发展我国公募型房地产信托投资基金的法律研究

论文摘要

随着我国城镇化进程的加快,房地产行业进入了一个高速发展的时期。作为一个资金密集型的行业,房地产业一直面临资金短缺,融资过度依赖银行体系,不利于国家的宏观调控。20世纪末期,许多新兴的发达国家和地区,例如新加坡、韩国和中国香港,通过借鉴发达国家的经验,大力发展房地产信托投资基金,成功地实现了房地产金融领域的创新,很好的解决了这些问题,改善了房地产投融资体系,化解了房地产金融风险,促进了房地产业的良性发展。我国目前私募型房地产信托投资基金已经在房地产融资中起到了一些作用,但是由于目前的法律欠缺和私募本身的局限性,使它在运行中出现了很多问题。有些问题可以在私募下通过加强相关立法来解决的,但是实质性的问题(比如融资规模、受益权流动性等)是必须通过发展公募型房地产信托投资基金才能够解决的。本文通过分析我国目前房地产信托投资基金出现的法律问题和与国外房地产信托投资基金的比较来说明发展我国公募型房地产信托投资基金的必要性。在此基础上,提出构建我国公募型发地产信托投资法律制度的框架。在组织结构上,我们应该继续保持于契约型。这种模式在我国私募房地产信托投资基金和证券投资资金中一直被使用,我们具有了一定的经验。为了降低投资风险,在投资方向上我们应该选择权益型REITs,有谨慎使用抵押型REITs。税收优惠上和强制分红是保证公募型房地产信托投资基金良好发展的关键,这一点上可以借鉴美国的成功经验和我国对证券投资基金的一些政策。为了保证基金的成功运作还必须必须对信息披露、治理结构和监管等方面进行严格的设计。本文主体部分共分为四个部分：第一部分是我国目前房地产信托投资基金存在的法律问题。第二部分是与国外成熟市场的房地产信托投资基金的比较。第三部分是发展我国公募型房地产信托投资的必要性。第四部分是发展我国公募型房地产信托的法律制度框架

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 引言
• 一、目前我国房地产信托投资基金存在的法律问题
• （一） 业务监管文件繁冗
• （二） 投资规模性受到限制
• 1. 对投资者人数的规定
• 2. 对投资者资格的限制
• （三） 信息披露执行难
• （四） 双重征税问题
• 二、与国外成熟市场的房地产信托投资基金的比较
• （一） 内涵方面的比较
• （二） 从法律特征方面的比较
• 1. 优化房地产市场
• 2. 税收优惠和参与主多元化且动作透明化
• 3. 受益权流动性强
• （三） 从种类方面的比较
• （四） 组织类型方面的比较
• 1. 国外公司型REITs与我国契约型REITs的共同点
• 2. 国外公司型REITs与我国契约型REITs的不同点
• 三、发展公募型房地产信托投资的必要性
• （一） 有利于降低金融系统的风险
• （二） 满足社会资本的投资需求
• （三） 有利于完善治理结构和加强信息披露
• 四、我国公募型房地产信托的法律制度框架
• （一） 发展上市交易的契约型的组织结构
• 1. 公司型REITs和有限合伙型REITs在我国难以实现
• 2. 上市交易的契约型REITs可操作性强
• （二） 我国公募型房地产信托基金的投资方向
• 1. 大力发展权益型REITs
• 1.1. 抵押型REITs易受利率影响且程序繁琐
• 1.2. 抵押型REITs易形成坏账
• 2. 谨慎使用抵押型REITs
• （三） 明确税收优惠与强制分红
• （四） 完善治理结构
• 1. 明确基金公司的职能与责任
• 2. 强化托管人的责任
• 3. 建立基金持有人大会
• 4. 加强内部控制
• （五） 监管层面的规定
• 结语
• 参考文献
• 致谢