基于评税目的的房地产价值评估体系研究

论文摘要

物业税主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租者或所有者每年都缴付一定税款,同时税款将随着不动产市场价值的变化而变化。目前我国国内的房地产价值评估体系并不完善,完全依靠当前的房地产价值评估体系来评估物业税的税基是不合适的。因此,根据我国物业税税基评估工作面广、量大、类多、具有周期性的特点来构建一套相对独立的物业税税基评估体系和更新方案,是物业税开征前所必须解决的关键问题。论文阐述了我国现行的房地产税制,总结了房地产各个阶段的税收负担,并以此为切入点探讨了现行房地产税制存在的问题,即:税费设置繁杂、征税范围过窄、存在重复征税;税种设置轻保有重流转;立法层次低、内外税制有别。在此基础上分析了我国进行税制改革推行物业税的必要性和可行性。笔者认为影响房地产价值的因素可以概括为三类,即:反映宏观经济条件及市场供需状况等的一般因素、定位区域平均价值的区域因素、体现不同物业微观特征的个别因素,若在某一确定基准日采集现有的市场数据研究房地产的价值,则影响因素主要为区域因素和个别因素。论文深入分析了各个影响因素的作用规律和作用程度,为因素量化做好了铺垫,接着按作用形式将因素分为点状因素、线状因素和面状因素,分别阐述了它们的量化方法。以格网为评价单元,对其进行赋分并以向量的形式表示分值结果,我们选择聚类分析原理中的欧氏距离来量化格网间的分值差异,在合并位置相邻且分值差异在设定范围内的格网的基础上,考虑自然界线形成区段的边界。对于每一个区段,我们应按照一定原则选择一个基准物业,根据估价规程和物业的特点,选择最合适的估价方法确定其评估价值,作为该区段的基准价格。待估物业的价值是建立在与基准物业的比较之上的,论文分两个阶段建立了基准物业与待估物业评估价值之间的修正体系,包括区域因素修正和个别因素修正。最后,以某市普通住宅类物业的税基评估标准编制为例,从批量评估体系的各个环节进行了实例分析,取得了较好的结果,验证了本文第3章提出的批量评估体系建立方法应用于实践工作中的可行性。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 1 导论
• 1.1 选题背景
• 1.2 国内外研究综述
• 1.2.1 国外研究综述
• 1.2.2 国内研究综述
• 1.3 本文的主要内容及篇章安排
• 1.4 本文的不足及创新之处
• 1.4.1 本文的不足
• 1.4.2 本文的创新
• 2 开征物业税及税基评估方法研究
• 2.1 我国现行房地产税制
• 2.1.1 房地产各阶段的税收负担
• 2.1.2 我国房地产税收存在的问题
• 2.2 开征物业税的必要性和可行性
• 2.2.1 开征物业税的必要性分析
• 2.2.2 开征物业税的可行性分析
• 2.3 物业税税基评估方法研究
• 2.3.1 房地产课税基准的概念
• 2.3.2 房地产税基评估与房地产估价的比较分析
• 2.3.3 房地产税基评估方法
• 3 房地产价值批量评估体系的建立
• 3.1 房地产价格影响因素分析
• 3.1.1 影响因素的分类
• 3.1.2 影响因素的作用规律
• 3.2 影响因素的量化——模型第一部分
• 3.2.1 价值影响因素量化的原则及分值计算方法
• 3.2.2 点状因素量化方法
• 3.2.3 线状因素量化方法
• 3.2.4 面状因素量化方法
• 3.3 评税区段的划分——模型第二部分
• 3.3.1 划分评税区段的原则
• 3.3.2 划分评税区段的具体方法
• 3.4 基准价格的确定——模型第三部分
• 3.4.1 设立基准物业
• 3.4.2 评估基准价格
• 3.5 修正体系的构建——模型第四部分
• 3.5.1 区域因素的修正
• 3.5.2 个别因素的修正
• 3.6 房地产价值批量评估模型的更新
• 4 某市普通居住类房地产税基评估标准编制实例
• 4.1 价值影响因素分析
• 4.1.1 因素选取
• 4.1.2 因素量化
• 4.2 区段划分
• 4.2.1 格网分值的获得
• 4.2.2 区段边界的形成
• 4.3 基准价格确定
• 4.3.1 基准物业选取
• 4.3.2 基准物业评估
• 4.4 修正体系建立
• 4.4.1 区域因素修正
• 4.4.2 个别因素修正
• 4.5 实例分析小结
• 结论
• 参考文献
• 攻读硕士学位期间发表学术论文情况
• 致谢