我国农村小产权房法律问题探究

论文摘要

近年来,农村小产权房的交易在我国各大城市不断升温,备受人们的青睐。其实,早在上个世纪后期随着城市面积的不断迅速扩展,小产权房就已经出现了。但是,由于我国现行法律法规对于小产权房没有明确的规定,国务院政策性文件又与法律法规的原则性规定相矛盾,所以当农村集体土地上建设的房屋对外销售时,我国的司法实践中在如何认定小产权房买卖合同的效力及如何解决目前大量存在的小产权房的权属问题上存在很大分歧。我国小产权房的出现并不是偶然的,而是有其深刻的社会原因：首先,我国的二元土地流转制度,由于我国农村土地是通过征收程序才能进入市场流通。这种制度设计使各级政府有机可乘,卖地成为他们的一项财政收入,地方政府的土地财政导致商品房开发的成本增加,土地出让金和各种相关税费已成为很多地方政府的主要收入来源；其次,城市人口的激增增加了对房屋的刚性需求,自上世纪90年代以来,我国城镇化进程加快,大学扩招及农村人口进城务工让更多的人从农村走向城市,这直接导致对房屋的需求增长；再次,国家对房价调控失职是造成小产权房大量出现的另一个原因。以上种种原因,导致我国城市房价不断走高,节节攀升,已远远超出人们工资水平。所以,位于城郊价格相对低廉的小产权房对工薪阶层及大多数老百姓来说就成了更经济实惠的选择。小产权房问题已成事实,立法和行政机关必须面对,要从根本上解决我国小产权房的法律问题,必须研究我国的征地补偿制度,重新审视二元土地流转制度,通过法律法规和政策指导,使集体所有的土地不经过政府征收也能直接上市流通。让政府部门回归管理本位,不要过多的干预市场,更不能成为与民争利的利益集团。本文通过案例介绍,从小产权房产生的历史背景出发,对我国现有的有关小产权房做一分析,并指出法律、法规与政策之间的矛盾性,进而讨论在现有制度下进行小产权房交易是否有效以及存在的风险,最后为我国小产权房法律制度的完善提出几点建议。

论文目录

• 中文摘要
• Abstract
• 引言
• 一、案例介绍及案例分析
• （一） 案例介绍
• （二） 案例的法律分析
• 二、我国关于小产权房的法律规制及现状
• （一） 小产权房兴起的原因
• 1、城乡土地二元流转机制
• 2、各级政府的土地财政
• 3、政府和法律法规监管机制的缺失
• 4、飙升的房价是小产权房出现的客观原因
• （二） 关于小产权房买卖的法律规制
• 1、集体经济组织成员宅基地上房屋买卖的立法演变
• 2、集体所有的农用地上房屋买卖的法律规制
• 三、小产权房买卖合同效力分析及小产权房问题的法律对策
• （一） 我国现有法律规制下小产权房买卖合同效力分析
• 1、建设在集体所有的宅基地上房屋买卖合同的效力
• 2、建设在集体所有的农用地上房屋买卖合同的效力
• （二） 解决我国小产权房问题的法律对策及建议
• 1、对于农村的宅基地使之真正的权利化
• 2、摒弃我国土地二元流转机制,使集体所有的土地真正物权化
• 结语
• 参考文献
• 致谢