论登记与不动产所有权转移的关系

论文摘要

我国市场经济的深入发展,房地产市场发展迅猛,房屋交易量增大。但2008年爆发的金融危机对房地产市场的潜在影响很大,房屋交易量锐减,开发商资金短缺。为了解决这些问题,开发商采取各种手段促销和套取银行资金,包括借用其员工名义买房。开发商借用其员工的名义买房,只需要先垫上首付款,就可以从银行里贷出几十万现金甚至更多,而员工不花一分钱就可以成为名义上的业主。这些名义业主看见“自己”的房子身价倍增,就纷纷要求把首付款支付给房产公司,自己当真正的业主。房产公司当然不会同意,这在房产公司和员工之间就产生了矛盾—登记与不动产所有权转移到底是什么关系,本文正是基于登记与不动产所有权转移间的关系而展开的。本文除导论和结语外,共分4个部分。第一部分主要分析国外三种物权变动模式中登记与不动产所有权转移的关系。第一、二、三节分别阐述了国外三种物权变动模式即债权意思主义、物权形式主义、债权形式主义的成因、本质和依据,分别小结出每一种物权变动模式中登记与不动产所有权转移的关系：债权意思主义模式中,登记是对抗要件,不登记就不能产生对抗第三人的效力；物权形式主义模式和债权形式主义模式中,登记是生效要件,不登记就不能产生不动产所有权转移的法律效力。第四节国外三模式中登记与不动产所有权转移关系的分析。首先分析国外三种物权变动模式在内容、形式上的不同；然后,总结了三种物权变动模式中登记与不动产所有权转移的关系,以呼应每一小节的结论,并进一步深化。第二部分是分析我国物权变动模式中登记与不动产所有权转移的关系。第一节梳理了我国物权变动立法模式的历史沿革。以意思要素与形式要素的结合样式为标准,可划分为两个阶段：物权形式主义阶段和“债权意思公示生效”主义与物权形式主义并存阶段。第二节分析了我国物权法上物权变动模式的建构。其中,《物权法》规定的物权变动模式、我国物权法采取二元主义模式的原因是本节的主要内容。第三节分析了我国物权法上物权变动模式的基本范畴。物权变动的基本范畴有意思要素的变动和形式要素的变动。第四节着力分析我国物权法规定的物权变动模式以及该模式中登记与所有权转移的关系。我国物权法建构了一种二元主义的物权变动模式,即以折中的债权形式主义为原则,以登记对抗的意思主义为例外。本节先阐述了三种原则：(一)一般原则—公示生效主义；(二)例外原则—公示对抗主义；(三)例外原则二—混合主义的物权变动模式。然后,总结出我国物权法规定的物权变动模式中登记与不动产所有权转移的关系是：登记是不动产所有权转移的生效要件,当事人双方之间仅有物权变动的合意,不生物权变动的效力；当事人要取得不动产的所有权,除了有双方达成的物权变动的合意外,还必须办理登记,始生物权变动的效力。第三部分着重分析不动产物权变动要件以揭示登记与不动产所有权转移的关系。第一节阐述物权变动的要件之—法律行为(意思表示)。在简析意思表示和分析意思表示瑕疵的类型后,通过案例引出需着力论述的对象—通谋虚伪表示。其一,简析通谋虚伪表示的含义、适用对象以及构成条件。其二,重点分析了通谋虚伪表示的效力。(1)在当事人之间的效力—无效。(2)对于第三人的效力—不得对抗善意第三人。其三,我国《民法通则》和《合同法》虽没有详细规定通谋虚伪表示,但规定了法律行为的要求是意思表示真实。意思表示真实的反面是恶意串通和以合法形式掩盖非法目的,我国《民法通则》对两者作了详细的规定。“恶意串通”的法律行为类似于通谋虚伪表示,“以合法形式掩盖非法目的”法律行为类似于隐藏行为。第二节分析物权变动要件之二—物权变动的公示。其中包括物权变动公示的简述和物权变动公示方法的浅析。第三节本章小结,通过以上对法律行为引起的不动产物权变动要件的分析,我们可以得出不动产物权变动中登记与所有权转移的关系是：不动产物权变动来源于当事人的意思表示,意思表示生效,它的要件是需要登记；登记只是公示方法；物权变动是因为意思表示,而不是登记。第四部分分析不动产物权变动的公示方法(登记)以揭示登记与不动产所有权转移的关系。第一节不动产物权变动登记的简析,包括：登记和不动产登记的简述；浅析不动产登记制度类型：契据登记制、权利登记制与托伦斯登记制；不动产登记制度的起源和法理基础。第二节分析了不动产登记的效力。包括不动产登记制度层面的效力,不动产登记立法层面的效力,不动产登记对象层面的效力；其中,着力论述登记的生效效力和登记的对抗效力,登记的生效效力是指不动产物权依法律行为取得、设定、变更及丧失时,非经登记,不生效力。登记的对抗效力是指把不动产物权变动的登记作为不动产物权变动的对抗要件,不登记不影响物权变动的效力,只是不能对抗第三人。第三节分析了不动产物权变动登记错误的救济—异议登记。其中包括异议登记的简析和效力。最后,总结登记与不动产所有权转移的关系是：登记是不动产物权变动的生效要件。结语部分对导论部分的案例作了较为透彻的分析,得出本文的论述核心—登记与不动产所有权转移的关系是：登记是不动产所有权转移的必要条件,而不是充分条件。本文的创新点与困难主要体现在：第一,选题新颖。2008年爆发的金融危机,对我国经济的潜在影响比较大,许多房产公司面临着商品房卖不出去,大量的房子积压,房子的积压就相当于金钱的积压。怎样让积压的商品房卖出去,这是摆到开发商面前的一大难题,最后开发商想出借用其职工的名义,假装买自己的商品房。这样就可以让房产市场活跃起来,同时,开发商知道,只要把购房的首付款交齐,就可以向银行贷取资金,用这些资金注入公司,公司就可以正常运转。开发商借用其员工的名义买房,双方之间通谋虚伪表示,套取银行的资金,欺诈银行。他们之间所签订的房屋买卖契约和物权契约均属于无效。通过本文的分析,对以后的司法实践有一定的参考价值。第二,研究内容的创新。本文在研究内容上用了较重的笔墨,分析了国外三种物权变动模式中登记与不动产所有权转移的关系,分析了我国物权法规定的物权变动模式,以及该物权变动模式中登记与不动产所有权转移的关系。不但着重剖析了通谋虚伪意思表示的产生原因、效力等,而且还着重剖析了登记的生效效力和登记的对抗效力。在对比国外不动产登记制度的基础上,提出了要建立我国不动产登记法的立法建议。对登记与不动产所有权转移关系的研究是近年来的新趋势,本文以此为研究对象,势必会出现研究上的困难和不足,具体表现在以下两点：(1)由于我国的不动产登记制度实行的时间较短,真正普遍意义上的房屋所有权的登记在城镇较多,而在农村较少。在实证研究中,由于我国还没颁布不动产登记法,已有定论的案例给本文的分析进程将会造成一定影响。随着写作过程中数据的进一步充实,本文的分析还有待进一步优化,那时结论就更具有普遍适用性。(2)目前学术界对于登记与不动产所有权转移的关系界定有差异,有些方面甚至存在较大争议。对通谋虚伪意思表示的效力有不同的规定,而且我国《民法通则》对通谋虚伪表示没有作详细的规定,导致相关研究的范围难以明确,给文章的写作造成一定的困难。但笔者会对搜集的资料进行分析对比,尽量找出适合我国国情的登记与不动产所有权转移关系的的结论。

