购房者社会属性对购房行为空间差异性的影响研究 ——以上海为例

论文摘要

自1998年住房商品化改革以来,我国的房地产业进入快速发展期。至2008年,全国房地产业增加值已占GDP总量的近5%。房地产业成为拉动国民经济持续增长的主导产业。不仅如此,房地产业贯穿于生产、流通、分配和消费各个领域,是产业链最长的产业之一,涉及机械制造、建筑材料、化学工业等多达50多个相关产业,对GDP具有较强的贡献和拉动作用。因此,房地产市场的波动变化关系国计民生,几乎牵动着社会的各个阶层,从政府到开发商再到普通的购房者,无不投入其关注的热情。房地产亦成为近年来学术界研究的热点之一目前地理学界对房地产的关注主要集中在城市居住空间分异的研究。研究表明,住宅的价格已经成为造成城市居住空间分异的首要因素,然而近年来出现的一些社会现象,如“学区房”、“浙江村”、“城中村”、“外国人社区”等又为房地产研究带来新的问题。有关购房者社会阶层分化和生活社区的划分成为目前居住空间分异的重要维度之一。据此,本文以空间数据统计分析为技术手段,就近期上海一手房交易数据进行分析,以期检验在一定地理空间范围内具有相似社会属性的购房者在购房行为方面的聚集现象,并试图探寻造成此聚集现象的背后原因。受数据可获得性限制,本文研究的社会属性包括年龄、户籍及国籍。在开展上述分析时,本文主要采用了以下两种空间数据统计分析方法：首先,对购房者的社会属性进行了探索性数据分析,以了解数据的总体分布特征；其次,利用相关分析、空间自相关分析等方法探讨了社会属性的不同对购房行为造成的差异,即分析具有不同社会属性的购房者在空间分布上表现的不同模式,并且以典型房产板块为例,对造成这种空间差异的原因进行了解释。分析结果表明：不同年龄层次的购房者存在着显著不同的购房空间选择,从市中心向四周总体上呈现中青年购房者逐渐减少,而老年购房者逐渐增多的趋势；不同户籍类型的本国购房者其购房实力相差很大,但却在空间分布上显现出相似的趋势；中外购房者有着截然不同的择房倾向,大部分外籍购房者因其购房实力普遍较高,所以多选择市中心价格高昂的房产,然而对于东亚、东南亚国家居民来说,社区内的异国文化氛围对最终的购房决策起到了比房价更为关键的作用。

论文目录

• 摘要
• ABSTRACT
• 第一章 绪论
• 1.1 研究背景
• 1.2 研究目的
• 1.3 研究现状
• 1.4 论文结构
• 第二章 研究区及数据准备
• 2.1 研究区选择及特点
• 2.2 数据准备
• 2.2.1 数据来源及内容
• 2.2.2 数据预处理
• 2.3 研究方法
• 第三章 购房者社会属性的探索性数据分析
• 3.1 问题背景
• 3.2 购房者年龄的探索性数据分析
• 3.2.1 购房者的年龄构成
• 3.2.2 价格、面积差异
• 3.3 购房者国籍的探索性数据分析
• 3.3.1 外籍国籍构成
• 3.3.2 价格、面积差异
• 3.4 购房者户籍的探索性数据分析
• 3.4.1 本国购房者的交易比例
• 3.4.2 价格、面积差异
• 3.5 本章小结
• 第四章 购房者的社会属性对购房行为的空间差异影响
• 4.1 问题阐述
• 4.2 年龄对购房行为的空间差异影响
• 4.2.1 空间位置差异
• 4.2.2 空间分布的自相关性
• 4.2.3 三代购房者空间分布差异原因分析
• 4.3 国籍、户籍对购房行为的空间差异影响
• 4.3.1 外籍购房者的空间分布
• 4.3.2 本国购房者的空间分布
• 4.3.3 中外购房者空间分布的自相关性
• 4.3.4 中外购房者空间分布差异原因分析
• 4.4 社会属性对购房行为的综合分析
• 4.4.1 社会属性与房价的相关关系比较
• 4.4.2 社会属性对空间自相关分异的比较
• 4.5 本章小结
• 第五章 总结
• 附录
• 参考文献
• 后记