广州AM地铁商业地产项目市场分析及定位研究

论文摘要

这是一个典型的地铁商业房地产定位研究项目。项目地块位于广州著名的越秀区北京路集中商圈。火爆的商业地产市场、良好的商业氛围,以及地铁物业的特殊属性,同时带来的是惨烈的竞争,所以这就对业态选择、细分市场甄别、目标客户定位、档次定位、利润最大化等一系列问题的解决工作提出了很高的要求。笔者充分运用市场营销、宏观经济学、管理经济学、数据模型与决策、战略管理、财务会计、公司财务等MBA核心课程的理论,并结合自身多年营销从业经验,对项目的操作采取了层层深入的5个步骤:第一步:区域环境分析。主要从宏观上判断项目的发展潜力和限制条件,为项目精确的定位控制方向。研究结论:从宏观看,本项目的建设处于一个经济蒸蒸日上的发展时段中,同时项目所在区域也是城市发展的热点区域,从而可以看出整个项目在目前阶段在北京路商圈范围内是值得投资的。第二步:项目地块分析。主要通过对本项目地理特征、经济特征等方面的研究,从地块角度判断适合发展的物业类型。研究结论:通过项目地块分析,笔者找到本项目适合发展针对目标消费群的项目。第三步:商铺市场分析。判断市场未来的供需走势选择从事的市场。研究结论:笔者建议项目定位的方向。第四步:项目市场定位。主要对目标市场进行细分,并结合消费需求及未来发展趋势甄别细分市场和目标客户定位。研究结论:确定了细分市场和目标客户,项目定位基本形成。第五步:项目经济效益分析。对本项目未来可能的销售收入及营运成本和费用进行估算,并作出项目投资经济评价。研究结论:经测算和研究,本项目财务前景较佳。至此,笔者通过宏观、市场、财务等几方面研究并论证项目的合理的定位及可行性。本文将结构化思维模式引入到商业地产定位过程,首次将地铁商业项目定位与宏观(经济、政策及商业地产整体市场等)和微观(区域市场、客户、竞争对手等)两个方面有机结合起来分析。归纳出地铁商业项目定位的一套切实可行的操作方法。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 第一章 绪论
• 1.1 论文研究的背景
• 1.2 相关文献综述
• 1.2.1 国外研究现状
• 1.2.2 国内商业地产现状及相关研究动态
• 1.3 研究的目的与意义
• 1.3.1 研究的目的
• 1.3.2 研究的意义
• 1.4 研究的思路、方法及创新点
• 1.4.1 研究的思路
• 1.4.2 研究的方法
• 1.4.3 研究的创新点
• 第二章 项目区域环境状况分析
• 2.1 广州市环境状况研究
• 2.1.1 广州市的简况分析
• 2.1.2 广州市的经济发展状况分析
• 2.1.3 基础设施及相关政策研究
• 2.1.4 市政规划研究分析
• 2.2 越秀区环境状况分析
• 2.2.1 越秀区区位因素
• 2.2.2 越秀区经济状况研究
• 2.2.3 越秀区商业发展规划
• 2.3 地铁沿线商业项目规划
• 2.3.1 地铁沿线商业项目规划发展现状
• 2.3.2 地铁沿线典型站点商业物业
• 2.4 区位综合分析
• 2.5 本章结论
• 第三章 项目地块分析
• 3.1 地块政策分析
• 3.1.1 北京路历史发展
• 3.1.2 北京路业态布局
• 3.1.3 北京路现行政策
• 3.2 地块现状分析
• 3.3 地块未来发展分析
• 3.4 地块SWOT分析
• 3.5 本章结论
• 第四章 商铺市场研究
• 4.1 广州商铺市场分析
• 4.1.1 广州市商铺市场总体分析
• 4.1.2 越秀区商业市场总体分析
• 4.1.3 越秀区商铺价格及供求关系分析
• 4.1.4 区域商铺市场前景展望
• 4.2 广州市零售商品市场及消费者行为分析
• 4.2.1 商品交易市场成交分析
• 4.2.2 居民消费情况分析
• 4.3 广州市主要零售商场分析
• 4.3.1 广州商业区域分布
• 4.3.2 主要零售商场分析
• 4.4 本章结论
• 第五章 项目市场定位
• 5.1 项目地段潜在消费者调查分析
• 5.2 项目SWOT分析
• 5.2.1 优势分析及其因素分解
• 5.2.2 劣势分析及其因素分解
• 5.2.3 机会分析及其因素分解
• 5.2.4 项目威胁分析及其因素分解
• 5.2.5 项目核心竞争力及其竞争策略
• 5.3 项目定位思路
• 5.3.1 项目定位需要首先解决的几个问题
• 5.3.2 项目定位思路
• 5.4 项目可能的定位方案
• 5.4.1 方案1:时尚服饰主题商城
• 5.4.2 方案2:珠宝首饰主题商城
• 5.4.3 方案3:潮流类综合性主题商场
• 5.4.4 定位方案综合比较和评价
• 5.5 项目定位综述
• 5.5.1 项目区域业态定位
• 5.5.2 项目形象定位
• 5.5.3 目标消费者市场规划
• 5.5.4 项目价格定位、出租率及说明
• 5.6 本章结论
• 第六章 项目经济效益分析
• 6.1 项目整体成本收益分析
• 6.2 现金流量分析及财务评价
• 6.2.1 项目现金流状况
• 6.2.2 动、静态指标分析
• 6.3 敏感性分析
• 6.4 本章结论
• 第七章 建议及结论
• 7.1 项目规划调整建议
• 7.2 项目推广策略建议及其说明
• 7.2.1 项目发展总体建议
• 7.2.2 项目前期推广策略建议
• 7.3 项目后期经营管理建议
• 7.3.1 项目后期经营及物业管理
• 7.3.2 后期经营推广策略
• 7.3.3 项目文化塑造
• 7.4 结论
• 结束语
• 参考文献
• 附录
• 致谢
• 攻读学位期间发表学术论文目录