论文目录

• 摘要
• Abstract
• 0. 导论
• 0.1 问题提出
• 0.2 国外研究现状
• 0.3 我国研究现状
• 0.4 本文采取的研究方法
• 1. 国外物权变动模式中登记与不动产所有权转移的关系
• 1.1. 债权意思主义变动模式
• 1.1.1 债权意思主义模式的简析
• 1.1.2 登记与不动产所有权转移的关系
• 1.2 物权形式主义变动模式
• 1.2.1 物权形式主义模式的简析
• 1.2.2 登记与不动产所有权转移的关系
• 1.3 债权形式主义变动模式
• 1.3.1 选择债权形式主义模式的必然性分析
• 1.3.2 债权形式主义模式的简析
• 1.3.3 登记与不动产所有权转移的关系
• 1.4 三种物权变动模式中登记与不动产所有权转移关系的分析
• 1.4.1 三种物权变动模式在内容上的分析
• 1.4.2 三种物权变动模式在形式上的分析
• 1.4.3 登记与不动产所有权转移的关系
• 2. 我国物权变动模式中登记与不动产所有权转移的关系
• 2.1 我国物权变动立法模式的历史沿革
• 2.1.1 物权形式主义阶段,即物权意思+公示生效主义模式阶段
• 2.1.2 债权意思公示生效主义与物权形式主义并存阶段
• 2.2 我国物权法上物权变动模式的建构
• 2.2.1 我国《物权法》规定的物权变动模式分析
• 2.2.2 我国物权法采取二元主义模式的原因分析
• 2.3 我国物权变动模式的基本范畴的分析
• 2.3.1 意思要素的变动
• 2.3.2 形式要素的变动
• 2.4 我国物权变动模式中登记与不动产所有权转移的关系
• 2.4.1 我国物权变动模式的分析
• 2.4.2 我国物权变动模式中登记与不动产所有权转移的关系
• 3 不动产物权变动要件的分析
• 3.1 物权变动的要件之—法律行为（意思表示）
• 3.1.1 法律行为（即意思表示）之简析
• 3.1.2 意思表示瑕疵的类型分析
• 3.1.3 深度剖析通谋虚伪表示
• 3.2 物权变动的要件之二—物权变动的公示
• 3.2.1 物权变动公示的简述
• 3.2.2 物权变动公示方法的浅析
• 3.3 本章小结
• 4. 不动产物权变动公示方法（登记）的分析
• 4.1 不动产物权变动登记的简析
• 4.1.1 简述登记和不动产登记
• 4.1.2 浅析契据登记制、权利登记制与托伦斯登记制
• 4.1.3 不动产登记制度的起源和法理基础
• 4.2 不动产登记的效力
• 4.2.1 从制度层面分析不动产登记效力
• 4.2.2 着重从立法层面分析不动产登记的效力
• 4.2.3 从对象层面分析不动产登记的效力
• 4.3 不动产物权变动登记错误的救济
• 4.3.1 简析异议登记
• 4.3.2 分析异议登记对三方当事人的效力
• 4.4 本章小结
• 5. 结语
• 参考文献