小城镇混合住宅用地土地价格评估方法研究

论文摘要

近年来,在加快小城镇发展步伐和城乡统筹发展的宏观政策的指导下,我国小城镇发展迅速,城镇化率以大约每年一个百分点的速度高速增长。小城镇的发展有其自身特点,不能照搬大城市土地利用分区的单一发展模式。在城乡统筹的发展背景下,小城镇发展过程中的土地利用向着多元化方向发展,而土地适度混合利用将是其不可避免的一个发展方向。只有坚持这一观点,才能逐步改善城乡二元结构格局,促进城乡土地协调统一,保证小城镇土地资源的可持续利用。既然小城镇土地适度混合利用已成为一种必然的发展趋势,就有必要对小城镇混合住宅用地的土地价格进行评估,充分挖掘其土地利用潜力,建立公正的小城镇土地价格市场,使小城镇的土地市场有价可循、有价可依,促进土地的合理流转。本文在介绍土地估价概述、原则、理论依据的基础上,对小城镇混合住宅用地的土地价格评估的参数和方法进行了研究,并用收益还原法、市场比较法、假设开发法、每米加价法、空间系数分配法等现有方法和用途转换法在案例分析的基础上对其进行了评估。其中,用途转换法是本文的重点。用途转换法原被用于特殊用地的地价评估,本文将其用于评估小城镇混合住宅用地,并对其估价思路、方法以及修正系数△C的影响因素进行了分析、介绍。最后在多种方法比较分析的基础上,确定用途转换法中修正系数△C的取值,并用数理统计方法求算其置信区间,从而证实了用途转换法的适用性。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 1 绪论
• 1.1 研究背景与研究意义
• 1.1.1 研究背景
• 1.1.2 研究意义
• 1.2 研究思路与拟解决问题
• 1.3 国内外研究现状
• 1.3.1 国外研究现状
• 1.3.2 国内研究现状
• 2 土地估价理论
• 2.1 土地估价概述
• 2.1.1 土地估价的概念
• 2.1.2 土地估价的内涵与外延
• 2.1.3 土地估价的作用和现实意义
• 2.1.4 土地估价的几个重要术语
• 2.2 土地估价的原则
• 2.2.1 替代原则
• 2.2.2 预期收益原则
• 2.2.3 最有效使用原则
• 2.2.4 报酬递增、递减原则
• 2.2.5 供需原则
• 2.2.6 竞争和超额利润原则
• 2.2.7 贡献原则
• 2.2.8 变动原则
• 2.2.9 协调原则
• 2.3 土地估价的理论依据
• 2.3.1 地租理论
• 2.3.2 地价理论
• 2.3.3 区位理论
• 2.3.4 转换边际理论
• 2.3.5 空间价值理论
• 3 土地估价重要参数确定和数理概念
• 3.1 土地估价重要参数确定
• 3.1.1 土地还原利率
• 3.1.2 建筑容积率
• 3.1.3 地价影响因素确定
• 3.2 数量统计的几个重要概念
• 3.2.1 正态分布
• 3.2.2 区间估计
• 4 小城镇混合住宅用地土地价格评估
• 4.1 小城镇混合住宅用地界定
• 4.1.1 混合住宅
• 4.1.2 小城镇混合住宅的特点
• 4.1.3 小城镇混合住宅用地土地使用权期限探讨
• 4.2 小城镇混合住宅用地土地价格评估的现有方法
• 4.2.1 收益还原法评估小城镇混合住宅用地土地价格
• 4.2.2 市场比较法评估小城镇混合住宅用地土地价格
• 4.2.3 假设开发法评估小城镇混合住宅用地土地价格
• 4.2.4 每米加价法评估小城镇混合住宅用地土地价格
• 4.2.5 空间系数法评估小城镇混合住宅用地土地价格
• 4.3 用途转换法评估小城镇混合住宅用地土地价格
• 4.3.1 用途转换原理解析
• 4.3.2 用途转换法评估混合住宅用地土地价格
• 4.3.3 用途转换法实质分析
• 4.4 修正系数△C 的确定
• 4.4.1 修正系数△C 的置信区间
• 4.4.2 修正系数△C 的取值
• 5 结论
• 5.1 现有各种评估方法分析
• 5.2 用途转换法的适用性
• 致谢
• 参考文献
• 附录