房地产市场调控下的政策性违约

论文摘要

房地产市场调控下的政策性违约是指在国家对房地产市场进行调控的过程中出现的,由于差异化住房信贷政策等公共政策变动造成的,未必出于购房人意愿的“被迫违约”现象。随着近年来国家对房地产市场调控力度的加大,这类由于政策变动而造成的违约纠纷给各地法院带来越来越大的收案压力,且既有的司法裁判表明,各地法院在处理此类案件时持多种不同意见,还有大量的案件由于涉及众多购房者而处在“悬而未决”的状态。本文选择以此为研究起点,以情势变更制度、不可抗力制度、合同落空理论等为参照理论,寻找解决这一问题的理论依据,并在此基础上将政策变动与合同违约置于法律效果、社会效果相统一的分析框架下,给出相关的应对策略。在上述思路下,文章分为包括导论在内的五个部分：第一部分导论本部分结合我国房地产市场调控中的政策性违约纠纷提出文章关注的问题和研究对象,同时对下文涉及到的情势变更制度、不可抗力制度等问题进行文献综述,以找到本文研究的起点。第二部分房地产市场调控下的政策变动与合同违约本部分注重对房地产市场调控中涉及的政策性违约的事实性描述,首先通过对相关现象和纠纷的描述,回答政策性违约是如何产生的,其特点表现如何；其次,通过对有关司法判例的梳理,概括出我国司法裁判机构对这一类纠纷进行处理的共同之处与意见分歧。第三部分房地产市场调控下政策性违约法律规制的理据通过将政策变动与情势变更制度、不可抗力制度的理论比较,分析政策性因素的法律性质,并进一步分析政策变动作为情势变更所引起的合同法上的民事法律后果。第四部分房地产市场调控下政策性违约纠纷的类型化分析本部分结合房地产市场调控中政策性违约的产生原因等因素对这类纠纷进行类型化分析,包括由于差异化住房信贷政策造成的合同违约纠纷、限制性购房政策造成的合同违约纠纷等。第五部分代结论：房地产市场调控下政策性违约的应对本部分在上文分析的基础上,对购房者、卖房者以及司法裁判机构提出具体的意见,以期对应对房地产市场政策性违约现象提供一定的参考。上述在对这类房地产市场调控中的政策变动而造成的合同违约现象进行分析后认为,对于差异化住房信贷政策而言,应该结合房屋买卖合同条款进行分析,以确定是否能援引情势变更制度变更、解除合同。在当事人双方合同约定不明的情况下,法院可以根据当事人的诉讼请求对合同予以变更、解除。在当事人双方对房屋价款支付方式有明确约定的情况下,应区分差异化信贷政策造成当事人增加首付成本还是丧失贷款资格两种情况区别对待。在司法裁判机构对此类案件进行裁判时,应充分考虑到政策变动对于合同目的、合同基础以及当事人之间的利益分配的影响等因素,予以谨慎裁判。对于限制性购房政策而言,针对部分已经签约的购房者主张解除合同的现象,本文认为,这类合同并不存在合同履行的实质障碍,合同应予以继续.履行。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1. 导论
• 1.1 问题的提出
• 1.2 相关理论研究述评
• 1.2.1 情势变更制度
• 1.2.2 不可抗力理论
• 1.2.3 合同落空理论
• 1.2.4 关于公共政策与合同自由关系的研究
• 1.3 尚待解决的问题
• 1.4 本文的主要内容和思路
• 1.5 本文的研究方法和创新点
• 2. 房地产市场调控下的政策变动与合同违约
• 2.1 我国房地产市场调控下的政策性违约现象
• 2.2 我国房地产市场调控中政策性违约现象的司法应对
• 3. 房地产市场调控下政策性违约法律规制的理据
• 3.1 不可抗力制度
• 3.2 情势变更制度
• 3.3 政策变动与不可抗力、情势变更制度的适用
• 3.4 政策变动作为情势变更所引起的合同法上的民事法律后果
• 3.4.1 合同的变更
• 3.4.2 合同的解除
• 4. 房地产市场调控下政策性违约纠纷的类型化分析
• 4.1 政策性违约类型化分析的原因、分类依据和类型
• 4.2 差异化住房信贷政策造成的合同违约纠纷
• 4.2.1 因贷款首付比例提高的合同违约
• 4.2.2 因丧失贷款资格的合同违约
• 4.3 限制性购房政策与合同履行障碍
• 5. 代结论:房地产市场调控下政策性违约的应对
• 参考文献
• 后记
• 致谢