.2.1 唯物辩证法
3.2.2 系统理论
3.2.3 地租理论
3.2.4 地价理论
3.2.5 区位理论
3.2.6 城市空间结构理论
第4章 辩证地价观—关于我国地价内涵的界定
4.1 普遍联系的地价观—各类地价构成整体
4.1.1 我国地价分类体系
4.1.2 地价普遍联系的系统性
4.2 变化发展的地价观—地价内涵并非片面和一成不变的
4.2.1 地价随时间变化
4.2.2 地价随用途变化
4.2.3 地价随开发程度变化
4.2.4 地价随土地权利状况变化
4.2.5 地价随使用年期变化
4.2.6 地价随交易情况变化
4.2.7 地价随交易目的变化
4.3 辩证地价观的实践意义—具体地价具体分析
第5章 地价影响因素的辩证分析
5.1 影响地价因素
5.1.1 一般因素
5.1.2 区域因素
5.1.3 个别因素
5.2 地价影响因素的辩证分析
5.2.1 辩证分析之一—运用辩证法的基本观点
5.2.2 辩证分析之二—运用辩证法的基本规律
5.2.3 辩证分析之三—运用辩证法的基本范畴
第6章 传统的地价评估方法
6.1 我国土地价格体系
6.2 宗地地价的概念
6.3 传统的地价评估方法
6.3.1 地价评估的目的
6.3.2 地价评估的原则
6.3.3 地价评估的程序
6.3.4 地价评估的方法
第7章 地价辩证评估方法
7.1 地价辩证评估方法新思路
7.1.1 辩证评估是辩证法、认识论、方法论的统一
7.1.2 辩证思维方法与地价评估
7.1.3 现代科学思维方法与地价评估
7.1.4 地价评估过程的辩证性
7.2 对传统地价评估方法的辩证审视
7.2.1 收益还原法
7.2.2 市场比较法
7.2.3 剩余法
7.2.4 成本逼近法
7.2.5 趋势预测法
7.3 地价评估结果的辩证选择
第8章 地价评估重要参数的辩证思考
8.1 土地还原利率
8.1.1 土地还原利率各种学说的比较分析
8.1.2 土地还原利率实质的辩证认识
8.1.3 影响还原利率(目标回报率)的因素
8.1.4 土地还原利率的求取方法
8.2 容积率
8.3 地价指数
8.3.1 地价指数概念
8.3.2 地价指数编制方法
第9章 地价与城市土地利用的辩证关系
9.1 城市土地集约利用
9.1.1 城市土地利用存在问题
9.1.2 城市土地的集约利用
9.1.3 经营城市土地与土地合理利用
9.2 地价与城市土地利用的辩证关系
9.2.1 地价与城市规划和城市发展
9.2.2 地价与城市土地利用的辩证关系
9.2.3 利用地价杠杆解决城市土地利用问题
第10章 辩证方法在南京市地价指数编制中的应用研究
10.1 应用辩证方法建立地价指数体系
10.1.1 对地价指数的辩证认识
10.1.2 对地价指数体系的辩证认识
10.1.3 应用辩证思维方法确定南京市地价指数编制思路
10.1.4 应用辩证评估方法评估样点地价
10.1.5 关于有效样点地价的辩证选择
10.2 地价指数编制范围相关参数界定
10.3 样点地价评估
10.3.1 样点资料的整理与分析
10.3.2 样点地价的确定
10.3.3 有效样点的筛选
10.3.4 计算单位面积平均地价
10.4 地价指数测算
10.4.1 分用途地价指数的计算
10.4.2 综合地价指数的计算
10.5 结果分析
10.5.1 地价变幅原因分析
10.5.2 地价指数走势预测
第11章 辩证地价观在南京市土地经济潜力测算中应用
11.1 《南京市城市土地集约利用潜力评价》项目研究简介
11.1.1 项目主要内容与要求
11.1.2 项目技术路线
11.2 南京城市土地经济潜力测算研究范围的确定
11.3 南京城市土地经济潜力测算研究技术路线
11.4 南京市土地利用现状数据处理与结构分析
11.4.1 土地利用现状数据处理
11.4.2 南京市土地利用现状结构分析
11.5 南京市城市总体规划及相关数据处理
11.5 相关图件处理
11.5.1 城市土地利用现状图与城市土地总体规划图叠加处理
11.5.2 城区房屋楼层分布图
11.5.3 城区土地容积率分布图
11.5.4 城区土地级别图
11.6 南京主城土地经济潜力测算
11.6.1 传统方法测算南京市主城土地经济潜力
11.6.2 应用辩证地价观测算南京市主城土地经济潜力
11.6.3 南京市主城区经济潜力的空间分布
第12章 研究结论与政策建议
12.1 研究结论
12.2 政策建议
参考文献
致谢
攻读博士学位期间发表的论文与科学研究
发布时间: 2006-10-20
参考文献
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